共有不動産で「全員の同意が必要なこと」「過半数で決められること」「1人でできること」の違いを教えてください

それぞれの意味

変更行為とは、共有不動産の物理的な形状や用途（効用）を大きく変える行為をいいます。共有不動産全体の売却や、建物の建替え・大規模な増改築などがこれにあたります。変更行為を行うには、共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。

軽微変更とは、共有不動産に変更を加える行為のうち、形状または効用の著しい変更を伴わないものをいいます。2023年4月施行の改正民法で新たに設けられた分類で、外壁の塗替えや砂利道のアスファルト舗装などがこれにあたります。軽微変更は、変更行為から除外され、持分の価格の過半数で決定することができます（民法251条1項かっこ書・252条1項）。

管理行為（狭義の管理）とは、共有不動産の性質を変えない範囲で、その利用や改良を目的とする行為をいいます。共有不動産を誰が使うかの決定や、短期の賃貸借契約の締結などがこれにあたります。管理行為は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決定します（民法252条1項）。

保存行為とは、共有不動産の現状を維持するための行為をいいます。雨漏りの修繕や不法占拠者に対する明渡請求などがこれにあたります。保存行為は、各共有者が単独で行うことができます（民法252条5項）。

変更行為・軽微変更・管理行為・保存行為の違い

項目	変更行為	軽微変更	管理行為（狭義）	保存行為
意思決定の要件	共有者全員の同意	持分の価格の過半数	持分の価格の過半数	各共有者が単独で可能
根拠条文	民法251条1項	民法251条1項かっこ書・252条1項	民法252条1項	民法252条5項
行為の性質	形状・効用を著しく変える	変更だが著しい変更を伴わない	性質を変えない利用・改良	現状の維持
具体例	不動産全体の売却、建替え、大規模な増改築、長期賃貸借の設定	外壁の塗替え、砂利道のアスファルト舗装、建物の屋上防水工事	使用者の決定、短期賃貸借の締結（土地5年・建物3年以内等）、賃料の決定	雨漏りの修繕、不法占拠者への明渡請求、法定相続登記

上の表のとおり、共有不動産に関する行為は4つに分類され、不動産に与える影響が大きいほど、意思決定に必要な共有者の関与が重くなるという構造になっています。

軽微変更と管理行為（狭義）は、いずれも「持分の価格の過半数」で決定できる点で共通しています。ただし、両者の区別は、軽微変更が不動産の物理的な変更を伴う行為であるのに対し、管理行為（狭義）は物理的な変更を伴わない利用方法の決定等である点にあります。

また、管理行為として賃借権等を設定できる期間には上限があります。民法252条4項は、持分の過半数で設定できる賃借権等の期間を、土地の賃借権等は5年以内（山林は10年以内）、建物の賃借権等は3年以内と定めています。これを超える長期の賃貸借は変更行為にあたり、共有者全員の同意が必要です。

分類の判断基準

変更行為と軽微変更の境界は、「形状又は効用の著しい変更を伴うかどうか」で判断します。「形状の変更」とは外観や構造等の物理的な変更を指し、「効用の変更」とは用途や機能の変更を指します。これらの変更が「著しい」といえるかどうかは、変更を加える箇所や範囲、変更の態様や程度等を総合的に考慮して判断されます。

たとえば、AとBが建物を共有しているケースで考えると、老朽化した外壁を塗り替える工事は、建物の外観を変更するものではあるものの、形状・効用の著しい変更とまではいえないため、軽微変更として持分の過半数で実施できます。一方、木造建物を鉄筋コンクリート造に建て替える工事は、形状・効用を著しく変更するものであるため、変更行為としてAB全員の同意が必要です。

管理行為と保存行為の区別については、共有不動産の現状を維持するために必要な行為（劣化の防止・原状回復）は保存行為にあたり、現状維持を超えて不動産をより積極的に利用・改良する行為は管理行為にあたります。

なお、個々の行為がどの分類にあたるかは、行為の内容や不動産の状況等に応じて個別に判断されます。分類を誤ると、必要な同意を得ずに行為を行ったことになり、他の共有者との間でトラブルが生じるおそれがあります。