共有不動産持分の現金化

使っていない共有不動産の持分は、持っているだけでは負担になりがちです。当事務所は、その持分を適正な価格で現金に換えるためのご依頼に特化してお引き受けしています。

なお、最終的な解決方法は複数ありますが、当事務所は一貫して「現金での解決」を目指して交渉・手続を進めます。

共有持分は、持っているだけでは負担になりやすい

不動産を複数人で所有している状態を「共有」といいます。共有者は持分割合に応じて不動産を使えるはずですが、実際には特定の一人だけが使っていて、他の共有者には何のメリットもない、ということがよくあります。

それどころか、使わない持分には負担のほうが多く残ります。

• 自分の判断だけでは売却も活用もできない
• 実際に使っている共有者に使用料を請求できるはずが、支払われないまま既成事実化している
• 固定資産税の連帯納付義務を負う
• 自分が亡くなったときに、その持分が次の世代の相続をさらに複雑にする

遺産分割で不動産をあえて共有のままにするのは、本来は例外です。使う人がいなければ売却し、使いたい人がいれば代償金を払って単独取得するのが通常で、共有のまま残すのは合理的でないことが多いからです。それでも、もともとの遺産が共有持分だったり、遺言で共有とされたりして、「使わない持分」だけを抱えてしまうことがあります。

しかし、この使わない持分は、法律によって現金に換えることができます。

このようなご相談をお受けしています

• 使っていない共有不動産の持分を、適正な価格で現金化したい
• 他の共有者（多くはご親族）から、正当な対価を引き出したい
• 感情論ではなく、数字と証拠に基づいて淡々と解決したい

なお、共有者の一人が行方不明・所在不明で連絡が取れない場合は、通常の交渉や共有物分割訴訟ではなく、2021年（令和3年）の民法改正でできた別の制度を使います。その場合は 所在不明共有不動産の現金化をご覧ください。

不動産業者に売る前に ── 業者と弁護士は、立つ位置が真逆です

共有持分は、買い取る不動産業者もあります。しかし、業者が持分を買い取った後にやることは、結局「他の共有者への買取りの請求」です。

業者の目的は、持分を安く買い取り、他の共有者に高く買い取らせて差益を得ることです。あなたから見れば「安く買い叩く側」であり、当然、提示される金額は低くなります。スピードは速い反面、手取りは小さくなります。

弁護士は、その逆の立場です。あなたの代理人として、相手方からできるだけ高く、適正な対価を引き出す側に立ちます。高く解決できるほど、あなたの利益になります。

「安くてもいいから今すぐ」なら業者、「適正な価格で現金化したい」なら弁護士、という整理でお考えいただくのがよいと思います。

弁護士が果たす役割

共有持分を適正な価格で現金化するために、弁護士は具体的に次のような仕事をします。

適正な「評価額」を根拠をもって主張する

現金化で最ももめるのが価格です。相手はできるだけ安く買い取りたい、あなたはできるだけ高く売りたい。不動産の評価には、固定資産税評価額・相続税路線価・実勢価格・収益還元など複数の見方があり、どれを基準にし、どう補正するかで金額は大きく変わります。弁護士は、あなたに有利な評価の根拠を整理して主張し、相手の低い評価には具体的に反論します。ここが手取りを左右する一番の勝負どころです。

「使用料」を交渉の武器にする

特定の共有者だけが不動産を使っている場合、あなたは持分に応じた使用料（賃料相当額）を請求できます。これは見落とされがちですが、現金化交渉の強力なレバーになります。相手は、買い取らない限り使用料を払い続けることになるため、解決を引き延ばすほど自分が不利になる。弁護士はこの構造を使い、相手を買取りのテーブルに着かせます。

「共有物分割訴訟」を意識させ、交渉を動かす

話し合いが進まないとき、最終手段として共有物分割訴訟があります。裁判所は必ず結論を出すため、相手も「訴訟になれば結局は解決させられる」と分かれば、任意の買取りに応じやすくなります。弁護士が関与し、訴訟も辞さない姿勢を示すこと自体が、交渉を前に進める力になります。

なお、訴訟になった場合の分割方法（代金分割・価格賠償・現物分割）は裁判所が判断するため、当事務所は訴訟の見通しを踏まえつつ、交渉段階で現金での解決に着地させることを重視します。

親族相手の「お金の話」を代わりに引き受ける

共有不動産持分の現金化は、多くの場合、ご親族にお金を請求する話になります。過去の関係や遠慮から言い出しにくい交渉を、代理人として弁護士がすべて引き受けます。相手に弁護士がつけば反論が続いて膠着しがちですが、そのやり取りも含めて引き受け、あなたを日常に戻します。

現金化の進め方

事案によって前後しますが、当事務所では通常、次のように進めます。共有者の調査や不動産の調査は、同時並行で行うことも多くあります。

弁護士費用

共有不動産持分の現金化の弁護士費用は、以下のとおりです（弁護士費用の詳細はこちら）。

着手金	報酬金
20万円 （税込：22万円）	・経済的利益が1000万円以下の場合 　経済的利益×10％ 　（税込：経済的利益×11%） 　ただし、30万円（税込33万円）を下限とします。 ・経済的利益が1000万円を超え、5000万円以下の場合 　経済的利益×7％＋30万円 　（税込：経済的利益×7.7％＋33万円） ・経済的利益が5000万円を超え、1億円以下の場合 　経済的利益×5％＋130万円 　（税込：経済的利益×5.5％＋143万円） ・経済的利益が1億円を超える場合 　経済的利益×3％＋330万円 　（税込：経済的利益×3.3％＋363万円）

法律相談のご案内

共有持分の現金化について弁護士に依頼するかどうかは、まず法律相談でご検討ください。ご相談では、お話を伺ったうえで、現金化の見込みと進め方をご説明します。

ご相談の流れ・費用・お申し込み方法は、法律相談の流れをご覧ください。