共有不動産の全体を売るには共有者全員の同意が必要です。ただ、反対されたまま動けないわけではなく、方法は2つあります。ひとつは、裁判所に共有関係の解消を求める方法です（共有物分割請求）。多少時間はかかりますが、時価に近い水準での解決が可能です。もうひとつは、自分の共有持分だけを買取業者に売る方法です（持分売却）。解決は早いですが、価格は大幅に下がります。どちらを選ぶかは「金額・時間・相手との関係」で決まります。判断の物差しになるのは不動産の時価です。ここを押さえてから動くのが出発点になります。
ご相談に来られたのは、都内の実家を兄と2分の1ずつの共有名義で相続した50代の方でした。どちらかが実家を取得して代償金を支払う案も出ましたが、資金の目処が立たず、相続税の申告期限も迫るなか、やむを得ず共有で遺産分割協議をまとめたといいます。数年後、誰も住まなくなった実家の売却を持ちかけると、兄は「親の家を売る気か」と取り合いません。話はそこで止まったまま、固定資産税の負担だけが毎年続いています。
反対されると任意売却はできない。それでも方法はある
代償金の資金が用意できず、相続税の申告期限に追われて、「ひとまず共有」で協議をまとめることがあります。しかし、共有は解決というより先送りに近く、数年後、この相談のような形で問題が表面化します。
不動産会社に相談すると、「共有者全員が同意しないと契約できません」と言われます。これはそのとおりで、共有不動産の全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。自分の持分がどれだけ大きくても、一人の反対で全体の売却は成立しません。
多くの方がここで止まってしまうのですが、法律は共有を「ずっと続けるべき状態」とは考えていません。各共有者は、いつでも共有の解消を請求できます（共有物分割請求。民法256条）。最高裁も、共有物分割請求権を共有の本質に関わる権利と位置づけています（最大判昭和62年4月22日）。相手が反対し続ければ現状維持で終わり、という仕組みにはなっていないのです。
共有状態を終わらせる方法は2つあります。ひとつは、共有物分割請求をし、最終的に裁判所の手続で共有関係そのものを解消する方法です。もうひとつは、共有関係はそのままに、自分の持分だけを第三者に売って離脱する方法です。持分の処分は各共有者が単独でできますので、他の共有者の同意はいりません。
なお、「反対」ではなく、「行方不明で連絡が取れない」場合は、別の手続きを使う必要があります（所在等不明共有者の持分取得・譲渡の裁判）。
動く前に確認しておくこと
1. 不動産の時価
交渉や裁判をするにしても、持分を売却するにしても、判断の基準となるのは「この不動産が実際いくらか」です。納税通知書に記載されている固定資産税評価額は実勢価格より低いのが通常で、固定資産税評価額を基準にすると判断を誤ります。複数の不動産会社から査定を取り、実勢価格の水準をつかんでおいてください。
2. 相手が反対する理由と着地点
同じ「反対」でも、中身はさまざまです。相手がその家に住んでいる。思い出のある実家を手放したくない。売ること自体はよいが提示価格に不満がある。あるいは、あなたと関わりたくないだけ。どれなのかで現実的な着地点が変わります。相手が住み続けたいなら、相手にあなたの持分を買い取ってもらう形が本命になりますし、感情のもつれが原因なら、間に第三者が入るだけで動き出すこともあります。
あわせて、自分の着地点も意識しておきます。いくらなら手放すのか、いつまでに現金化したいのか、相手との関係をこれ以上悪くしたくないのか。共有物分割にするか持分の売却にするかは、この優先順位で選ぶことになります。
共有物分割請求の進め方
ステップ1：時価の根拠を付けて、書面で提案する
いきなり裁判ではありません。査定書などの根拠を添えて、「全体を売却して時価で分けるか、私の持分を○○円で買い取ってほしい」と書面で提案するところからです。口頭のやり取りは「売る・売らない」の水掛け論になりがちですが、金額と期限の入った書面は、相手に具体的な検討を迫ります。返答がなければ、弁護士名の内容証明に切り替える。この段階になってようやく相手が動き出すケースも少なくありません。
ステップ2：協議がまとまらなければ、訴訟提起へ
協議が調わないときは、共有物分割請求訴訟を提起できます（民法258条1項）。訴訟といっても関係断絶の宣言ではなく、期限のなかった話し合いに、裁判所という枠と期限を設定する手続と考えた方が実態に近いです。いきなり訴訟に抵抗があれば調停を挟む選択もありますが、共有物分割は調停を経ずに訴えを起こせます。共有者が3人以上いる場合は全員を当事者にする必要があるので、他に共有者がいるかどうかは早めに確認が必要です。
ステップ3：裁判所の決め方を知っておく――競売は「最後の手段」
判決まで進んだ場合、裁判所の分け方は3つあります。物理的に分ける現物分割、一人が全体を取得して他の共有者に代償金を支払う賠償分割、競売にかけて代金を分ける換価分割です。順序があり、現物分割や賠償分割が難しいときにはじめて競売という仕組みになっています（民法258条2項・3項）。
「裁判になったら競売で安く処分されて終わり」というのは誤解です。最高裁は、価格が適正に評価され、取得する側に支払能力があるなどの条件を満たせば、共有者の一人に全体を取得させて他方に代償金を支払わせる決着（全面的価格賠償）を認めました（最判平成8年10月31日）。先ほどの昭和62年の判例が「共有の解消はいつでも求められる」ことを保障し、この平成8年の判例が「現物を壊さず、競売にもかけず、お金で清算する」道を開きました。この2つの判例があるからこそ、時間はかかっても適正価格に近い形で決着する見通しを立てて交渉できるわけです。なお、賠償分割は、現在は条文にも明記されています（令和5年施行の改正民法258条）。
実務の感覚でいえば、判決まで行く事案より、訴訟の途中で和解する事案の方が多いくらいです。相手が持分を買い取る、あるいは全体を任意売却して代金を分ける。競売は市場で普通に売るより安くなりがちで双方が損をするため、裁判所も当事者も、たいていはその手前で着地させようとします。冒頭のケースのように相手に買い取る資力が見込めないなら、相手取得の価格賠償は成り立ちにくいので、全体の任意売却を軸に組み立てることになります。
状況別に狙う着地点は、おおむね次のとおりです。
| 状況 | 現実的な着地点 |
|---|---|
| 相手が住んでいて、買い取る資力もある | 相手が全体を取得し、あなたが代償金を受け取る（価格賠償） |
| 誰も住んでいない | 全体を任意売却して代金を分ける（和解）。難しければ、最悪、競売で売却 |
| 自分が取得して使いたい | あなたが全体を取得し、相手に代償金を支払う（資力が前提） |
| 相手が行方不明で連絡が取れない | 所在等不明共有者の持分取得・譲渡の裁判を検討 |
共有持分だけを売却することもできるが、価格は大幅に下がる
裁判にかける時間も気力もない、という方のための方法が持分の売却です。自分の持分を専門の買取業者に売れば、他の共有者の同意なく、数週間程度で共有関係から離脱できます。
代わりに、価格は大幅に下がります。時価に持分割合を掛けた額がそのまま手に入ることはなく、そこから割り引かれた水準――半値以下になる例も珍しくありません。買い取った業者が、その後の他の共有者との交渉や裁判のコストとリスクを引き受けるためです。
もうひとつ、見落とされがちな点があります。あなたが離脱した後、業者は他の共有者に買取りや共有物分割を持ちかけます。兄弟間の問題が「家族対業者」の紛争に形を変えて続く、ということです。それで構わないと割り切れるならよいのですが、その家に高齢の親族が住んでいるような場合は、慎重に考えたい選択です。
あえて持分の売却を選択するのは、金額より時間と精神的な解放を優先すると決めた場合や、相手との関わりを完全に断ちたい場合です。ただ、持分の売却まで考えるのであれば、業者の見積りを取ったうえで、その金額より少し高い金額で他の共有者に買取りを打診した方がいいかもしれません。外部の業者に売られるくらいなら、と身内で決着することがありますし、断られたなら、業者への売却に迷いなく進めます。
2つの方法の違いを比べると、以下になります。
| 共有物分割請求 | 持分売却 | |
|---|---|---|
| 手取り額 | 時価水準を狙える | 大幅に下がる（半値以下の例も） |
| 期間 | 半年〜1年以上。和解なら早まる | 数週間程度 |
| 相手との関係 | 手続の中で決着させる。和解の余地が残る | 業者との紛争に形を変えて続きやすい |
| 向いている人 | 金額を重視する人 | 速さと解放を重視する人 |
やってはいけないこと・よくある失敗
時価を確かめずに、持分を売ってしまう
あとで後悔する典型的なパターンです。最初に接触した業者の見積りだけで即決し、後で実勢価格を知ったとしても、売却は取り消せません。全体の時価査定を先にし、持分売却の見積りはその後でします。
協議が進まないため、何となく現状を維持する
現状維持はリスクがあります。固定資産税と管理責任を負い続けるうえ、反対している共有者に相続が起きれば、説得すべき相手が1人から3人、4人へと増えていきます。長く放置された事案ほど、解決までの時間も費用も膨らみます。
感情の応酬にしてしまう
「絶対に売らない」「なら勝手にしろ」の言い合いからは何も生まれません。腹の立つ場面ですが、やり取りは書面と数字に切り替えた方が前に進みます。後で裁判になっても和解の可能性は残るので、感情的なメールや留守電の記録は、自分の足を引っ張る材料にしかなりません。
「裁判＝競売で安売り」と思い込み、訴訟を避け続ける
競売は最後の最後に行き着く先であり、実務の多くは、持分の買取りや任意売却の和解で決着します。訴訟を選択肢から外してしまうと、相手は安心し、「そのまま現状維持できる」と誤解します。交渉が動かない一因は、そこにあります。