相続した共有不動産、行方不明の共有者がいても諦めない！「所在不明者の持分取得制度」を利用して売却を実現する方法
生前贈与や相続によって不動産を共有名義で取得するケースは決して少なくありません。
夫婦や親子、兄弟姉妹など、親族が複数人で一つの不動産を共有していることはよく見られます。
しかし、時が経つにつれて、共有者の一人が行方不明になってしまうという問題に直面することがあります。
連絡が取れなくなったり、どこに住んでいるか分からなくなったりすると、その不動産の活用や処分が非常に困難になるのが現状です。
共有者が行方不明であることで、具体的にどのような困りごとが生じるのでしょうか？
最も大きな問題は、不動産の売却です。
共有不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要となります（民法251条）。
行方不明の共有者がいる場合、この同意を得ることが不可能となり、売却の手続きを進めることができなくなってしまいます。
しかし、共有者が行方不明だからといって、共有不動産の売却を諦める必要はありません。
本記事では、共有者が所在不明の場合でも、共有不動産の売却を実現するための法的な手続き、「所在不明者の持分取得制度」について詳しく解説します。
共有不動産で共有者が行方不明だと何が困るのか？
共有不動産において共有者の一人が行方不明になると、その不動産の管理や処分において様々な支障が生じます。
共有不動産を売却するためには、民法251条の原則に基づき、共有者全員の同意を得る必要があります。
民法第251条には「各共有者は、共有物全部について、その持分に応じた使用をする権利を有する」と定められており、これは共有の基本的な原則を示しています。
行方不明の共有者がいる場合、この全員の同意を得ることが事実上不可能となり、不動産の売却計画は頓挫してしまいます。
また、共有不動産を賃貸する場合も、民法252条1項の原則に基づき、共有者の過半数の同意を得る必要があります。
民法252条1項には「共有物の管理に関する事項は、前条の規定によるほか、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」と定められており、この「管理」には賃貸も含まれます。
したがって、行方不明者の持分割合が不明な場合や、行方不明者以外の共有者の持分割合が過半数に満たない場合、賃貸という形で不動産を活用することも困難になります。
このように、共有者が行方不明であることは、共有不動産の有効活用を著しく妨げる要因となります。
共有状態を解消するための手段の一つとして、共有物分割請求訴訟という方法があります。
これは、共有者間の協議が整わない場合に、裁判所に共有物の分割を求める訴訟手続きです。
しかし、行方不明の共有者がいる場合、この訴訟手続きも煩雑さを増します。
特に、行方不明者の氏名や住所が特定できない状況では、訴訟の提起自体が困難となることがあります。
裁判所への訴状の送達は原則として相手方の住所に行われるため、所在が不明な共有者に対しては、公示送達という特別な手続きが必要になりますが、これには時間と手間がかかります。
さらに、適切な管理が行われない共有不動産は、様々なリスクに晒される可能性が高まります。
例えば、老朽化が進み、地方自治体から「特定空き家」に指定されるリスクがあります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の減税措置が受けられなくなるなど、経済的なデメリットが生じます。
また、長期間放置された不動産は、不法侵入や放火などの犯罪に利用される可能性も否定できません。
近隣住民とのトラブルの原因となることもあり、例えば、雑草が繁茂したり、ゴミが不法投棄されたりすることで、生活環境が悪化する恐れがあります。
このように、共有者が行方不明の場合、不動産の有効活用が著しく阻害され、放置すれば様々なリスクが生じます。
共有者が所在不明でも持分を現金化できるようにする「所在不明者の持分取得制度」とは？
しかし、共有不動産の共有者が所在不明であっても、諦める必要はありません。
「所在不明者の持分取得制度」という法的な制度を活用することで、共有不動産の売却を実現できる可能性があります。
所在不明者の持分取得制度とは、不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときに、裁判所の判断により、当該所在不明共有者の持分を他の共有者に取得させることができる制度です（民法262条の2第1項）。
民法第262条の2第1項では、「不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、当該他の共有者（以下「所在等不明共有者」という。）の持分を取得させる旨の裁判をすることができる。」と明確に定められています。
所在等不明共有者の持分の取得）
第二百六十二条の二 不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、当該他の共有者（以下この条において「所在等不明共有者」という。）の持分を取得させる旨の裁判をすることができる。この場合において、請求をした共有者が二人以上あるときは、請求をした各共有者に、所在等不明共有者の持分を、請求をした各共有者の持分の割合で按あん分してそれぞれ取得させる。
２ 前項の請求があった持分に係る不動産について第二百五十八条第一項の規定による請求又は遺産の分割の請求があり、かつ、所在等不明共有者以外の共有者が前項の請求を受けた裁判所に同項の裁判をすることについて異議がある旨の届出をしたときは、裁判所は、同項の裁判をすることができない。
３ 所在等不明共有者の持分が相続財産に属する場合（共同相続人間で遺産の分割をすべき場合に限る。）において、相続開始の時から十年を経過していないときは、裁判所は、第一項の裁判をすることができない。
４ 第一項の規定により共有者が所在等不明共有者の持分を取得したときは、所在等不明共有者は、当該共有者に対し、当該共有者が取得した持分の時価相当額の支払を請求することができる。
５ 前各項の規定は、不動産の使用又は収益をする権利（所有権を除く。）が数人の共有に属する場合について準用する。
この制度を利用することで、行方不明の共有者の同意を得ることなく、単独で不動産を管理・処分したり、売却して現金化したりすることが可能になります。
この制度が創設された背景には、従来、共有者が行方不明の場合に利用されていた不在者財産管理人制度や失踪宣告といった手続きの限界がありました。
不在者財産管理人制度は、行方不明者の財産を管理する人を選任してもらう制度ですが、手続きが煩雑で時間がかかる上に、必ずしも共有持分の現金化に繋がらない場合がありました。
また、失踪宣告は、生死不明の状態が7年以上続いた場合に、法律上死亡したとみなす制度ですが、期間が長く、すぐに共有持分を現金化できるわけではありません。
所在不明者の持分取得制度は、このような問題を解決し、共有不動産のより円滑な管理・処分を促進するために創設された、より直接的な解決を目指す制度と言えます。
ここで、所在不明者の持分取得制度、不在者財産管理人制度、失踪宣告という3つの制度の違いを明確にするために、以下の表にまとめました。
| 制度 | 概要 | 手続き期間の目安 | 費用の目安 | 共有持分の現金化 |
|---|---|---|---|---|
| 所在不明者の持分取得制度 | 裁判所の判断により、所在不明共有者の持分を他の共有者に取得させる制度 | 半年程度 | 供託金（不動産の時価相当額に基づき裁判所が決定）、申立費用 | 比較的容易 |
| 不在者財産管理人制度 | 裁判所が選任した財産管理人が、行方不明者の財産を管理・処分する制度 | 数ヶ月～半年 | 予納金（数十万円～数百万円）、管理人への報酬、申立費用 | 管理人の判断次第 |
| 失踪宣告 | 生死不明の状態が一定期間（原則7年）以上続いた場合に、法律上死亡したとみなす制度 | 7年以上 | 申立費用 | 相続人との協議次第 |
「所在不明者の持分取得制度」を利用するための要件
「所在不明者の持分取得制度」を利用するためには、以下の基本的な要件を満たす必要があります 。
- 共有者の不特定・所在不明:
申立人が、他の共有者を特定できない、またはその所在を知ることができない状態であること - 所在等が不明な共有者以外の共有者からの異議がないこと
所在不明の共有者以外の、特定できている他の共有者から、持分の取得について異議が申し立てられていないこと - 対象となる共有持分が相続財産である場合の特則
取得の対象となる所在不明の共有者の持分が相続によって得られたものである場合、相続開始から一定期間（原則として10年）が経過していること - 対象は不動産に限られること
不動産の共有持分、および不動産の使用または収益をする権利の共有持分であること
これらの要件は、制度の適正な利用を確保し、関係者の権利を保護するために設けられています。
特に、所在不明者の権利を考慮しつつ、共有不動産の有効活用を図るという制度の目的を達成するために、これらの要件を詳細に理解することが重要です。
共有者の不特定・所在不明
「所在不明者の持分取得制度」を利用するための最も基本的な要件は、申立人が他の共有者を特定できない、またはその所在を知ることができないことです 。
- 共有者が他の共有者を知ることができないとき
これは、他の共有者の氏名や名称などが不明であり、特定することができない場合を指します 。
例えば、登記簿上の記載が不十分で、共有者の氏名が判明しないようなケースが該当します。
これまで、共有者の氏名すら特定できない場合には、共有物分割請求訴訟といった従来の制度を利用することができませんでしたが 、本制度によって、このような状況でも共有関係の解消が可能になります。 - 共有者が他の共有者の所在を知ることができないとき
- 個人である場合
他の共有者の現在の住所を知ることができない場合です 。
単に現在の住所を知らないというだけでなく、住民票等の調査を行っても所在が判明しない状態であることが求められます 。
所在不明とは、住所を調べても行方が分からない状態を指し、生存している可能性があっても持分取得の対象となります 。 - 法人である場合
他の共有者が法人である場合、その法人の主たる事務所の所在地を知ることができず、かつ、その法人の代表者の氏名や所在地も不明である場合を指します 。
- 個人である場合
- 共有者が死亡している場合
他の共有者が死亡していることは判明しているものの、その相続人がいるかどうかが不明であり、相続財産管理人なども選任されていない場合、「共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」に該当すると考えられています 。
相続人が特定できない場合、従来の共有物分割請求を行うことはできませんでした 。
この要件を満たすためには、単に登記簿謄本を確認するだけでは不十分であり 、住民票や戸籍の附票の調査など、所在不明者を特定し、その所在を探すための相当な努力を行ったことを裁判所に認めてもらう必要があります 。
具体的には、共有不動産の登記簿を確認し、記載された共有者の氏名や最後の住所を基に調査を開始します 。
弁護士に依頼して住民票や戸籍の附票を取得することも有効な手段です 。
これらの公的記録を調査しても所在が判明しない場合、その調査の記録や、親族や関係者への聞き込みを行った記録などを裁判所に提出する必要があります。
所在等が不明な共有者以外の共有者からの異議がないこと
所在不明者の持分取得の裁判を行うためには、所在不明の共有者以外の、特定できている他の共有者から異議の申し立てがないことが必要です 。
裁判所は、所在不明者の持分取得の申立てがあった場合、その旨を公告し 、所在不明の共有者や他の共有者が異議を申し立てることができる期間を定めます。
この異議届出期間は、3ヶ月を下回ることはできないとされています 。
また、裁判所は、登記簿上で氏名や名称が判明している共有者に対しては、個別に通知を送付します 。
所在不明の共有者の持分取得の申立てがあった不動産について、他の共有者から共有物分割の請求または遺産の分割の請求があり、かつ、所在不明の共有者の持分を取得するための裁判の請求に対して異議の届出があった場合、裁判所は持分取得の裁判をすることができません 。
また、所在不明とされている共有者自身が異議を申し立てた場合、その共有者は特定され、所在も明らかになるため、制度の要件を満たさなくなり、申立ては却下されます 。
所在不明の共有者からの異議については、異議届出期間の満了後であっても、取得の裁判が出る前であれば有効とされています 。
「所在不明者の持分取得制度」は、あくまで所在不明の共有者の持分を取得するためのものであり、特定できている共有者間の紛争解決を直接の目的とするものではありません。
特定できている共有者間で意見の対立がある場合には、共有物分割請求訴訟などの別の法的手段を検討する必要があります。
特定できている共有者間では話がまとまっているにもかかわらず、所在不明の共有者がいるために手続きが進められないという状況こそ、本制度が真価を発揮する場面と言えます 。
遺産共有持分が裁判の対象である場合の特則
取得の対象となる所在不明の共有者の不動産の持分が相続財産であり、相続人間で遺産分割協議を行うべき場合（遺産共有の状態）には、相続開始の時から10年を経過していない限り、所在不明の共有者の不動産の持分を取得するための裁判を行うことはできません 。
この規定は、相続開始後10年以内であれば、遺産分割協議や調停、審判といった他の方法で共有関係の解消を目指すべきであるという考えに基づいています。
相続開始から10年を経過することで、相続関係が比較的安定し、所在不明の相続人が現れる可能性も低くなると考えられるため、本制度の利用が認められるようになります。
申立ての際には、被相続人の死亡日や相続関係を示す戸籍謄本などを提出し、相続開始から10年以上が経過していることを証明する必要があると考えられます。
対象となる共有持分
所在不明者の持分取得制度の対象となるのは、不動産の共有持分そのものだけでなく、不動産の使用または収益をする権利の共有持分も含まれます 。
したがって、土地の所有権だけでなく、借地権などの不動産に関する権利が共有状態にある場合にも、本制度を利用して所在不明の共有者の持分を取得することができます。
これにより、不動産の所有権だけでなく、借地権についても共有関係の解消を図ることが可能になります。
所在不明者の持分を取得するための具体的な手続きと流れ
「所在不明者の持分取得制度」を利用して所在不明者の共有持分を取得するためには、以下の手順で手続きを進める必要があります。
ステップ１ 準備段階：所在不明者の調査と必要書類の収集
まず、所在不明となっている共有者について、以下の調査を行い、必要な情報を集めます 。
- 共有不動産の登記簿謄本の確認
不動産の登記簿謄本を取得し、所在不明者の氏名、最後の住所、持分割合などを確認します 。 - 所在不明者の住民票・戸籍附票の調査
所在不明者の最後の住民登録地において、住民票や戸籍の附票を取得し、転居履歴などを調査します 。
これは、共有不動産の処分を目的とする共有者であれば、利害関係者として取得できると考えられています 。 - 親族・知人への聞き込み
所在不明者の親族や知人に連絡を取り、所在に関する情報を収集します 。 - 郵便物の送付
所在不明者の最後の住所に郵便物を送付し、転送状況を確認します 。 - オンライン検索・SNS調査
所在不明者の氏名などでインターネット検索やSNSなどを検索し、手がかりがないか探します 。 - 調査報告書の作成
これらの調査結果をまとめ、裁判所に提出するための報告書を作成します 。
ステップ２ 地方裁判所への申立て
所在不明者の持分取得を希望する共有者は、不動産の所在地を管轄する地方裁判所に対して、以下の書類を提出して申立てを行います。
- 所在等不明共有者持分取得申立書
裁判所のウェブサイトなどで書式を入手できます 。 - 添付書類
- 共有不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）.
- 所在不明者の住民票除票または戸籍附票.
- 所在不明者の探索を行ったことを示す資料（調査報告書、郵便物の返送記録など）.
- 申立人の住民票.
- 共有者関係図.
- 固定資産評価証明書.
- その他、裁判所が求める書類。
- 費用
- 申立手数料：対象となる持分の数や申立人の数によって異なりますが、例えば東京地方裁判所の場合、印紙代は1件につき1,000円です 。
- 予納金（官報公告費用）：約5,489円（東京地方裁判所の場合） 。
- 郵便切手代：約6,000円分（東京地方裁判所の場合） 。
ステップ３ 裁判所による公告と通知
申立てが受理されると、裁判所は以下の手続きを行います 。
- 公告
所在不明の共有者に対して、持分取得の申立てがあったこと、所在等を届け出るべきことなどを官報に公告します 。
公告期間は、原則として6ヶ月を下回ることはできません 。 - 通知
登記簿上で氏名や名称が判明している他の共有者に対しては、公告の内容を個別に通知します 。
所在不明者への通知は不要です 。 - 異議申出期間
公告には、所在不明の共有者や他の共有者が異議を申し立てることができる期間が定められます 。
この期間は3ヶ月を下回ることはできません 。
ステップ４ 供託命令と供託
公告期間が満了し、所在不明の共有者または他の共有者から異議の申し立てがなかった場合、裁判所は申立人に対して、所在不明者の持分の時価相当額の金銭を供託するよう命じます（供託命令） 。
- 時価相当額の決定
供託金の額は、裁判所が不動産鑑定士の鑑定書、固定資産税評価証明書、不動産業者の査定書などを基に決定します 。 - 供託
申立人は、裁判所が定めた期間内に、裁判所の指定する供託所（法務局）に供託金を納めます 。 - 供託の届け出
供託後、申立人はその旨を裁判所に届け出る必要があります 。
ステップ５ 持分取得の裁判
供託が確認されると、裁判所は持分取得の裁判を行い、申立人に所在不明者の持分を取得させる旨の判決を下します 。
- 裁判の確定
持分取得の裁判に不服がある場合は、裁判の告知を受けた日から2週間以内に即時抗告をすることができます 。期間内に即時抗告がなければ、持分取得の裁判は確定します 。 - 複数申立人の場合
複数の共有者が持分取得を申し立てた場合、所在不明者の持分は、それぞれの共有者の持分割合に応じて按分して移転します 。
ステップ６ 登記
持分取得の裁判が確定した後、申立人は法務局に所有権移転登記を申請し、登記簿上の名義を変更します 。
- 登記申請
申立人は、裁判所の判決書謄本などを添付して、単独で所有権移転登記を申請できます 。
これは、持分を取得した共有者が、所在不明の共有者の代理人とみなされるためと解釈されています 。 - 登記完了
登記が完了すると、所在不明者の持分は申立人に移転し、手続きは完了となります。
所在不明者の持分を適正な価格で評価する方法と供託
所在不明者の持分取得制度において、最も重要な要素の一つが、所在不明者の持分を適正な価格で評価し、その価格に基づいた供託を行うことです。
裁判所は、所在不明共有者の持分の時価相当額を基準として供託金額を決定します。
ただし、この供託金額が必ずしも共有持分の客観的な時価と完全に一致するわけではありません。
もし供託額が時価相当額に満たない場合、所在不明者は後日、その差額を請求する権利を有しています。
具体的な評価方法としては、裁判所は、申立人から提出された様々な資料を総合的に考慮して判断を下します。
主な資料としては、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書、固定資産税評価証明書、不動産業者による査定書などが挙げられます。
申立人は、これらの書類を適切に準備し、裁判所に提出する必要があります。
特に、不動産鑑定士による鑑定評価は、より客観的で専門的な評価額を示すものとして重視される傾向にあります。
裁判所から供託命令が出されたら、申立人は指定された期間内に、裁判所が指定する供託所（通常は法務局）へ、決定された金額の金銭を供託します。
供託の手続きには、供託書の作成や供託金の納付などが必要となります。
供託書の記載方法や必要な書類については、事前に裁判所または供託所に確認しておくと、手続きをスムーズに進めることができます。
所在不明者の持分を取得した後、共有不動産を売却する方法
所在不明者の持分取得制度を利用して所在不明者の持分を取得した後、いよいよ共有不動産を現金化する段階に入ります。
まず、所在不明者の持分を取得することで、単独所有になるのであれば、自身の判断で自由に不動産を売却することが可能です。
市場の動向や自身の希望に合わせて、最適なタイミングと条件で売却活動を進めることができます。
もし、所在不明者の他にまだ共有者がいる場合は、他の共有者と協力して不動産全体を売却することになります。
共有者間で協力して売却活動を行う際には、事前に売却価格や条件、役割分担などを十分に協議しておくことが重要です。
もし共有者間で意見の対立がある場合には、共有物分割請求訴訟などの別の法的手段を検討する必要があります。
なお、他の共有者の同意が得られず、単独での売却が難しい場合は、共有持分専門の買取業者に買い取ってもらうという選択肢もあります。
しかし、買取価格は市場価格に比べてかなり低くなる傾向がありますので、早期に現金化するための最終手段として考えるのが通常です。
まとめ：共有不動産で行方不明の共有者がいても、諦めずに専門家に相談を
本記事では、相続した共有不動産において共有者が行方不明となってしまった場合に、共有持分を諦めずに現金化するための法的な手続き、「所在不明者の持分取得制度」について詳しく解説しました。
この制度は、これまで困難であった行方不明の共有者の持分の取得を可能にし、共有不動産の有効活用や現金化への道を開くものです。
本記事で解説したように、所在不明者の持分取得制度は、一定の要件を満たす必要がありますが、手続き自体は裁判所の関与のもとで段階的に進められます。
事前の調査や必要書類の準備、裁判所への申立て、公告期間の経過、供託金の供託、そして最終的な持分取得の裁判と登記という流れを経て、所在不明者の持分を取得することができます。
共有不動産の管理や処分、現金化にお困りの方は、諦めずに専門家に相談することをお勧めします。
専門家のサポートを受けることで、複雑な手続きも安心して進めることができ、共有不動産の問題解決への道が開けるはずです。