外壁の塗り替えや砂利敷きなど、ちょっとした工事なら共有者全員の同意がなくてもできますか？

結論

共有不動産に対する小規模な工事は、原則として共有者全員の同意がなくても実施できます。

民法251条1項は、共有物に「変更」を加えるには共有者全員の同意が必要と定めていますが、括弧書きで「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」を除外しています。この除外された行為は「軽微変更」と呼ばれ、管理行為（狭義）と同じ取扱いとなり、持分の価格の過半数の賛成で行うことができます（民法252条1項）。

外壁の塗装工事や砂利道のアスファルト舗装などは、通常、軽微変更にあたると考えられており、共有者全員の同意は不要です。

根拠と条件

軽微変更の意味と判断基準

軽微変更とは、共有物に関する行為の「変更・管理（狭義）・保存」という従来の3分類に関して、令和3年の民法改正（2023年4月1日施行）で新たに登場した区分です。軽微変更にあたる行為は管理（狭義）と同じ取扱い（持分の過半数で決定できる）となるため、変更のうち一部のものが管理（狭義）に移動したともいえます。

軽微変更にあたるかどうかの基準は、条文上「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」かどうかです（民法251条1項括弧書き）。ここでいう形状の変更とはその外観・構造等を変更すること、効用の変更とはその機能や用途を変更することを指します。工事の目的や費用の規模とは関係なく、共有者への影響の大きさを示すものとしてふさわしい「形状・効用」が基準として採用されています。

行為の分類と必要な同意をまとめると、次のとおりです。

行為の分類	必要な要件	根拠条文
変更（軽微でないもの）	共有者全員の同意	民法251条1項
軽微変更	持分の価格の過半数	民法251条1項・252条1項
管理（狭義）	持分の価格の過半数	民法252条1項
保存	各共有者が単独でできる	民法252条5項

令和3年改正の趣旨

改正前は、共有物に少しでも物理的な変更が生じる行為は、形式的に「性質を変更する」ものとして変更にあたると扱われていました。そのため、共有者の1人でも反対する、あるいは連絡がつかないという場合には当該行為をすることができず、その結果、共有物の利用に支障が出るという問題がよく生じていました。

この点、軽微な変更であれば共有者への影響は比較的小さいため、一部の共有者の賛成（同意）なしで決定できたとしても問題はないと考えられます。このような問題を解消し、共有物の円滑な利用・管理を促進するために、軽微変更の規定が設けられました。

軽微変更の具体例

軽微変更の規定は新たにつくられてから間もないため、この規定の解釈をめぐる裁判例の蓄積はまだ多くありません。もっとも、立法過程の資料や法務省のガイドライン・通達などでは、軽微変更にあたる行為として次のような例が挙げられています。

①私道に関する行為

• アスファルト舗装：未舗装の共有の私道（砂利道）にアスファルト舗装をすること
• 樹木伐採：共有の私道に植樹されている樹木を伐採・撤去すること

②建物の大規模修繕

• 共有の建物の外壁・屋上防水などの工事

③分筆・合筆登記

• 共有の土地の分筆や合筆の登記申請をすること

なお、軽微変更の条文は、区分所有法17条1項（共用部分の変更）の規定とよく似ているため、同条の解釈（裁判例や学説）が参考になるという考え方があります。他方で、区分所有法と民法252条（一般的な共有）では前提とする状況が大きく異なるため、区分所有法17条の解釈は参考にならないという見解もあります。

具体的な場面での適用

設例：共有私道のアスファルト舗装

分譲された3つの宅地の私道を、A・B・Cがそれぞれ共有持分3分の1で共有しています。A・B・Cは、通行やライフラインの配管を地下に通すなどの利用をしています。路面は砂利となっていますが、地方自治体の助成金を活用してアスファルト舗装をしたいと考えています。しかし、Cが反対しています。

砂利道にアスファルト舗装をすることは、通常、軽微変更にあたります。そこで、共有持分の過半数の賛成で決定することができます。A・Bの持分の合計は3分の2で過半数に達しているため、Cが反対していても舗装工事を決定することができます。

Cが賛成・反対という意見を表明しない（連絡がとれない）場合や、Cの所在が不明である場合でも、A・Bの持分だけで過半数に達している以上、同様に決定することができます。ただし、Cに意見を表明する機会を与えることが望ましいとされています。

なお、共有者間の意思決定はクリアしたとしても、自治体によっては、共有者の全員による申請がないと助成金を利用できない運用となっていることもあるため、注意を要します。