共有の土地を線で区切って、それぞれの単独所有にすることはできますか？

現物分割の意味と趣旨

現物分割とは、共有不動産を共有持分割合に応じて物理的に分けて、分けた後のそれぞれの不動産を各共有者の単独所有にする方法です。1つの共有不動産を複数の不動産にしたうえで、各共有者に帰属させるという点に特徴があります。性質としては、共有持分の交換契約にあたります。

典型的な例は、1筆の共有の土地上に線（分割線）を引いて複数の筆（エリア）に分筆し、それぞれの筆を各共有者の単独所有にするというものです。

たとえば、AとBが2分の1ずつの持分で共有する200平方メートルの土地について、分割線を引いて100平方メートルずつの2筆に分け、一方をA、他方をBの単独所有にするケースがこれにあたります。

現物分割は、共有物分割の基本的な分割類型の1つです。民法258条2項は、裁判所が命じることのできる分割方法として、1号で「共有物の現物を分割する方法」を、2号で「共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法」（全面的価格賠償）を定めています。分割類型の優先順序としては、現物分割と全面的価格賠償の2つが並んで優先的なものとされており、これらの方法がとれない場合に初めて換価分割（競売）が検討されます。

なお、1個の建物については、複数の単独所有エリアに分けることはできないため、通常は現物分割ができません。ただし、区分所有建物とすることができれば現物分割が可能になる場合もあります。

現物分割の要件（消極的要件）

現物分割は原則として認められる分割方法ですが、次のいずれかに該当する場合には、裁判所は現物分割ではなく換価分割（競売）を命じることができます（民法258条3項）。これを現物分割の「消極的要件」と呼びます。

• 現物分割が不能であること
• 現物分割により価格が著しく減少するおそれがあること

現物分割の不能

「現物分割ができない」とは、物理的に分割が不可能な場合だけを指すのではありません。判例は、社会通念上適正な現物分割が著しく困難な場合も含むと解しています（最高裁昭和46年6月18日判決）。

具体的に、現物分割が不能と判断される典型的なケースとしては、次のようなものがあります。

土地の狭小・細分化

分割後の土地がとても狭くなるケースは、現物分割が不能と判断される典型例です。裁判例では、分割後の単独所有となる土地の面積が1.5坪〜3坪、6坪、7.3坪といった小規模なケースで、現物分割が否定されています。

建築基準法上の接道の支障

土地を現物分割すると、分割後に建築基準法上の接道義務を満たさない土地ができてしまう場合には、現物分割は不能といえます。

土地上の建物の存在

共有の土地上に第三者が所有する建物がある場合や、共有者の1人が単独所有する建物がある場合には、分割線を引くと建物が2つの土地にまたがってしまうことが多く、現物分割は選択できなくなる傾向があります。ただし、土地が広い（建ぺい率に余裕がある）場合には、「土地の一部と建物」と「土地の残り」の2つに分ける現物分割が可能であることもあります。

土地境界・測量の支障

現物分割を行う際には、土地の境界（筆界）を特定したうえで測量を行う必要があります。境界の特定ができない、あるいは測量ができないことを理由に、現物分割が不能と判断されることもあります。

著しい価格の減少のおそれ

もう1つの消極的要件は、現物分割により著しく価格が減少するおそれがあるというものです。どの程度の価格減少率で「著しい」といえるかについて、明確な数値基準はありませんが、裁判例を見ると次のような傾向があります。

価格の減少が約11%のケースで、著しい価格の減少にはあたらない（現物分割は可能である）と判断した裁判例があります。一方、価格の減少が19%〜35%のケースでは、原審と控訴審で判断が分かれた裁判例もあります。いずれの裁判例も、価格減少率以外の事情も判断に影響しています。一般的には、20%〜30%程度であると判断が分かれやすいとされています。

なお、現物分割をすると評価額が上がるケースもあります。一般論として広すぎる土地は単価が下がりますので、適正な広さに分けると評価額の合計がアップすることがあります。

現物分割の効果

現物分割が行われると、共有関係は解消され、分割後の各不動産はそれぞれの共有者の単独所有となります。土地の場合は、1筆の共有地が分筆されて複数の筆になり、各筆について個別の所有権が成立します。

価値の不均衡と調整金（部分的価格賠償）

土地の現物分割では、物理的な分割（1筆から複数筆への分筆）をしたうえで、各共有者が持分割合に応じて不動産を取得（単独所有）できるような分割線を引くことが必要になります。しかし、土地の位置関係や土地上の建物の状況によっては、分割後の各筆の価値が共有持分割合とちょうど同じになるように分割線を描けない場合もあります。

このような場合は、不均衡を金銭（調整金・賠償金）で調整する方法がとられます。たとえば、Aが取得する不動産の価値が共有持分割合よりも多く、Bが取得する不動産の価値が少ないという場合は、AがBに賠償金（調整金）を支払うことになります。この方法は、理論的には現物分割と価格賠償の組合せであり、部分的価格賠償と呼ばれます。ただし、不均衡（過不足）が小さい場合は調整しない（単純な現物分割とする）こともあります。

建物の現物分割と区分所有

通常、1個の建物を複数個の建物に分けることはできないため、建物の現物分割は不能です。ただし、区分所有建物とすることができれば、1個の建物が複数個の建物（所有権の客体）に変わります。そこで、区分所有建物としたうえで現物分割をするという方法もあります。この方法をとるには、建物が区分所有権の成立要件（構造上の独立性・利用上の独立性）を満たしている必要があります。