「Aには東京の土地、Bには大阪の土地」のように、複数の不動産を振り分けることはできますか？

結論

複数の共有不動産を一括して共有物分割の対象とし、個々の不動産を各共有者に振り分けて単独所有とすることは可能です（民法258条2項1号）。

現物分割の基本形態は、1個の共有不動産（1筆の土地や1個の建物）を物理的に分けて複数個の不動産にするというものです。しかし、最初から複数の不動産（複数の土地や複数の建物、土地と建物など）を共有物分割の対象として、全体を一括して分割することも認められています。この場合、1個の不動産を複数個に分けることをしなくても、それぞれの不動産について、いずれかの共有者の単独所有にするという方法をとることができます。

根拠と条件

一括分割は、協議（話し合い）による分割でも、裁判（共有物分割訴訟）による分割でも認められています。

一括分割が認められるための基本的な条件は、分割の対象となる複数の不動産がいずれも同じ共有者間の共有であることです。たとえば、AとBが東京の土地と大阪の土地の両方を共有している場合に、東京の土地をAの単独所有、大阪の土地をBの単独所有とするという形で分割できます。

もっとも、各共有者に振り分けた不動産の価値が、共有持分割合にちょうど対応するとは限りません。たとえば、AとBが各2分の1の持分で2つの土地を共有しているとします。土地1の評価額が3,000万円、土地2の評価額が2,000万円の場合、単純にAが土地1、Bが土地2を取得すると、Aの取得額がBよりも1,000万円多くなります。

このような価値の不均衡が生じる場合は、多く取得する共有者が少なく取得する共有者に対して調整金（賠償金）を支払うことで調整します。理論的には現物分割と価格賠償の組合せであり、「部分的価格賠償」と呼ばれます。

ただし、不均衡が小さい場合は、調整金を支払わない（単純な現物分割とする）こともあります。

具体的な場面での適用

一括分割が活用される典型的な場面としては、相続によって複数の不動産を共同相続した共有者間の紛争があります。たとえば、兄弟ABが父から東京の土地と大阪の土地を相続して共有状態になった場合に、兄Aは東京で事業を営んでいるので東京の土地を、弟Bは大阪に居住しているので大阪の土地を、それぞれ単独で取得するというケースです。

また、共有者間で複数の土地と建物を共有しているケースでは、土地と建物をセットにして各共有者に振り分けるという一括分割が行われることもあります。

なお、一括分割において、各共有者が取得する不動産の価値が共有持分割合に対応するかどうかは、面積ではなく、接道状況や日当たりなどの事情を考慮した「価値（評価額）」で判断されます。同じ面積でも立地条件等によって価値は異なるため、不動産の評価が重要なポイントとなります。