相続開始後にアパートから生じた家賃は、遺産とは別個の財産です。各相続人が相続分に応じて当然に取得するため、遺産分割協議の成立を待たずに請求できます（最判平成17年9月8日）。相手が応じないときは、遺産分割とは別ルートの不当利得返還請求という手段があります。ただし、請求できるのは経費を差し引いた額に相続分を乗じたものまでで、遺言の有無や賃料の入金先によって計算の前提が変わります。
相談に来られたのは、亡くなったお母様のアパートを兄と二人で相続した方でした。管理は同居していた兄が引き継ぎ、家賃は兄が押さえている口座に入り続けている。半分を渡してほしいと伝えると、返ってきたのは「遺産分割がまとまるまでは動かせない」「管理しているのは俺だ」という言葉だったといいます。協議は一年近く止まったまま。その間の家賃は、月40万円です。
この「協議が終わるまで渡せない」という言い分に、法的な根拠はありません。ただ、だからといって全額をすぐ取り返せるわけでもありません。何がどこまで請求でき、どの順番で動くのか。ここを整理しないまま請求すると、かえって話がこじれます。
「協議が終わるまで渡せない」は成り立つのか
相手の言い分の土台には、「アパートの行き先が決まっていないのだから、家賃の行き先も決まっていない」という発想があります。感覚的には筋が通って見えますが、法律はここで線を引いています。
アパート本体は、遺産分割で取得者を決めるまで相続人全員の共有です。一方、相続開始の後に発生した家賃は、遺産とは別個の財産として扱われます。最高裁は、相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産から生じた賃料は、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する、と判断しています（最判平成17年9月8日）。しかも、後から遺産分割でアパートの取得者が決まっても、この帰属は影響を受けません。発生した月ごとに、取り分は確定していきます。
つまり、きょうだいのどちらがアパートを継ぐかで揉めていても、その間の家賃の帰属には争う余地がない、というのが出発点です。
請求する前に確認する3つのこと
1. 遺言の有無と内容
法定相続分で計算するかどうかの分かれ道となります。遺言があれば、賃料の取り分の計算は遺言の内容を踏まえて組み直します。
2. 家賃の入金先と流れ
賃借人からの振込先が、被相続人名義の口座か、管理しているきょうだい名義の口座か。前者なら預貯金の扱いと絡みますが、後者なら相手個人が預かっている形になります。賃貸借契約書や通帳などの資料の開示を求めます。
3. 経費の内訳
請求できるのは家賃の総額ではなく、経費を差し引いた残りに相続分を乗じた額です。固定資産税・修繕費・共用部の水道光熱費・火災保険料といった管理費用は、相続人が持分に応じて負担すべきものだからです。相手が立て替えているなら、その分は差し引かれます。納税通知書や修繕費の領収書もあわせて開示を求めます。
いくら請求できるか
請求額の計算式は単純です。
（相続開始後の家賃収入の総額 − 正当な経費）× 自分の相続分 ＝ 請求できる額
冒頭の例に当てはめると、月40万円×12か月で収入480万円。固定資産税と修繕費で年80万円かかっていたとすれば、（480万円−80万円）×2分の1で、請求できるのは200万円です。
注意したいのは経費の中身です。実務上、管理している相続人が「修繕費がかかった」「管理の手間賃だ」などと主張し、差引額を膨らませてくるケースが少なくありません。領収書のない支出、アパートと関係のない支出、相場から外れた親族業者への発注などは、そのまま呑む必要はありません。開示された明細を見て、一件ずつ確認します。
相手が応じないときの進め方
ステップ1：書面で請求する
口頭のやり取りは「言った言わない」になります。金額の根拠（収入・経費・相続分）を示した書面で請求し、記録を残します。この段階で資料の開示も改めて求めます。
ステップ2：応じなければ、不当利得返還請求を検討する
家賃は遺産分割の対象外なので、遺産分割調停がまとまらなくても、賃料の取り分だけを切り出して民事訴訟で請求できます。自分に帰属する賃料を相手が保持し続けている状態は、法律上の原因のない利得、つまり不当利得にあたるためです。「遺産の話が動かないなら、家賃だけ先に裁判で回収する」という選択肢が現実にあることは、交渉の局面でも効いてきます。
ステップ3：全員の合意があれば、遺産分割の中でまとめて精算する
別訴を起こすのは手間も費用もかかります。実務でむしろ多いのは、相続人全員の合意で賃料も遺産分割協議に取り込み、「アパートを取得する側が、これまでの賃料分を代償金に上乗せして支払う」という形で一回で精算するやり方です。相手にとっても、協議とは別に訴えられるより一度で終わらせる方が負担が軽いので、合意に至りやすい提案です。ただし全員の合意が条件で、一人でも反対すれば賃料は協議の外に置いたまま個別に請求することになります。
どのルートを選ぶかは、協議の進み具合と相手の姿勢次第です。協議自体が動いているなら3を軸に、協議が完全に止まっている・相手が開示にすら応じないなら2を視野に入れる、というのが大まかな目安になります。
賃料精算における注意点
経費を無視して満額請求しない
「家賃の半分は自分のものだ」と総額ベースで請求すると、相手に「経費も知らないで」と反論の足場を与え、感情的な対立だけが残ります。先に資料を出させ、数字を固めてから請求する方が結局早く進みます。
賃料の精算前に清算条項の入った協議書に署名しない
遺産分割協議書には「本協議書に定めるほか、何らの債権債務がないことを確認する」といった清算条項が入るのが通常です。賃料の精算に触れないままこれに署名すると、後から賃料分を請求できなくなるおそれがあります。協議書に署名する前に、相続開始後の賃料が処理済みかどうかを必ず確かめてください。
賃借人を巻き込んで振込先を変えさせようとしない
理屈の上では賃料債権は相続分に応じて各人に帰属しますが、相続人間の争いに入居者を巻き込むと、退去や供託といった別の問題を招きかねません。回収は相手方相続人との間で行うのが基本です。