借地権付きの土地・建物は遺産分割でどう扱われますか？

結論

借地権付きの土地・建物は、いずれも遺産分割の対象になります。

借地権とは、建物の所有を目的として土地を借りる権利（土地の賃借権または地上権）をいいます。借地権は借主の一身に専属する権利ではなく、財産的価値を有するため、被相続人（亡くなった方）が有していた借地権は相続の対象となります（民法896条）。相続が開始すると、借地権は共同相続人全員の準共有状態となり、この状態を解消して特定の相続人に帰属させるには、遺産分割の手続が必要です。

借地上に建てられた建物についても、被相続人が所有していたものであれば、当然に遺産分割の対象となります。

根拠と条件

法的根拠

相続が開始すると、被相続人に属した一切の権利義務は、原則として相続人がすべて承継します（民法896条、包括承継）。不動産賃借権（借地権を含む）は、借主の死亡によって消滅するものではなく、一身専属権でもないため、相続の対象となります。

そして、不動産賃借権は不可分債権（性質上分割して行使することができない権利）であるため、相続開始と同時に各相続人に当然に分割されるのではなく、共同相続人全員による準共有の状態となります。この準共有状態を解消するには遺産分割の手続が必要であり、したがって、借地権は遺産分割の対象財産に含まれます。

地主の承諾が不要であること

借地権の相続にあたって重要なのは、相続による借地権の承継には地主（賃貸人）の承諾が不要であるという点です。民法612条は賃借権の無断譲渡・転貸を禁止していますが、相続は法律上当然に生じる包括承継であり、賃借権の「譲渡」には当たりません。したがって、被相続人の借地権は、相続開始と同時に地主の承諾なく相続人に移転します。

また、遺産分割によって特定の相続人が借地権を取得する場合も、共同相続人間の内部的な権利の確定にすぎないため、地主の承諾は不要と解されています。

借地権と建物を一体として扱う実務

借地上の建物は、借地権がなければ土地を利用する権限を欠くことになるため、実務上、借地権と借地上の建物は一体のものとして同一の相続人に取得させるのが通常です。借地権と建物を別々の相続人に帰属させると、建物の所有者が土地を利用する権限を持たないという不都合が生じるためです。

項目	借地権	借地上の建物
権利の性質	土地の賃借権（不可分債権）	所有権（不動産）
遺産分割の対象	なる	なる
相続時の状態	共同相続人の準共有	共同相続人の共有
地主の承諾	相続・遺産分割のいずれも不要	―（所有権のため不要）

借家権（建物の賃借権）も同様

被相続人が借りていた建物の賃借権（借家権）も、借地権と同様に遺産分割の対象となります。不動産賃借権は借主の死亡により消滅せず、不可分債権として共同相続人の準共有となるためです。判例も、居住用建物の借家権が相続の対象となり、分割の対象となることを認めています（大判大正13年3月13日）。

ただし、公営住宅の使用権について、最高裁は、公営住宅の入居者が死亡した場合にその相続人が使用権を当然に承継することはできないと判断しています（最一小判平成2年10月18日）。

具体的な場面での適用

設例：借地上に自宅を所有していた被相続人の遺産分割

被相続人Aは、地主Xから土地を借り（借地権）、その土地上に自宅建物を所有していました。Aの相続人は、長男Bと二男Cの2名です。

この場合、Aが有していた借地権と借地上の建物は、いずれもAの遺産に含まれ、遺産分割の対象となります。相続開始により、借地権はB・Cの準共有、建物はB・Cの共有となります。

遺産分割においては、借地権と建物を一体として同一の相続人に取得させるのが一般的です。たとえば、Bが借地権付き建物を取得し、CにはBから代償金（だいしょうきん）を支払う方法（代償分割）がよく用いられます。この場合、Bが借地権付き建物を取得することについて、地主Xの承諾は不要です。

設例：借地権付き建物を売却して代金を分ける場合（換価分割）

上記と同じ事例で、B・Cのいずれも借地権付き建物を取得する意向がない場合、第三者に売却して売却代金を分ける方法（換価分割）が考えられます。

ただし、借地権付き建物を第三者に売却する場合には、借地権の「譲渡」にあたるため、地主Xの承諾が必要となります（民法612条）。相続による承継では地主の承諾が不要であったのに対し、第三者への売却では承諾が必要となる点が重要な違いです。地主が承諾しない場合には、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てることもできます（借地借家法19条1項）。