共有者の1人が、友人や知人にタダで共有不動産を使わせています。やめさせることはできますか？

結論

共有者の1人が友人や知人などの第三者に共有不動産を使わせている場合、他の共有者がその第三者に対して直接「出ていってほしい」と請求しても、原則として認められません。

第三者の占有は、承諾した共有者の共有持分に基づくものと認められる限度で、占有する権原があると扱われるためです。共有者自身が共有不動産を占有している場合に他の共有者からの明渡請求が認められないのと、同じ扱いになります。

ただし、やめさせる方法がないわけではありません。共有持分の過半数で使用方法を決定すれば、第三者への明渡請求が認められます。また、明渡しとは別に、承諾した共有者や第三者に対して金銭を請求する方法もあります。

根拠と条件

明渡請求が原則として否定される根拠

なお、最高裁は、共有者の一部から共有者間の協議に基づかないで使用を承認された第三者に対して、他の共有者は当然には明渡しを請求できないと判断しています（最判昭和63年5月20日）。

この判例の基礎には、共有者自身が占有しているケースの判例があります。最高裁は、共有物を占有する共有者に対して、他の共有者は当然には明渡しを請求できないと判断しています（最判昭和41年5月19日）。占有する共有者は、自己の共有持分によって共有物を使用収益する権原を持つためです。昭和63年判決は、第三者の占有を、使用を承諾した共有者の占有と同視することで、この理論を第三者にも及ぼしました。

注意したいのは、第三者が共有者全員に占有権原を主張できるわけではないという点です。第三者は、承諾していない共有者に対して排他的に占有する権原を主張することはできません。それでも、承諾した共有者の持分に基づく限度で占有する権原が認められるため、明渡請求は否定されます。

明渡請求が認められる場合

昭和63年最高裁判決は、共有者間で使用方法についての意思決定がなされていないことを前提としています。そのため、共有者が共有持分の過半数で使用方法を決定すれば、扱いが変わります。

共有物の管理に関する事項は、共有持分の過半数で決定できます（民法252条1項）。過半数で「第三者ではなく共有者の1人が使用する」といった決定をすれば、第三者が使用してよい状態ではなくなるため、明渡請求が認められます。

金銭請求の可否

明渡しが認められない場合でも、承諾していない共有者は金銭の請求ができます。請求の相手方によって根拠が異なります。

承諾した共有者に対する請求

共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（民法249条2項）。第三者に使用させている共有者は、昭和63年最高裁判決の同視の理論を前提とすれば、自ら使用しているのと同じ扱いになるため、他の共有者は使用対価の償還を請求できます。請求金額は、通常、賃料相当額に請求する共有者の持分割合を乗じた金額です。

この償還義務は、承諾した共有者が第三者から賃料を受け取っているかどうかにかかわらず発生します。

第三者に対する請求

第三者は共有者ではないため、民法249条2項の償還義務は適用されません。第三者への請求は、不当利得返還請求（民法703条）または不法行為に基づく損害賠償請求（民法709条）によることになりますが、その可否については見解が分かれています。

現在の傾向としては、第三者が無償で使用している場合には、承諾していない共有者からの不当利得返還請求（または損害賠償請求）が認められます。一方、第三者が承諾した共有者に賃料を支払済みの場合、その部分についての請求は認められません。また、無償・有償のいずれでも、第三者が「共有者全員が承諾している」と信じていた場合には、請求が否定されます。

具体的な場面での適用

建物をA・B・Cが各3分の1の持分で共有しているケースで、Aが友人Dに無償で建物に住まわせたとします。

Bが「Dに出ていってほしい」と考えても、BがDに対して直接明渡しを請求することは、原則としてできません。Dの占有はAの共有持分に基づくものと扱われるためです。

Bがとりうる手段は、次の3つです。

1つ目は、共有持分の過半数による使用方法の決定です。BがCの協力を得て「Bが使用する」と決定すれば（BとCの持分合計は3分の2で過半数を満たします）、Dに対する明渡請求が認められます。

2つ目は、Aに対する使用対価の償還請求です（民法249条2項）。賃料相当額にBの持分割合（3分の1）を乗じた金額を請求できます。

【計算例】
賃料相当額：月額12万円
Bの共有持分：3分の1
Bが請求できる金額：12万円 × 1/3 ＝ 月額4万円

3つ目は、Dに対する不当利得返還請求です。Dは無償で使用しているため、原則として請求が認められます。ただし、Dが「共有者全員が承諾している」と信じていた場合には認められません。