共有不動産の賃貸借契約書の「貸主」欄には、共有者全員の名前を書くのですか？

賃貸人の名義の決まり方

共有不動産を第三者に賃貸するときは、共有者の間で「賃貸する」ことを決める意思決定の段階と、決まった内容を実行して賃借人との間で契約を締結する段階とを分けて考えます。賃貸借契約書の「貸主」（賃貸人）欄に誰の名前を書くかは、後者の実行の段階の問題です。

意思決定に必要な賛成の割合は、賃貸借の種類によって変わります。民法252条4項が定める期間（建物の賃借権であれば3年、山林以外の土地の賃借権であれば5年など）を超えない賃貸借は共有物の管理に関する事項にあたり、各共有者の持分の価格の過半数で決定できます（民法252条1項）。この範囲を超える賃貸借は共有物の変更にあたり、共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。前者を短期賃貸借、後者を長期賃貸借といいます。

もっとも、契約書に書かれた期間だけで短期か長期かが決まるわけではありません。借地借家法の法定更新が適用されるかどうかなどの事情によって分類が変わります。

短期賃貸借の場合の記載方法

短期賃貸借は持分の過半数で決められるため、反対する共有者がいるまま契約が締結されることがあります。この場合、賃貸借契約書の賃貸人欄には、賛成した共有者の名義を記載し、反対した共有者は賃貸人に含めません。

記載の方法は主に2つあります。A・B・Cの3人が持分3分の1ずつで土地を共有し、A・Bが賛成、Cが反対している状態でDに賃貸する場合を例にすると、次のようになります。

賛成した共有者の全員を賃貸人とする方法です。

共有者
  A（持分3分の1）・B（持分3分の1）・C（持分3分の1）
賃貸人
  A 署名＋押印
  B 署名＋押印
賃借人
  D 署名＋押印

賛成した共有者のうち1人を代表とする方法もあります。

共有者
  A（持分3分の1）・B（持分3分の1）・C（持分3分の1）
賃貸人
  A・B代表
  A 署名＋押印
賃借人
  D 署名＋押印

いずれの方法でも、共有者全員の氏名と持分割合を記載することは必須ではありません。ただし、記載しておくと、持分の過半数の共有者が賛成していることが契約書から読み取れます。反対した共有者Cの氏名は共有者欄に現れますが、これは共有者の1人としてCがいることを示すものであって、Cが賃貸人として意思表示をしたことを意味しません。

Cを賃貸人に含めないのは、Cから名義を使うことの了解（授権）を得られないためです。共有者の間で多数決による意思決定が成立しても、それによってCが授権をしたとは扱われないと考えられています。了解を得ないままCの名義で契約書を作成すると、私文書偽造罪（刑法159条3項）にあたるおそれがあります。令和5年民二通達も、管理に分類される賃貸借の賃貸人は、賛成した共有者の全員または賛成した共有者のうち一部の者であると説明しており、反対した共有者を賃貸人に含める扱いは示していません。

長期賃貸借の場合の記載方法

長期賃貸借は共有者全員の同意がなければ成立しないため、反対共有者の名義という問題は生じません。賃貸借契約書の賃貸人欄には共有者全員を記載し、全員が署名・押印します。

区分	意思決定に必要な賛成	賃貸人欄に記載する共有者	根拠条文
短期賃貸借	持分の価格の過半数	賛成した共有者（全員、またはうち1人を代表とする）	民法252条1項・4項
長期賃貸借	共有者全員の同意	共有者全員	民法251条1項

賃借権設定登記の当事者

賃借権を登記する場合の当事者も、短期賃貸借か長期賃貸借かで分かれます。

短期賃貸借については、令和5年民二通達により、登記の申請人となるのは持分の価格の過半数を有する共有者で足りるとされています。反対した共有者は申請人には含まれません。もっとも、賃借権の設定は所有権（共有持分権）を制限するものであり、共有者全員が「登記上、直接に不利益を受ける」という登記義務者の定義（不動産登記法2条13号）にあてはまります。そのため、反対した共有者も登記義務者としては記載します。これは、反対した共有者に賃貸借契約の効果が直接及ぶことを意味するものではありません。

長期賃貸借については、共有者全員の同意が前提となるため、共有者の全員が申請人となり、かつ登記義務者となります。

先ほどのA・B・C・Dの例では、登記申請書（申請情報）の当事者は次のように分かれます。

【短期賃貸借の場合】
  登記の目的　賃借権設定
  申 請 人　　A・B・D
  登記権利者　D
  登記義務者　A・B・C

【長期賃貸借の場合】
  登記の目的　賃借権設定
  申 請 人　　A・B・C・D
  登記権利者　D
  登記義務者　A・B・C