共有不動産の共有関係を解消したいのですが、どのような方法がありますか？

共有関係を解消する方法の全体像

共有不動産をめぐる紛争の根本的な解決方法は、共有関係そのものを解消することです。使用方法や費用負担について個別に問題を解決しても、共有関係が続く限り、再び対立が生じる可能性が残ります。

共有関係を解消する方法は、主に次の4つに分類できます。

方法	根拠条文	概要
共有物分割請求	民法256条1項・258条	共有物を分割して共有関係を解消する
共有持分の譲渡（売却）	―	自己の持分を他の共有者や第三者に売却する
共有持分の放棄	民法255条	自己の持分を放棄し、他の共有者に帰属させる
共有持分買取権の行使	民法253条2項	負担を履行しない共有者の持分を、償金を支払って取得する

たとえば、AとBが土地を2分の1ずつ共有している場合、Aが共有関係から離れる方法としては、共有物分割によって土地または金銭を取得する、自己の持分をBや第三者に売却する、持分を放棄してBの単独所有にする、といった選択肢が考えられます。

各方法の要件と内容

共有物分割請求

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます（民法256条1項）。共有関係を解消する方法として、いちばん基本となる制度です。

共有物分割は、共有者全員の協議（話し合い）によって行うのが原則です。全員が合意すれば、その内容に従って分割を実行します。協議が調わないとき、または協議ができないときは、裁判所に分割を請求できます（民法258条1項）。これが共有物分割請求訴訟です。

裁判所が命じる分割の方法（分割類型）は、次の3種類です。

分割類型	根拠条文	内容
現物分割	民法258条2項1号	不動産を物理的に分けて各共有者の単独所有にする
賠償分割（全面的価格賠償を含む）	民法258条2項2号	共有者の1人が他の共有者に金銭を支払って持分を取得する
換価分割	民法258条3項	競売により売却し、代金を持分割合に応じて分配する

このうち全面的価格賠償（共有者の1人がお金を払って不動産全体を取得する方法）は、かつては判例によって認められていた分割方法ですが、令和3年改正で民法258条2項2号として明文化されました。最高裁も、共有物を共有者のうちの1人の単独所有とし、他の共有者に持分の価格を賠償させる方法による分割も許されると判断しています（最判平成8年10月31日）

共有物分割請求には例外もあります。5年を超えない期間内は分割をしない旨の契約（不分割契約）があるとき（民法256条1項ただし書）や、請求が権利濫用にあたるときは、分割が認められないことがあります。

共有持分の譲渡（売却）

各共有者は、自己の持分を自由に処分できます。持分の売却に、他の共有者の同意は必要ありません。売却先は他の共有者でも第三者でも構いません。

持分を他の共有者に買い取ってもらう形であれば、買い取った共有者に持分が集まり、単独所有に近づきます。一方、第三者に持分だけを売却する場合には、共有減価（持分単独での売却では、不動産全体の売却に比べて価格が下がりやすいこと）が生じやすくなります。

共有持分の放棄

共有者の1人がその持分を放棄すると、その持分は他の共有者に帰属します（民法255条）。放棄は他の共有者への通知によって法的な効果が生じるため、対価を求めず速やかに共有関係から離れたい場合に用いられます。

ただし、持分移転登記には他の共有者の協力が必要です。協力が得られない場合には、登記引取請求訴訟を提起することになります。

共有持分買取権の行使

共有者は、その持分に応じて管理の費用（固定資産税など）その他共有物に関する負担を負います（民法253条1項）。共有者が1年以内にこの義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得できます（同条2項）。負担を履行しない共有者の持分を取得するための、特別な制度です。

方法ごとの効果と選択の目安

共有物分割請求は、協議がまとまらなくても最終的に裁判所の判断を得られるという意味で、いちばん確実な解消方法です。共有物分割訴訟が提起されると、権利濫用などの特殊な場合を除き、裁判所は何らかの分割類型によって共有関係を解消する判決を下します。

共有持分の譲渡は、他の共有者の関与なく単独で実行できます。ただし、第三者への持分売却では共有減価により経済的に不利になる場合があります。

共有持分の放棄は、対価を得られない代わりに、通知だけで共有関係から離れられます。売却が見込めない不動産など、対価を求めない場合に選択肢となります。

相続によって共有になっている不動産（遺産共有）については、注意が必要です。共有物の全部または持分が相続財産に属し、共同相続人間で遺産分割をすべきときは、その共有物・持分について共有物分割の裁判はできず、遺産分割の手続によることになります（民法258条の2第1項）。相続開始から10年を経過した場合には、相続財産に属する持分を共有物分割の裁判で処理できる特則がありますが（同条2項）、この特則は、共有物の「持分」が相続財産に属する場合、すなわち遺産共有と通常共有（物権共有）が混在する場合に関するものです。