2023年4月1日施行の民法改正（令和3年改正）で、共有に関する多くの条文が変更・新設されました。変更点は、①使用・管理のルールの整備（民法249条2項・252条など）、②共有物分割のルールの整備（民法258条・258条の2など）、③所在等不明共有者に対応する裁判制度の新設（民法262条の2など）の3つに大きく分かれます。
令和3年改正の全体像
共有に関する規定は、民法第2編第3章第3節（民法249条〜2642条）に置かれています。改正前は条文の数が少なく、解釈に幅のある部分が多い状態でした。令和3年改正（民法等の一部を改正する法律・令和3年法律第24号）では、共有に関して多くの条文の変更と新設が行われ、2023年（令和5年）4月1日に施行されました。
共有に関する改正規定には、特別な経過措置が設けられていません。施行日より前に共有状態となっていた不動産にも、施行後は改正後のルールが適用されます。
使用・管理に関する変更点
使用する共有者の対価償還義務（民法249条2項）
共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負うことが明文化されました（民法249条2項）。たとえばAとBが2分の1ずつ共有する建物にAだけが居住している場合、Aは持分を超える使用について、Bに使用対価を支払う義務を負います。改正前は不当利得（民法703条）や不法行為（民法709条）が請求の根拠とされていましたが、改正後は民法249条2項が直接の根拠になります。
無償で使用させる合意は、持分の過半数による決定では成立せず、共有者間の合意によることになります。無償か有償かを決めていなかった場合は、償還義務がある扱いになります。
使用する共有者の善管注意義務（民法249条3項）
共有物を使用する共有者は、善良な管理者の注意をもって使用しなければならないことも規定されました（民法249条3項）。使用中に共有物を損傷した場合に、損害賠償責任が認められやすくなっています。
軽微な変更は過半数で決定（民法251条1項かっこ書）
変更にあたる行為のうち、形状または効用の著しい変更を伴わないもの（軽微な変更）は、共有者全員の同意ではなく、持分の過半数で決定できるようになりました（民法251条1項かっこ書、252条1項）。
持分の過半数による明渡請求（民法252条1項第2文・3項）
改正前の判例の理論では、共有物を占有する共有者に対する明渡請求は否定される傾向にありました。改正により、共有者間の決定に基づかずに占有している共有者に対しては、持分の過半数の決定によって明渡しを求めることが可能になりました（民法252条1項第2文）。共有者間の決定に基づいて占有している共有者についても、持分の過半数で使用方法を変更する決定ができますが、その決定が占有する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければなりません（同条3項）。
共有物の管理者（民法252条1項かっこ書・252条の2）
持分の過半数の決定により「共有物の管理者」を選任できることが明文化されました（民法252条1項かっこ書、252条の2）。管理者は管理に関する行為を行えますが、変更（軽微な変更を除く）を加えるには共有者全員の同意を得る必要があります（民法252条の2第1項）。
賃借権等の設定と期間の基準（民法252条4項）
共有物に賃借権などを設定する場合について、期間による基準が設けられました。土地は5年、建物は3年を超えない賃借権等であれば、管理に関する事項として持分の過半数で設定できます（民法252条4項）。これらの期間を超えるものは、過半数では設定できず、共有者全員の同意によることになります。もっとも、例外や個別判断の余地が多く、実質的な判断は改正前と大きく変わらないという指摘もあります。
共有物分割に関する変更点
全面的価格賠償の明文化（民法258条2項2号）
全面的価格賠償（共有者の1人がお金を払って不動産全体を取得する方法）は、判例によって認められてきた分割方法ですが、改正により「共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法」として条文に明記されました（民法258条2項2号）。
なお、最高裁は、特段の事情があるときは、共有物を共有者の1人の単独所有とし、他の共有者にはその持分の価格を賠償させる方法（全面的価格賠償）による分割も許されると判断しています（最判平成8年10月31日）。この分割方法は令和3年改正で明文化されましたが、判例が示した要件までは条文化されていません。
分割類型の優先順序（民法258条2項・3項）
条文の構造上、現物分割と全面的価格賠償が同順位で優先し、換価分割（競売による分割）はこれらに劣後することが読み取りやすくなりました。現物分割・全面的価格賠償によることができないとき、またはこれらの方法では価格を著しく減少させるおそれがあるときに、裁判所は競売を命じることができます（民法258条3項）。改正前の一般的な見解を条文に反映したものです。
給付命令の明文化（民法258条4項）
共有物分割の裁判において、裁判所が当事者に対して金銭の支払い、物の引渡し、登記義務の履行その他の給付を命じることができる旨が明文化されました（民法258条4項）。改正前から実務上なされていた取扱いを条文にしたものです。
遺産共有が関係する場合（民法258条の2）
相続財産に属する共有物やその持分について、共同相続人間で遺産分割をすべきときは、共有物分割の裁判による分割はできません（民法258条の2第1項）。遺産共有の解消は、原則として遺産分割の手続によります。
その上で、遺産共有の持分と通常の共有（物権共有）の持分が1つの不動産に混在している場合の特則が新設されました。共有物の持分が相続財産に属する場合において、相続開始から10年を経過したときは、共有物分割訴訟の中で遺産共有持分の分割もあわせて行えます（同条2項）。ただし、その持分について遺産分割の請求があり、相続人が所定の期間内に異議を申し出たときは、この取扱いはできません（同条2項ただし書・3項）。
所在等不明共有者に対応する裁判制度の新設
共有者を知ることができない場合や、その所在を知ることができない場合（所在等不明共有者）への対応として、裁判所の関与による制度が新設されました。実務への影響が特に大きい変更点です。
持分の変動を伴わない制度
所在等不明共有者がいる場合、裁判所の裁判を得ることで、その共有者以外の共有者全員の同意によって変更を加えられます（民法251条2項）。管理に関する事項も、その共有者以外の共有者の持分の過半数で決定できるようになります（民法252条2項1号）。
所在は分かっているものの賛否を明らかにしない共有者がいる場合には、相当の期間を定めて賛否を明らかにするよう催告し、期間内に賛否が明らかにされないときは、裁判所の裁判を経て、その共有者以外の持分の過半数で管理に関する事項を決定できます（民法252条2項2号）。
持分の変動を伴う制度
持分取得の裁判（民法262条の2）では、裁判所の決定を得て、所在等不明共有者の持分を他の共有者が取得できます。持分譲渡権限付与の裁判（民法262条の3）では、所在等不明共有者以外の共有者全員が持分を譲渡することを条件に、所在等不明共有者の持分を第三者に譲渡する権限の付与を受けられ、不動産全体の売却につなげられます。
いずれの裁判も、所在等不明共有者の持分が相続財産に属し、共同相続人間で遺産分割をすべき場合には、相続開始から10年を経過していなければ利用できません（民法262条の2第3項・262条の3第2項）。