共有不動産全体の売却は、共有者全員の持分の帰属を変動させる処分であり、共有者全員の同意がなければ行えません（民法251条1項参照）。共有者の1人が無断で不動産全体を売却した場合、売買契約そのものは有効に成立しますが、不動産全体の所有権が買主に移転する効果は生じません。移転するのは、原則として売主自身の持分にとどまります。
結論
無断売却の効力は、契約の効力（債権的な効果）と、所有権移転の効力（物権的な効果）を分けて考える必要があります。
売買契約という契約自体は、有効に成立します。一方で、共有不動産全体の売却は、共有者全員の持分を処分する行為ですから、共有者全員の同意がなければできません。無断で売却した共有者には他の共有者の持分を処分する権限がないため、不動産全体の所有権が買主に移転するという効果は生じないのです。
根拠と条件
不動産全体の売却に全員の同意が必要であること
各共有者は、自己の持分を自由に処分できます。しかし、他の共有者の持分を処分する権限はありません。不動産全体の売却は、共有者全員の持分の帰属を変動させる行為ですから、共有者全員が共同して行う、すなわち全員が同意する必要があります。
この点は、共有物の変更に共有者全員の同意を求める民法251条1項の「変更」に、売却のような法律的な処分を含めるという整理で説明されることもあります。同項の「変更」に法律的な処分は含まれないという見解もありますが、いずれの見解でも、共有者全員の同意が必要という結論は変わりません。
したがって、共有者の1人が単独で不動産全体を売却しても、他の共有者の持分については処分の権限がなく、不動産全体の所有権を買主に移転させることはできません。
売買契約自体が有効とされる理由
売買契約は債権契約であり、所有権の移転が実現しないからといって、契約が自動的に無効になるわけではありません。
最高裁は、共有者の1人が権限なく共有物を自己の単独所有に属するものとして売り渡した場合でも、その売買契約は有効に成立し、自己の持分を超える部分については他人の権利の売買としての法律関係が生じ、自己の持分の範囲内では契約の趣旨に従った履行義務を負うと判断しています（最判昭和43年4月4日）。
他人の権利を売買の目的とした売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負います（民法561条）。無断売却のケースでは、売主は他の共有者の持分を取得して買主に移転する義務を負いますが、他の共有者が応じない限りこの義務を果たせません。その場合、買主との間で債務不履行の問題が生じます。
売主自身の持分の扱い
売買契約が有効に成立している以上、売主が有していた持分は、原則として買主に移転します。つまり、不動産全体の所有権は動かないものの、売主の持分の限度では売買の効力が及びます。その結果、買主が売主に代わって共有者の1人になります。
具体的な場面での適用
AとBが土地を各2分の1の持分で共有しているケースで、AがBに無断で土地全体をCに売却したとします。この場合の法律関係は次のとおりです。
- A・C間の売買契約は、有効に成立します。
- 土地全体の所有権がCに移転することはなく、Bの持分（2分の1）はBに残ります。
- Aの持分（2分の1）は、原則としてCに移転します。CはAに代わって、Bとの共有者になります。
- Bの持分については、AがBから取得してCに移転する義務を負いますが（民法561条）、Bが同意しない限り実現しません。
このように、無断売却が行われても、他の共有者が自分の持分を失うことはありません。他方で、売主の持分が買主に移転する結果、見知らぬ第三者と共有関係に立つことになる場合があります。