競売の結果、土地と建物の所有者が別々になった場合に建物を使い続けられるかは、法定地上権（民法388条）が成立するかどうかによります。共有不動産では、土地と建物の所有関係によって結論が分かれ、土地・建物の共有者が一致し全体に抵当権が設定されている場合や土地が単独所有の場合は成立しますが、土地が共有の場合は原則として成立しません。
結論
法定地上権（ほうていちじょうけん）とは、抵当権設定の時点で土地の上に建物が存在し、競売によって土地と建物の所有者が別々になったときに、建物のために法律上当然に発生する土地利用権のことです（民法388条）。法定地上権が成立すれば、建物の所有者は土地を使い続けることができます。成立しなければ、建物の所有者は土地の利用権を持たないことになり、建物の収去を求められる可能性があります。
もっとも、民法388条は「同一の所有者」に属する場合と定めるだけで、土地や建物が共有の場合をどう扱うかは条文の文言から明確に判定できません。そのため、共有が関係するケースの法定地上権の成否は、解釈によって決まります。判例・学説の議論を整理すると、抵当権を設定した対象が何かにかかわらず、土地・建物の所有関係に着目して結論を分けることができます。
なお、この記事で扱うのは抵当権の実行としての競売（担保競売）です。共有物分割のために裁判所が命じる競売（形式的競売）で法定地上権が成立するかは別の問題であり、「共有不動産の形式競売で土地と建物の持ち主が別々になった場合、建物はそのまま使えますか？」で解説しています。
根拠と条件
判断の前提
以下の整理は、土地の所有者（共有者）が建物の所有者（共有者）に包含されているか、またはその逆であることを前提とします。また、建物所有のための土地利用権（借地権など）が設定されていないことも前提です。利用権が設定されていれば、そもそも法定地上権に頼る必要がないためです。
3つのパターンによる整理
（1）土地・建物の共有者が完全に一致している場合 → 成立する
土地と建物の共有者が完全に一致し、土地・建物の一方または両方の全体に抵当権が設定されている場合、土地・建物ともに同一人の単独所有と同様の状態にあるため、法定地上権は成立します。
たとえば、建物がA・Bの共有で抵当権が設定されておらず、土地がA・Bの共有で土地全体に抵当権が設定されているケースでは、競売により土地が第三者に取得されても、法定地上権が成立します。土地・建物の両方の全体に抵当権が設定されている場合も同様ですが、この場合は通常、土地・建物両方の競売申立てにおいて一括売却がなされるため（民事執行法188条・61条）、法定地上権の問題は表面化しにくいとされています。
（2）土地が単独所有の場合 → 成立する
土地が単独所有で建物が共有となっている場合も、法定地上権は成立します。
たとえば、建物がA・Bの共有で抵当権が設定されておらず、土地がA単独所有で土地に抵当権が設定されている場合、判例・通説は法定地上権を肯定しています。土地所有者Aは、自らの土地に法定地上権の負担が生じることを想定できる立場にあるからです。
なお、最高裁は、共有建物の敷地である単独所有の土地に抵当権が設定され競売された事案で、法定地上権の成立を肯定しています（最判昭和46年12月21日）。
この権利関係では、自己借地権（＝土地所有者が自分の土地に、他の者と共同で借地権を設定すること。借地借家法15条1項）の設定が可能です。あらかじめ自己借地権を設定して対抗要件を備えておけば、競売後も約定の借地権が存続するため、法定地上権は問題になりません。
（3）土地が共有の場合 → 原則として成立しない
土地が共有の場合は、原則として法定地上権は成立しません。
たとえば、建物がA単独所有で抵当権が設定されておらず、土地がA・Bの共有でAの土地共有持分に抵当権が設定されている場合が典型です。学説には成立を肯定する見解もありますが、判例は成立を否定しています。
なお、最高裁は、土地の共有持分に抵当権が設定され競売された場合について、法定地上権は成立しないと判断しています（最判昭和29・12・23）。
例外として、建物を所有（共有）しない土地共有者が、法定地上権の発生をあらかじめ容認していたとみることができるような特段の事情がある場合には、法定地上権が成立します。もっとも、判例はこの容認を制限的に認定しており、例外が認められる場面は限られます。
なお、最高裁は、土地・建物がいずれも共有で共有者が一致しない事案において、原則として法定地上権は成立しないと判断しています（最判平成6年12月20日）。
まとめ表
| パターン | 具体例 | 法定地上権の成否 |
|---|---|---|
| 土地・建物の共有者が一致（一方または両方の全体に抵当権） | 土地A・B共有＋建物A・B共有、土地全体に抵当権 | 成立する |
| 土地が単独所有 | 土地A単独所有＋建物A・B共有 | 成立する |
| 土地が共有 | 土地A・B共有＋建物A単独所有、Aの土地持分に抵当権 | 原則：成立しない（容認の特段の事情があれば例外的に成立） |
具体的な場面での適用
設例1：土地・建物の共有者が一致しているケース
AとBが土地と建物の両方をそれぞれ2分の1ずつ共有しており、土地全体に抵当権が設定されていたところ、競売により第三者Cが土地を取得しました。この場合、土地・建物の共有者が完全に一致しており、単独所有と同様の状態にあるため、法定地上権が成立します。AとBは建物のために土地を使い続けることができます。
設例2：土地が共有のケース
AとBが土地を2分の1ずつ共有しており、その土地上にAが単独で建物を所有しています。Aが自己の土地共有持分に抵当権を設定し、競売により第三者CがAの持分を取得しました。この場合、土地が共有であるため、原則として法定地上権は成立しません。Bが法定地上権の発生をあらかじめ容認していたとみることができる特段の事情があれば、例外的に成立する余地があります。
なお、分譲マンション（区分所有建物）については、区分所有法22条1項が専有部分と敷地利用権の分離処分を禁止しているため、現在では法定地上権の成否が問題となる状況は生じないとされています。