1棟の建物をマンションのように区切って、それぞれの所有にすることはできますか？

結論

1棟の建物をマンションのように区切って各共有者の単独所有にすることは、区分所有の要件を満たす場合に限り、できます。

1個の建物は、土地と違って物理的に線を引いて複数に切り分けられないため、共有建物をそのまま現物分割（共有物を物理的に分けて各共有者の単独所有にする方法）の対象にはできません。しかし、区分所有建物にできれば、1個の建物が複数個の建物（所有権の対象）に変わります。そのうえで各専有部分（マンションの各室にあたる部分）を各共有者の単独所有とすれば、現物分割が成立します。

この方法は、共有者全員の協議（合意）で行うことも、共有物分割訴訟の判決で裁判所が命じることもあります。

根拠と条件

前提となるのは、その建物で区分所有権が成立することです。区分所有権の要件は、①客観的要件（区分建物としての要件）と②主観的要件（区分所有の意思表明）に分かれます。

要件	内容
客観的要件①：構造上の独立性	壁・扉・窓など、その部分を他の部分から隔てる設備があること
客観的要件②：利用上の独立性	その部分だけで住居・店舗・事務所などとして使えること
主観的要件	建物を区分して所有する意思が表明されること

構造上の独立性

構造上の独立性とは、その建物部分を他の部分から隔離する設備が存在することです（建物の区分所有等に関する法律1条）。遮蔽できる壁・扉・窓などがあり、その位置が建物本体との関係で固定されている必要があります。ロッカーやついたてのような移動できる仕切りでは足りません。

求められる遮蔽の程度は用途によって異なります。住居では高い遮断性が求められる一方、車庫などでは完全な遮蔽までは要しません。なお、最高裁は、車庫について完全な遮蔽がなくても構造上の独立性を認めることができると判断しています（最判昭和56年6月18日）。

利用上の独立性

利用上の独立性とは、その部分が独立して住居・店舗・事務所または倉庫その他の建物としての用途に使えることです（建物の区分所有等に関する法律1条）。独立した出入口があり、原則として他の区分建物を通らずに外へ出られる必要があります。もっとも、住居に台所やトイレがなくても、共同施設を利用できれば独立性が認められる場合もあります。

主観的要件（区分所有の意思表明）

建物を区分して所有する意思が外部に表れていれば、この要件を満たします。区分建物の登記を申請した場合や、建物の一部区画だけを第三者に譲渡（売却）した場合が典型です。

共有物分割の場面では、共有者全員が協議で区分所有とする現物分割に合意すれば、全員が区分所有の意思を表明したことになります。共有物分割訴訟の判決も、区分所有の意思の表明にあたると解されています。

具体的な場面での適用

A・B・Cが1棟の共同住宅（30戸）とその敷地を共有しているとします。建物を区分所有建物にしたうえで、A・B・Cがそれぞれ10戸ずつを単独所有とし、土地は共有のまま敷地利用権（建物の区分所有等に関する法律22条）とする分割が考えられます。各戸が壁で仕切られた集合住宅であれば、構造上・利用上の独立性は通常認められます。大規模な建物に限らず、二世帯住宅のような構造でも要件を満たす場合があります。

共有物分割訴訟でも、裁判所が建物を区分所有としたうえで現物分割を命じることがあります。この場合、現状で各区画が構造上・利用上の独立性を満たしていることが前提です。土地（敷地）については、判決の中で敷地権（不動産登記法44条1項9号）とします。集合住宅について、特定の居室を各共有者の単独所有とし、土地は敷地権として共有とする現物分割を命じた裁判例があります（東京地判平成19年2月27日）。

もっとも、要件を満たしていても、この分割方法が常に選ばれるわけではありません。共有者間の対立が激しく共用部分の管理の協議が見込めないことなどを理由に、区分所有とする現物分割ではなく全面的価格賠償（共有者の1人がお金を払って不動産全体を取得する方法）を選んだ裁判例もあります（東京地判平成26年5月22日）。