配偶者居住権を使うメリット・デメリットは何ですか？

配偶者居住権のメリット

配偶者居住権（相続開始時に被相続人所有の建物に居住していた配偶者が、その建物の全部を無償で使用・収益できる権利。民法1028条1項）は、賃借権に類似した法定の債権と位置づけられています。なお、制度の全体像や成立要件については、「配偶者居住権とは何ですか？制度の内容をわかりやすく教えてください」で解説しています。

メリット①：所有権より低い評価額で住まいを確保でき、他の遺産も取得しやすい

配偶者居住権の財産的価値は、建物とその敷地の所有権を取得する場合の価額よりも通常は低額になります。配偶者居住権を取得した配偶者は、その財産的価値に相当する金額を相続したものと扱われるため、自宅の所有権そのものを取得する場合に比べて、自分の相続分のうち住まいの確保に充てる部分が小さくて済み、その差額の分だけ、生活資金となる預貯金などの他の遺産をより多く取得しやすくなります。これが配偶者居住権の最も大きなメリットであり、制度が設けられた趣旨でもあります。

メリット②：原則として終身、住み続けられる

配偶者居住権の存続期間について別段の定めがないときは、その存続期間は配偶者の終身の間とされています（民法1030条本文）。つまり、特に期間を区切らなければ、配偶者は亡くなるまで住み慣れた自宅に住み続けることができ、長期的な居住の安定が図られます。

なお、遺産分割（協議・調停・審判）や遺言において終身ではない存続期間を定めることも可能です（同条ただし書）。

メリット③：無償で建物の全部を使用・収益できる

配偶者は、配偶者居住権に基づき、賃料を負担することなく、無償で居住建物の全部を使用および収益することができます。相続開始前に建物の一部にしか居住していなかった場合でも、配偶者居住権を取得すれば建物の全部について使用収益が可能です。また、居住建物の使用収益に必要な限度で、敷地を利用することもできます。

ここでいう収益には、建物を賃貸して利益を上げることなどが含まれ、居住建物の一部で飲食店や小売店を営業することもできると解されています。

配偶者居住権のデメリット・注意点

デメリット①：譲渡できない

配偶者居住権は、譲渡することができません（民法1032条2項）。そのため、たとえば遺産分割の後に配偶者が介護施設に入所することになった場合でも、配偶者居住権を建物所有者や第三者に譲渡して、その対価を回収することは法律上できません。配偶者居住権の分だけ他の遺産の取得額が減っているにもかかわらず、その価値を現金化できない点には注意が必要です。

もっとも、遺産分割の協議・調停、遺贈または死因贈与契約によって配偶者居住権を設定する場合には、当事者の合意または遺言において、買取りの条件やその額、買取額の算定基準をあらかじめ定めておくことは可能とされています。

デメリット②：存続期間の延長・更新ができない

終身ではない存続期間を定めた場合、その延長や更新をすることはできないと解されています。延長や更新を認めると、配偶者居住権の財産評価を適切に行うことができないためです。もっとも、存続期間の満了時に、当事者間であらためて賃貸借契約等を締結することは可能と解されています。

デメリット③：終身にすると評価額が高くなり、他の財産の取得額が減ることがある

配偶者が終身の配偶者居住権を取得した場合、配偶者居住権の財産的評価額が高額となることから、配偶者が預貯金などの流動資産を取得する額が少なくなるという不利益が生じ得ます。低廉な価額で住まいを確保し、生活資金も確保できるようにするという制度趣旨との関係に留意する必要があります。

デメリット④：建物の使用にあたって制約がある

配偶者は、従前の用法（相続開始前に現に行っていた使用・収益の方法）に従い、善良な管理者の注意をもって居住建物を使用収益する義務を負います（民法1032条1項本文）。また、居住建物の所有者の承諾を得なければ、建物の改築・増築をすることや、第三者に居住建物を使用・収益させること（賃貸に出すことなど）はできません（同条3項）。これらの義務に違反した場合には、所有者から配偶者居住権の消滅を請求される余地があります（同条4項）。

デメリット⑤：建物の通常の必要費は配偶者が負担する

配偶者は、居住建物の通常の必要費を負担します（民法1034条1項）。通常の必要費には、建物の保存に必要な修繕費のほか、居住建物とその敷地の固定資産税などが含まれます。無償で使用できるといっても、これらの費用の負担は配偶者に生じます。

税務上の取扱いに関する留意点

配偶者居住権は、配偶者の死亡によって消滅します。この場合、配偶者から建物所有者に対して相続を原因として移転する財産は存在しないと考えられることから、相続税の課税はされないとされています。他方で、存続期間の途中で合意解除や放棄などによって配偶者居住権が消滅した場合には、建物所有者に配偶者居住権に相当する利益の贈与があったものとして、贈与税が課税される場合があります（相続税法9条）。また、配偶者居住権の評価額を過大にすると、相続税の負担を考慮したときに相続人間の公平が害されるおそれも指摘されています。

建物の所有権を取得する場合との違い

配偶者が住まいを確保する方法としては、配偶者居住権を取得する方法のほかに、建物（およびその敷地）の所有権そのものを取得する方法があります。両者の違いは次のとおりです。

項目	配偶者居住権を取得	建物の所有権を取得
権利の性質	賃借権類似の法定の債権	所有権
遺産分割における評価額	所有権を取得する場合より低廉	建物・敷地の価額の全額
存続期間	原則として終身（別段の定めも可。民法1030条）	期限なし
譲渡・売却	できない（民法1032条2項）	自由にできる
改築・増築、第三者に使用収益させること	所有者の承諾が必要（民法1032条3項）	自由にできる
他の遺産（預貯金等）の取得	評価額が低い分、取得しやすい	評価額が大きい分、取得できる額が減ることがある

特に重要な違いは、遺産分割における評価額の大きさと、処分（譲渡・売却）の自由の有無です。配偶者居住権は評価額の面で有利である反面、権利を処分する自由がない点で所有権と大きく異なります。

どちらを選ぶべきか

住み慣れた自宅に住み続けることを優先しつつ、生活資金となる預貯金などの遺産もあわせて確保したい場合には、配偶者居住権の取得が適しています。遺産に占める自宅の割合が大きく、所有権を取得すると他の遺産をほとんど取得できなくなるようなケースでは、配偶者居住権のメリットが特に生きる場面といえます。

一方、将来の住み替えや自宅の売却の可能性がある場合には、譲渡できない配偶者居住権よりも、所有権を取得しておくほうが適しています。

また、終身の配偶者居住権は財産的評価額が高額となり得るため、配偶者居住権を取得すれば必ず多くの流動資産を確保できるというわけではありません。実際にどちらが有利かは評価額しだいの面があるため、評価額の見通しをふまえて判断することが重要です。