遺産分割後の不動産の名義変更（相続登記）はどうすればいいですか？

相続登記とは

相続登記とは、被相続人（亡くなった方）の名義になっている不動産の登記を、相続によって取得した相続人の名義に変更する登記手続をいいます。遺産分割で土地や建物を取得しても、それだけで登記簿上の名義が変わるわけではなく、法務局への申請が必要です。

申請先は、その不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）です。管轄の異なる複数の不動産があるときは、それぞれの法務局に申請します。申請するのは、遺産分割によって不動産を取得した相続人です。複数の相続人の共有名義とする場合は共同で申請するのが原則ですが、そのうちの1人から申請することもできます。

申請は1つの不動産ごとに行うため、土地と建物は別々に申請するのが原則です。ただし、自宅の土地と建物のように、同じ法務局の管轄にあって登記の目的・登記原因・当事者が同じであるといった条件を満たす場合には、1枚の申請書にまとめられます（一括申請）。

相続登記の申請は、かつては任意でした。令和3年の不動産登記法の改正により義務化され、令和6年4月から期限内の申請が求められています（不動産登記法76条の2）。改正の背景には「所有者不明土地」の問題があり、その主な要因の一つとして相続登記の未了が指摘されてきました。

相続登記の申請義務と期限

相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項）。この3年の期間内に遺産分割が成立すれば、その結果を受けた相続登記を申請することで、申請義務は果たされます。

3年以内に遺産分割がまとまりそうにない場合に、期限内に義務を果たす方法は2つあります。

1つは、法定相続分での相続登記です。共同相続人全員を登記権利者とし、各自の法定相続分を共有持分として登記するもので、共同相続人の1人からの単独申請でも認められています。単独申請であっても、全相続人のためにする共有物の保存行為とみなされるからです。

もう1つは、相続人申告登記です（不動産登記法76条の3）。登記名義人について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出ると、登記官が職権で登記します。申出をした相続人の氏名と住所が登記されるにとどまり、持分は登記されません。履行期間内にこの申出をすれば、申請義務を果たしたものとされます（同条2項）。

もっとも、どちらの方法をとった場合でも、その後に遺産分割が成立し、法定相続分を超えて所有権を取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に、あらためて所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第2項、76条の3第4項）。

場面	申請義務の内容	根拠条文
相続で不動産を取得した（原則）	相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に申請	不登76条の2第1項
上記の3年以内に遺産分割が成立した	遺産分割の結果を受けた相続登記の申請により義務を果たす	不登76条の2第1項
法定相続分での相続登記の後に遺産分割が成立した	相続分を超えて取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に申請	不登76条の2第2項
相続人申告登記の後に遺産分割が成立した	相続分を超えて取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に申請	不登76条の3第4項

これらの申請義務を正当な理由なく怠った場合には、10万円以下の過料に処せられることがあります（不動産登記法164条1項）。

義務化の施行日より前に相続が開始していた場合も、義務化の対象です。この場合の期限は、相続の開始と所有権の取得を知った日（遺産分割によって相続分を超えて取得したときは遺産分割の日）と施行日のいずれか遅い日から3年以内とされています（改正法附則5条6項）。

申請に必要な書類と登録免許税

登記申請書に添付する書類は、登記原因証明情報、住所証明情報、代理権限証明情報（代理を依頼した場合の委任状）という区分で整理されます。遺産分割協議によって不動産を取得した場合に必要となるのは、次の書類です。

区分	主な書類
登記原因証明情報	遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、被相続人の住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本（抄本）
住所証明情報	不動産を取得した相続人の住民票、または戸籍の附票
その他	固定資産評価証明書

遺産分割協議書には、取得する不動産を特定して記載します。土地については所在・地番・地目・地積、建物については所在・家屋番号・種類・構造・床面積が記載事項とされています。遺産分割協議書の作り方は、「遺産分割協議書とは何ですか？作り方・書き方・必要書類をわかりやすく教えてください」で詳しく解説しています。

遺産分割の協議は相続人全員で行う必要があり、一部の相続人が参加していない遺産分割協議書による相続登記の申請は受理されないものとされています。印鑑証明書の添付を要するのは、登記の申請人となる相続人を除く他の協議者についてです。申請人となる相続人が協議書に押す印鑑は認印でも差し支えないとされていますが、他の共同相続人については印鑑証明書の印鑑、いわゆる実印であることを要すると考えられています。

協議ではなく調停や審判によって分割した場合は、遺産分割協議書に代えて、調停調書や審判書が登記原因証明情報となります。

相続登記には登録免許税がかかります。課税価格に税率を掛けて計算し、相続登記の税率は0.4%（1000分の4）です。課税価格は、固定資産評価証明書などで確認した不動産の価格から1000円未満を切り捨てた金額で、算出した税額は100円未満を切り捨てます。

【計算例】固定資産税評価額が23,456,780円の土地を相続する場合

課税価格　　23,456,780円 → 23,456,000円（1000円未満切り捨て）
税額の計算　23,456,000円 × 0.4％ ＝ 93,824円
登録免許税　93,800円（100円未満切り捨て）

土地と建物を1枚の申請書で申請する場合は両方の価格を合計した額が、持分を相続する場合は不動産の価格に持分割合を掛けた額が、それぞれ課税価格になります。登録免許税は、一般に税額分の収入印紙を台紙に貼って納めます。

相続登記の手続の流れ

① 遺産分割の成立と協議書の作成

誰がどの不動産を取得するかを相続人全員で決め、その内容を遺産分割協議書にまとめて、相続人が署名・押印します。

② 必要書類の収集

戸籍謄本、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書などを集めます。ほかの相続手続でも使う書類は、コピーを添えて提出すれば、登記完了後に原本を返してもらえます（原本還付）。戸籍謄本については、相続関係説明図を作成して一緒に提出すれば、コピーを用意しなくても原本が返還されます。

③ 登記申請書の作成

法務局のホームページに様式と記載例が用意されており、これを使って作成できます。登記の目的は「所有権移転」、原因は「令和○年○月○日相続」と記載します。ここに書く日付は被相続人が亡くなった日であって、遺産分割協議が成立した日ではありません。

④ 法務局への申請と登録免許税の納付

不動産の所在地を管轄する法務局に、申請書と必要書類を提出します。窓口に持参するほか、書留郵便などによる郵送、インターネットを利用したオンライン申請もできます。オンライン申請には、事前の設定と電子証明書の取得が必要です。提出したときは、受付番号と登記完了予定日を控えておきます。

⑤ 登記の完了

申請書類に不備がなければ、通常10日程度で登記は完了します（最近は1か月程度かかる場合もありますが）。完了後、登記完了証と登記識別情報通知書、原本還付を求めた書類を受け取ります。このうち登記識別情報通知書は、12桁の符号によって所有者などを明らかにする書類で、オンライン化される前の権利証にあたるものです。不動産1筆（1個）につき所有者ごとに1通発行され、再発行はされません。登記完了から3か月以内に受け取らないと交付されなくなります。

申請内容が登記記録に正しく反映されているかは、登記事項証明書を取得して確認できます。不備が見つかった場合には法務局から連絡があり、その指示にしたがって修正します（補正）。誤りが重大で補正では対応できないときは、いったん申請を取り下げ、修正したうえで申請し直すことになります。