相続した駐車場が共有名義でも、共有物分割の請求はいつでもでき、他の共有者が反対しても原則として止められません（民法256条1項）。目指すのは「全員で売って代金を分ける」か「自分の持分を買い取ってもらう」かの2つです。あわせて、相手が独り占めしてきた賃料は、持分に応じた精算を求められます。競売まで行くと手取りが減るため、その見通しを数字で示し、任意の売却や買取りでまとめるのが基本です。
父の遺言に、駐車場は兄と妹で2分の1ずつ、と書かれていました。父がそう望んだのならと、駐車場はそのまま共有名義にし、7年がたちました。
ご相談に来られた妹さんは、将来の生活資金に充てるため、持分を現金化したいと考え、兄に共同売却を持ちかけました。しかし、返ってきたのは「親父が遺した土地を売る気か」のひと言。しかも駐車場の賃料は、管理を任せた兄の口座に入ったまま、明細を見せてもらったことは一度もないそうです。
※事例は、複数のご相談をもとに内容を再構成しています。
相続で共有になった駐車場が売れない理由
遺言や生前贈与でできた共有には、独特の動きにくさがあります。親が決めたということもあり、誰も共有を解消しようとしないまま、年月だけが経ちやすいです。また、共有不動産を丸ごと売るには、共有者全員の同意が必要です。一人でも「売らない」と言えば、それだけで話は止まります。
かといって、共有のまま運用しようにも、管理会社の変更や賃料の改定といった管理に関する事項は持分の価格の過半数で決めることになっているので（民法252条1項）、持分が半分ずつでは、どちらの案も過半数に届きません。売ることもできず、運用を変えることもできない。この2つの縛りが重なっているのが、共有の駐車場の実情です。
その間も、お金は毎月動きます。賃料はどんぶり勘定になり、空いた区画には誰かの車が停まり、不満だけが積もっていく。独り占めされた賃料は持分に応じた精算を、共有者が無断で停めている分は持分を超える使用の対価を、それぞれ請求できます（民法249条2項）。ただ、共有が続く限り、毎年同じことを繰り返すことになります。
売却に反対されても、共有物分割はいつでも請求できる
出発点として押さえてほしいのは、共有には「やめる自由」が保障されていることです。各共有者はいつでも共有物の分割を請求でき（民法256条1項）、相手の同意は要りません。「兄が反対しているから売れない」が当てはまるのは、全員で一緒に売る場面の話です。共有関係そのものを解消する場面では、相手に拒否権はありません。
話し合いがまとまらなければ、裁判所に共有物分割請求訴訟を起こすという道があります。訴訟までいけば、裁判所は現物分割・賠償分割・換価分割（競売）のいずれかの方法で共有を解消します（民法258条）。相手が話し合いに応じなくても、手続を進めれば出口にたどり着けるということです。
駐車場の共有を解消する前に確かめる3つのこと
1. 不動産登記の内容
登記事項証明書の甲区で共有者と持分割合を、乙区で抵当権の有無を確かめます。あわせて、分割をしない旨の定め（不分割特約）の登記がないかも見ておきます。
2. 駐車場の収支
区画ごとの契約と月額、賃料の振込先、管理委託の有無、固定資産税や修繕費の負担者を書き出してみてください。資料は相手が握っているのが普通なので、分かる範囲で構いません。ここで整理した数字は、賃料の精算にも、買取価格の交渉にも使います。
3. 駐車場の価値
現金化の話をするなら、いくらの土地なのかを先に押さえておくことが欠かせません。土地の固定資産税評価額はおおむね公示価格の7割の水準とされるので、課税明細の評価額を0.7で割り戻せば、おおよその目安が出ます。近隣の取引事例は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも調べられます。不動産会社の査定も複数取っておきましょう。交渉の主導権を握るのは、数字を持っている側です。
独り占めされた賃料は、どこまで取り戻せるか
共有の駐車場から入る賃料は、持分の割合に応じて各共有者のものになります。管理を任された共有者が全額を受け取り続けていれば、他の共有者は、自分の取り分を不当利得として返すよう求められます。固定資産税や管理委託料などの経費は持分に応じて負担するので（民法253条1項）、経費を差し引いた残りが精算の対象です。
たとえば、月極10区画を月2万円で貸していれば、賃料は年240万円です。経費が年60万円なら残りは年180万円で、持分2分の1の妹が受け取るべき額は年90万円になります。5年分なら450万円です。
注意したいのは、時効です。不当利得の返還請求は、権利を行使できることを知った時から原則5年で時効にかかり、古い月の分から順に請求できなくなります。共有の解消を話し合っている間も時効は進むので、精算は解消の交渉と並べて、早めに求めておきます。
共有者が自分の車を無断で停めている場合は、持分を超える使用の対価を請求できます（民法249条2項）。最高裁も、単独で占有する権原がないのに共有物を占有している共有者に対し、他の共有者は、持分の割合に応じて賃料相当額の支払を求められるとしています（最判平成12年4月7日）。
駐車場を現金化するまでの進め方
1. 目指す分け方を決める
現金化するための選択肢は、大きく分けて2つです。全員で第三者に売って代金を持分割合で分けるか（共同売却）、共有を続けたい相手に自分の持分を時価で買い取ってもらうか。どちらも、持分だけを業者に売るときに働く「共有減価」という値引きが生じません。
手取りを最大にしたいなら、共同売却が第一候補です。相手が「親父が遺した土地は手放せない」と言うなら、買取りを求める形になります。どちらを提案すべきかは、相手の意向も踏まえて検討します。
2. 書面で協議を申し入れる
目指す分け方を明示して、日付の残る書面で提案します。「売るか売らないか」の水掛け論にせず、「全体を売って半分ずつ分けるか、私の持分を○○万円で買い取るか」と、査定に基づく数字を添えて選択肢で示すのがこつです。あわせて、これまでの賃料の精算も協議の対象に加えます。
3. 応じなければ、決裂した場合の見通しを数字で示す
相手が動かないときは、「このまま拒み続けるとどうなるか」を数字で比べて見せることです。任意の共同売却なら市場価格で売れ、買取りなら時価が基準になります。どちらも拒んで訴訟になり、競売まで行けば、売却額は市場価格から大きく割り引かれることが多いです。拒み続けた先に待っているのは、いちばん手取りの少ない決着です。この見通しを脅し文句ではなく損得の比較として淡々と示すと、相手も自分の考えに固執できなくなることが少なくありません。
4. 話がまとまらなければ、共有物分割請求訴訟へ
協議が調わないこと、または協議ができないことが訴訟の前提となります（民法258条1項）。訴訟になった後も、実際には判決まで行かず、訴訟上の和解で共同売却にまとまる事案が少なくありません。独り占めされてきた賃料の精算（不当利得返還請求）を、共有物分割とあわせて求めることも可能です。
訴訟までいくと、裁判所はどのように決めるか
判決になった場合の分け方は3つです。なお、駐車場は建物のない土地なので、広さや形によっては、土地そのものを分ける現物分割が現実的な選択肢になります。
| 分割方法 | 内容 | 駐車場での見通し |
|---|---|---|
| 現物分割 | 土地を物理的に分けて各自の単独所有にする | 広く整形で、分けた後もそれぞれが道路に接する土地なら有力な選択肢。逆に、狭い土地や細長い土地では、接道せず建物が建てられない土地になるなど、価値を損ないやすい。 |
| 全面的価格賠償（賠償分割） | 一方が全部を取得し、他方に持分相当の代金を払う | 取得を希望する側に支払能力があることが前提。価格は適正な評価による（最判平成8年10月31日） |
| 換価分割（競売） | 競売で売却し、代金を持分割合で分ける | 上の2つが取れないときの受け皿。売却額は任意売却より大きく下がりがち |
どの方法になっても共有状態は解消し、最終的に共有持分を金銭に変えることができます。訴訟までいけば、現金化そのものは実現するということです。ただし、競売は双方の手取りを減らす可能性が高いため、裁判所も当事者も、可能なら賠償か任意の売却でまとめるのが通常です。だからこそ、決裂した場合の見通しを交渉の段階から示しておくことが、遠回りに見えていちばんの近道になります。
駐車場の利用者との契約も、売却の前に整理しておく必要があります。月極駐車場の契約は建物の所有を目的とする借地ではないため、借地借家法の保護は及びません。売却のときは、契約を買主に引き継ぐか、契約の定めに従って解約してから引き渡すかを、買主の意向に合わせて決めることになります。
共有の駐車場でよくある失敗
自分の持分だけを買取業者に売る
すぐ現金化できる利点はありますが、持分だけの売却には共有減価が働き、価格は市場の水準を大きく下回りがちです。しかも持分を譲り受けた業者との関係は共有物分割訴訟で処理されるため、残った家族は業者から分割請求を受ける側に回ります。検討するとしても、共同売却や持分買取りの交渉を尽くした後の最後の手段です。
無断で停める相手に腹を立て、締め出そうとする
共有者は持分に応じて共有物の全部を使えるため、勝手に停めている相手でも、明渡しは当然には求められません（最判昭和41年5月19日）。車止めや鎖で締め出すような実力行使に出ると、逆にこちらが責任を問われかねません。求められるのは金銭です。持分を超える使用の対価を請求し、賃料の精算については、共有の解消と一緒に話し合います。
口約束で進める
「まとまったら精算する」「時価で買い取るから」を書面にしないまま進めると、後で認識の違いが生じます。合意した内容は、書面にしておく方が安全です。
賃料を精算しないまま放置する
賃料の精算請求は、古い分から時効で消えていきます。共有を解消しないまま年数を重ねた分だけ、本来受け取れたはずのお金を失うことになりかねません。