共有不動産に住んでいる共有者に対して、他の共有者がいきなり明渡し（立ち退き）を請求することは、原則としてできません。各共有者は持分に応じて共有物の全部を使用する権利を有するためです（民法249条1項）。ただし、「別の共有者が使用する」ことを共有持分の過半数で決定したうえであれば、明渡請求が認められます（民法252条1項）。
結論
共有不動産を共有者の1人が占有・使用している場合に、他の共有者が単純に「出ていってほしい」と請求しても、原則として認められません。
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます（民法249条1項）。この持分に基づく使用収益権が占有の権原（占有を正当化する法的な根拠）になると解されているため、話し合いのないまま共有者の1人が住み始めた場合であっても、その共有者の占有自体を直ちに違法ということはできないのです。
もっとも、認められないのは「いきなりの明渡請求」です。共有者間で使用方法についての意思決定を行い、「別の共有者が使用する」ことを共有持分の過半数で決定すれば、住んでいる共有者はもはや単独で使用してよい状況ではなくなるため、その決定に基づく明渡請求は認められます（民法252条1項後段）。
根拠と条件
明渡請求が原則として認められない根拠
なお、最高裁は、共有者の1人が共有物を占有している場合、共有持分の過半数を有する他の共有者であっても、当然にはその明渡しを請求することができないと判断しています（最判昭和41年5月19日）。
この判例は、占有している共有者が自己の共有持分に基づいて共有物を使用収益する権原を有することを理由とするものです。令和3年民法改正後の現在も、この判例の基本的な枠組みは維持されています。
明渡請求が認められるための条件（使用方法の決定）
令和3年民法改正により、共有物を使用する共有者がいる場合であっても、共有物の管理に関する事項を共有持分の過半数で決定できることが明文化されました（民法252条1項後段）。誰が共有不動産を使用するかという使用方法の決定は、この「管理に関する事項」にあたります。
したがって、共有不動産に住んでいる共有者Aに退去を求めたい共有者Bは、次の手順を踏むことになります。
- 共有者間で使用方法について協議する
- 「Bが使用する」という決定を共有持分の過半数の賛成で行う
- この決定に基づいてAに明渡しを請求する
使用方法の決定は、使用している共有者にも意見を述べる機会を与えたうえで行う必要があると考えられていますが、その共有者自身の賛成までは必要ありません。決定が成立すると、住んでいる共有者は共有不動産を単独で使用する権原を失うため、明渡請求が認められることになります。
なお、令和3年改正前は、この場面に関する明文の規定がなく、現に使用している共有者をどの程度保護するかについて解釈が分かれていました。改正により、共有者間の意思決定を重視する立場から、過半数による決定で足りることが条文上明確になりました。
「特別の影響」がある場合の例外
すでに共有者間の決定に基づいて共有不動産を使用している共有者がいる場合に、その決定を変更して退去を求めるには、変更の決定がその使用者に「特別の影響」を及ぼすべきときにあたれば、使用者の承諾が必要です（民法252条3項）。
特別の影響の有無は、決定を変更する必要性と、使用している共有者に生じる不利益とを比較して、受忍すべき程度を超える不利益が生じるかどうかにより、具体的な事案に応じて判断されます。退去を求められること自体から直ちに特別の影響があるといえるわけではありませんが、共有不動産を住居や生計の手段として利用している事情などは、不利益に関する事情として考慮されます。
これに対して、共有者間の意思決定がないまま住んでいる共有者は、「共有者間の決定に基づいて」使用する者にあたらないため、民法252条3項による保護は及びません。
明渡請求の可否の整理
| 住んでいる共有者の状況 | 単純な明渡請求 | 過半数の決定をしたうえでの明渡請求 |
|---|---|---|
| 共有者間の意思決定なしで住んでいる | 認められない | 認められる |
| 共有者間の意思決定に基づいて住んでいる | 認められない | 原則として認められる（「特別の影響」があるときは承諾が必要） |
具体的な場面での適用
設例1：話し合いのないまま1人が住んでいるケース
A・B・Cが持分3分の1ずつで建物を共有しており、特に話し合いのないままAが居住しているとします。Bが自分で使用したい場合、BはCの賛成を得て「Bが使用する」という決定を行えば、賛成が持分の過半数（3分の2）に達するため決定が成立し、Aに対する明渡請求が認められます。Aが反対していても結論は変わりません。
設例2：相続開始前から親と同居していた相続人が住み続けているケース
相続によって実家が相続人の共有（遺産分割前の共有＝遺産共有）となった場合には、重要な例外があります。
なお、最高裁は、相続人の1人が相続開始前から被相続人の許諾を得て遺産である建物で被相続人と同居していた場合には、特段の事情のない限り、遺産分割により建物の帰属が確定するまでの間、その相続人に無償で使用させる旨の合意（使用貸借）があったものと推認されると判断しています（最判平成8年12月17日）。
この場合、同居していた相続人には使用貸借契約に基づく占有権原があるため、遺産分割が終了するまでの間、他の相続人からの明渡請求は原則として認められません。
また、住んでいるのが被相続人の配偶者である場合には、配偶者短期居住権（民法1037条）により一定期間の居住が保護されることがあります。
例外的に単純な明渡請求が認められるケース
共有者間の意思決定を経なくても、占有の開始のしかたに問題がある場合には、例外的に明渡請求が認められることがあります。たとえば、平穏に建物を使用していた他の共有者を実力で排除するに等しい方法で占有を取得したケースについて、占有する共有者の持分権の行使が権利の濫用にあたるとして、他の共有者からの明渡請求を認めた裁判例があります（仙台高判平成4年1月27日）。