共有不動産を共有者の1人だけが使用（居住）している場合、他の共有者は、その共有者に対して自己の持分を超える使用の対価（家賃相当額）の償還を請求できます（民法249条2項）。ただし、無償で使用させる合意（別段の合意）がある場合には、その合意をした共有者との間では請求が認められません。
結論
共有不動産を共有者の1人だけが使用（居住）している場合、他の共有者は、使用している共有者に対して金銭（使用対価）の支払いを請求することができます。各共有者は共有物の全部について持分に応じた使用をすることができますが（民法249条1項）、1人の共有者が全体を使用していると、他の共有者は持分に応じた使用ができない状態になります。この不公平を金銭の支払いで調整するのが、法律の基本的な枠組みです。明渡請求が原則として認められないことの裏返しとして、金銭による調整が重要な意味を持ちます。
令和3年民法改正（2023年4月1日施行）により、民法249条2項に、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負うことが明記されました。
根拠と条件
請求の法的根拠
現行法における請求の根拠は、民法249条2項の償還請求権です。この償還義務は、不当利得や不法行為の成立を前提としない法定の義務（法定債権）と解されています。
令和3年改正前は、この点についての明文の規定がなく、不当利得返還請求権（民法703条・704条）または不法行為に基づく損害賠償請求権（民法709条）が請求の根拠とされていました。最高裁も、改正前において、共有物を単独で占有できる権原の主張立証がない共有者に対し、他の共有者は持分割合に応じて占有部分に係る賃料相当額（地代相当額）の不当利得金または損害賠償金の支払いを請求できると判断しています（最判平成12年4月7日）。
令和3年改正後も、事案によっては不当利得返還請求権や不法行為に基づく損害賠償請求権を主張する余地はありますが（共有者の単独使用について不法行為が成立するかどうかは見解が分かれています）、共有者間の使用対価の請求は民法249条2項の償還請求権が基本的な根拠となります。
請求が認められるための要件
民法249条2項に基づく償還請求が認められるための要件は、次のとおりです。
- 共有者の1人が、自己の持分を超えて共有物を使用していること
- 無償で使用させる合意（別段の合意）がないこと
重要なのは、使用している共有者の使用が違法であることは要件ではないという点です。民法249条2項の償還義務は、使用が適法か違法かを問わず発生すると解されています。たとえば、共有持分の過半数で「Aが使用する」という使用方法の決定（管理に関する事項の決定。民法252条1項）がなされ、Aが適法に使用している場合であっても、無償とする合意がない限り、償還義務は発生します。過半数の決定で決められるのは誰が現実に使用するかであり、使用者以外の共有者の収益権（使用対価を受ける権利）まで否定することはできないと解されているためです。
請求が認められない場合（例外）
（1）無償使用の合意がある場合
共有者間で「無償で使用してよい」という合意がある場合、民法249条2項の「別段の合意」にあたり、償還請求はできません。ただし、この合意の効力は合意をした当事者間に限られます。たとえば、共有者A・B・CのうちAとBだけが「Aは無償で使用してよい」と合意しても、合意していないCは、引き続きAに対して償還請求をすることができます。
（2）被相続人と同居していた相続人の場合
相続人の1人が、相続開始前から被相続人の許諾を得て、被相続人所有の建物に被相続人と同居していたケースです。最高裁は、このような場合、特段の事情のない限り、相続開始時から遺産分割終了までの間、その建物を無償で使用させる合意（使用貸借）の成立が推認されると判断しています（最判平成8年12月17日）。
この推認が成り立つ場合、遺産分割が完了するまでは、同居していた相続人は使用借権という占有権原を持つため、他の相続人からの金銭請求（および明渡請求）は否定されます。あくまで推認であるため、特段の事情があれば覆る可能性はあります。
（3）内縁の夫婦の死別の場合
内縁の夫婦がその共有する不動産を居住または共同事業のために共同で使用してきたケースです。最高裁は、このような場合、特段の事情のない限り、一方の死亡後は他方が不動産を単独で使用する旨の合意が成立していたものと推認するのが相当であると判断しています（最判平成10年2月26日）。
この合意には無償とする趣旨も含まれると解されるため、死亡した共有者の相続人からの使用対価の請求は否定されます。
具体的な場面での適用
設例1：協議なく共有者の1人が居住しているケース
AとBがそれぞれ持分2分の1で建物を共有し、使用方法について協議しないまま、Aが建物に居住しているとします。この場合、BはAに対して明渡しを請求することは原則としてできませんが、民法249条2項に基づき使用対価の償還を請求することができます。
請求金額は、賃料相当額に請求する共有者の持分割合を乗じた金額とするのが通常です。
【計算例】
建物の賃料相当額：月額10万円
Bの共有持分割合：2分の1
Bが請求できる金額：10万円 × 1/2 = 月額5万円なお、請求金額の算定方法について条文上の定めはなく、複数の考え方があります。賃料相当額を基準とする扱いが一般的ですが、賃料相当額から管理費用（固定資産税・修繕費・火災保険料等）を控除した額を基準とする見解や、共有物は通常の賃料額で賃貸することが困難であることなどを理由に、賃料相当額よりも低く算定する余地を認める見解もあります。
設例2：多数決で使用者を決めたケース
A・B・Cがそれぞれ持分3分の1で建物を共有し、AとBの賛成（持分の過半数）により「Aが使用する」と決定した場合を考えます。この決定によりAの使用は適法になりますが、「Aが無償で使用する」という合意がない限り、BもCもAに対して使用対価の償還を請求できます。仮にBがAとの間で無償とする合意をしていた場合でも、合意していないCの償還請求は妨げられません。