共有不動産を分けるには、どのような方法がありますか？

共有物分割の意味と3つの分割類型

共有物分割とは、共有関係を解消して各共有者の単独所有にするための手続です。各共有者は、原則としていつでも共有物の分割を請求することができます（民法256条1項）。

共有物分割では、まず共有者全員で分割方法について協議を行います。全員の合意があれば、3つの分割類型のうちどの方法でも自由に選択できます。この場合、分割類型の優先順序は問題になりません。

しかし、共有者の1人でも同意しない場合は、裁判所の判断を求めて共有物分割訴訟を提起することになります（民法258条1項）。裁判所は、民法の条文や判例による選択基準に基づいて分割類型を判断・決定します。

共有不動産の分割類型は、以下の3種類です。

①現物分割（民法258条2項1号）

共有不動産を共有持分割合に応じて物理的に分ける方法です。たとえば、A・B・Cが3分の1ずつ共有する土地を3筆に分筆し、それぞれの単独所有にするケースがこれにあたります。

現物分割は一般的に優先して選択される分割類型ですが、通常、建物には適用できず、土地について2筆以上に分筆する形で用いられることが多いという特徴があります。

②換価分割（民法258条3項）

共有不動産を第三者に売却し、その売却代金を共有持分割合に応じて各共有者で分け合う方法です。裁判所が命じる場合は、形式的競売（共有物分割のために裁判所が命じる競売）の方法によります。

換価分割では、代金を持分割合に応じて分けるため、共有者間に有利・不利（不公平）は生じません。一方で、判決による換価分割では競売を用いるため売却金額が安くなる傾向があり、競売減価は30%程度であることが多いとされています。

③全面的価格賠償（代償分割）（民法258条2項2号）

共有者のうち1人だけが不動産全体を取得する単独所有とし、取得した者が他の共有者に対して持分割合に応じた代償金を支払う方法です。判例がこの分割類型を認め、令和3年改正（2023年4月1日施行）により条文上も明確化されました。実質的には、共有持分を買い取るという内容の分割方法です。

たとえば、AとBが2分の1ずつ共有する3,000万円の土地について、Aが土地全体を取得し、Bに1,500万円の代償金を支払うケースがこれにあたります。

なお、これらの分割類型の法的性質について、最高裁は、共有物の分割は共有者相互間における持分の交換または売買であり、各共有者が取得部分の所有権を原始的に取得するものではないと判断しています（最判昭和42年8月25日）。この判断は現行法のもとでも前提とされています。

3つの分割類型の比較

項目	現物分割	換価分割	全面的価格賠償（代償分割）
根拠条文	民法258条2項1号	民法258条3項	民法258条2項2号
方法	不動産を物理的に分ける	第三者に売却し代金を分ける	1人が取得し他の共有者に金銭を支払う
法的性質	共有持分の交換または売買	裁判所の競売による売却（形式的競売）	共有持分の交換または売買（実質は買取り）
主な対象	土地（分筆による。建物は通常適用できない）	土地・建物	土地・建物
不動産の帰属先	各共有者がそれぞれ取得	第三者（買受人）が取得	特定の共有者1人が取得
裁判所の選択基準上の位置づけ	全面的価格賠償と同順位で優先的に検討	補充的（他の方法を採用できない場合に選択）	現物分割と同順位。取得希望者がいる場合に要件を判断

現物分割と全面的価格賠償は条文上同順位とされており、換価分割はこれらの方法を採用できない場合に初めて選択される補充的な分割類型です。

裁判所による分割類型の選択基準

裁判所による分割類型の選択基準は、民法の条文と多くの判例により形成されています。令和3年改正で分割類型の優先順序が条文上明確化され、その要点は次のとおりです。

同順位（第1順位）：現物分割と全面的価格賠償

全面的価格賠償を希望する共有者が存在する場合には、裁判所はその要件充足性を判断します。これと同順位で、現物分割の合理性（現物分割の要件充足性）も検討・判断されます。従前は両者の優先順序について統一的見解がありませんでしたが、令和3年改正で条文上同順位とされました。現物分割と全面的価格賠償の両方を採用することができる場合には、より妥当であるほう（合理性があるほう）が選択されます。

最後（補充的）：換価分割

現物分割も全面的価格賠償も採用できない場合に、換価分割が選択されます。換価分割は補充的な分割類型ですが、他の分割類型と異なり、性質上、選択できないということはありません。その意味で、共有物分割（共有の解消）の絶対性を確保ないし保証する機能を果たしています。