共有不動産を切り分けたうえで、面積の差額をお金で調整することはできますか?

回答

できます。現物分割(土地を物理的に切り分けて各共有者の単独所有にする方法)をしたうえで、取得する部分の価値の過不足を金銭で調整する方法を「部分的価格賠償」といいます。判例上認められた方法で、現行法では現物分割の一態様と位置づけられます。

目次

結論

部分的価格賠償は、現物分割と価格賠償を組み合わせたように見えますが、理論的には現物分割の一態様です。共有者全員がそれぞれ現物(土地の一部)を取得したうえで、価値の偏りだけを金銭でならします。

土地を持分割合どおりの価値に切り分けようとしても、形状や道路への接し方によって、各部分の価値が1円単位で持分割合と一致することはまずありません。生じてしまう過不足を賠償金で調整できれば、切り分け方の自由度が上がり、公平な現物分割を実現しやすくなります。これが部分的価格賠償が認められる理由です。

根拠と条件

判例による承認と現行法上の位置づけ

最高裁は、現物分割をしたうえで価値の過不足を賠償金で調整する方法を認めています(最判昭和62年4月22日)。

この判決は令和3年改正前のものですが、その判断は現行法のもとでも妥当します。現行の民法258条2項1号は裁判所が命じられる分割方法として現物分割を定めており、部分的価格賠償はその一態様として行われます。賠償金の支払いについては、裁判所が共有物分割の裁判において当事者に金銭の支払いを命じられる旨の明文があります(民法258条4項)。

なお、共有者の1人が現物を一切取得せず、賠償金のみを受け取る方法は「全面的価格賠償」と呼ばれ、部分的価格賠償とは区別されます。全面的価格賠償は、部分的価格賠償を認めた昭和62年判決からさらに発展して判例上認められ、現在は賠償分割として明文化されています(民法258条2項2号)。

過不足の差異が小さい場合

現物分割で生じる価値の差異がわずかであれば、賠償金による調整をせず、単純な現物分割で済ませる扱いもあります。裁判例には、鑑定上は過不足が生じる事案で、金銭による調整・清算を必要とするほど過大ではないとして賠償金を不要とした例があります。どの程度の差異なら調整を要するかについて一律の基準はなく、事案ごとに判断されます。

賠償金の額が大きい場合

全面的価格賠償では、賠償金の支払能力が要件の1つとされ、判決では賠償金支払いの履行確保措置がとられます。部分的価格賠償でも、賠償金の額が大きい場合には、これと同様に支払能力の認定を要し、判決で履行確保措置をとる必要があるという指摘があります。差額の調整という位置づけでも、金額が大きくなれば、支払われないリスクへの手当てが問題になるためです。

具体的な場面での適用

AとBが持分2分の1ずつで共有する土地(全体の価値3,000万円)を、2筆に切り分けて現物分割するケースで考えます。道路に接する側をAが、奥側をBが取得する分け方にしたところ、評価額はA取得部分が1,600万円、B取得部分が1,400万円になったとします。

持分割合どおりの価値:3,000万円 × 1/2 = 1,500万円(A・Bとも)
A取得部分:1,600万円 →  100万円の取得超過
B取得部分:1,400万円 →  100万円の取得不足
→ AがBに賠償金100万円を支払って調整する

このように、切り分けた結果の偏りを賠償金でならすことで、価値の面でも持分割合に沿った分割になります。

目次