【判例解説】不動産を現物で分けると「価値を損なう」ため、競売が相当と判断した事例（広島高裁平成3年9月30日決定）

事案の概要

本件は、亡くなったご両親の遺産である「土地と建物」の分け方をめぐり、姉弟である相続人（抗告人：Xさん、相手方：Yさん）の間で争われた事例です。

主な遺産は、約163平方メートルの土地と、その上に建つ建物（アパート部分と居住部分が一体となったもの）でした。

• 姉（Xさん）の主張：「建物の一部に住んでいるので、土地と建物を物理的に分けて（現物分割）、自分の住む場所を確保したい」
• 弟（Yさん）の主張：「物理的に分けるのは無理だ。不動産を売却して、その代金を二人で分けたい（換価分割）」

両者の話し合いは平行線をたどり、また双方ともに相手の持分を現金で買い取るだけの資金（代償金）を持っていませんでした。そこで、裁判所がどのような分割方法を指定するかが争いとなりました。

主な争点

裁判で焦点となったのは、以下の点です。

住人がいても「競売」を命じることは許されるか？

遺産分割においては、不動産そのものを分ける「現物分割」が原則です。

しかし、本件のように建物が複雑で、土地もそれほど広くない場合でも、相続人の一人が居住を希望している以上、無理にでも現物分割をすべきか、それとも原則を曲げて「売却（競売）」を命じることができるのかが問われました。

裁判所の判断

広島高等裁判所は、姉（Xさん）の「現物分割」の求めを退け、「競売による換価分割も許される」と判断しました（広島高裁平成3年9月30日決定）。

裁判所は、その理由について、以下のロジックを示しています。

換価分割が許される「3つの基準」

裁判所はまず、原則（現物分割）以外の方法がとれる基準について、次のように述べました。

遺産に属する財産の性質、形状、利用の状況等により現物の分割が困難である場合、現物分割によって著しく財産の価値を損するおそれのある場合、相続人の全員が換価分割もやむなしとの考えである場合等には、換価分割も許される。

つまり、以下のいずれかに当てはまれば、「売ってお金で分ける」ことが可能と判断しました。

1. 物理的に分けるのが難しい（性質・形状・利用状況）。
2. 無理に分けると、財産の価値が大きく下がってしまう。
3. 相続人全員が「売るのも仕方ない」と考えている。

本件へのあてはめ（なぜ競売になったのか）

裁判所は、この家族の不動産について、具体的に以下のように認定しました。

本件建物の現物分割は、かなりの困難が伴うこと、本件土地の現物分割はこれを一括で売却することに比較してその価格を損するおそれがあること、本件土地建物については相手方は換価分割を希望し、抗告人も換価分割もやむなしと考えていると解されること等諸般の事情を勘案すると、本件では換価分割も許される。

• 建物の事情： アパートと自宅が一体となっており、物理的に切り離すには工事が必要で、かなりの困難が伴う。
• 土地の事情： 土地を無理に2つに分けると、一括で売る場合に比べて価格を損する（価値が下がる）おそれがある。
• 当事者の本音： 姉（抗告人）は反対しているが、買い取る資金がない以上、本心では「換価分割もやむなし」と考えていると解釈できる。

以上のことから、裁判所は、「無理に分けて価値を下げるよりも、売ってお金で公平に分ける方が合理的である」と結論づけました。

弁護士の視点

この判例から学べる不動産相続トラブルの教訓は、以下のとおりです。

「住んでいるから安心」ではない

「自分が実家に住んでいるから、追い出されることはないだろう」と考えるのは危険です。

本件のように、物理的に分けるのが難しく、かつ代償金（相手の持分を買い取るお金）が用意できない場合、裁判所は、公平性を保つために、「家を競売にかけて、現金を分けなさい」という命令を出す可能性があります。

「共有」はトラブルの先送り

不動産を「とりあえず兄弟の共有名義」にしておくことは推奨できません。将来、売却したい人と住み続けたい人の意見が割れたとき、解決策が「競売」しかなくなるリスクがあるからです。

相続が発生したタイミングで、誰か一人の名義にするか、売却して現金を分けるか、早期に決断することが重要です。

親世代ができる対策

このような事態を防ぐために、親世代ができる最も有効な対策は、「遺言書」で不動産の承継者を指定することと、「生命保険」などで代償金用の現金を遺すことです。

特に、分けにくい不動産（狭い土地や、一体型の二世帯住宅など）がある場合は、相続発生前に専門家を交えて対策を練っておく必要があります。

よくある質問（FAQ）

裁判所の「競売」と普通の「売却」は何が違うのですか？

価格が安くなる傾向があります。

通常の売却（任意売却）は市場価格で売れますが、裁判所の手続きによる「競売」は、市場価格の7割〜8割程度になってしまうことが一般的です。そのため、裁判所もまずは当事者同士での任意売却を勧めますが、話し合いが不可能な場合は競売命令が出されます。

土地が広ければ「現物分割」できますか？

できる可能性が高まります。

土地が十分に広く、2つに分けてもそれぞれの土地が法的な建築条件を満たし、価値が著しく下がらない場合は、現物分割（分筆）が認められやすいです。しかし、建物の配置や道路付けによっては難しい場合もあります。

「換価分割」になった場合、住んでいる人はどうなりますか？

退去しなければなりません。

競売によって第三者がその不動産を落札した場合、所有権は落札者に移ります。元々住んでいた相続人は、不法占拠となるため、退去を求められることになります。これが不動産相続トラブルの最も厳しい結末の一つです。