名寄帳はどのように取得・確認したらいいですか？

調査・手続の概要

名寄帳は、地方税法387条に基づき市区町村が固定資産税の課税のために所有者ごとに作成する土地名寄帳・家屋名寄帳の写しのことをいいます。所有不動産の所在地・地番・家屋番号・地目・地積・床面積・固定資産税評価額などが一覧で記載されており、被相続人がその市区町村内に所有していた不動産を把握するうえで、最も信頼性の高い基礎資料となります。

被相続人の不動産を把握する手段としては、毎年4月から6月頃に送付される「固定資産税納税通知書」に添付されている課税明細書でも代用できます。納税通知書には通常、固定資産税の対象となる不動産の課税明細が記載されているため、これさえあれば名寄帳までは取得しなくてもよい場合もあります。ただし、固定資産税の賦課期日は1月1日とされているため(地方税法359条)、1月1日から相続開始までの間に取得した不動産は当年度の納税通知書には反映されない点に注意が必要です。また、固定資産税が課税されない不動産(公衆用道路・私道・墓地など)は納税通知書の課税明細には記載されないため、これらが漏れる可能性があります。

そこで、納税通知書を発見できない場合、紛失している場合、同居相続人が見せてくれない場合、相続人の側で被相続人の所有不動産の全体像が把握しきれていない場合、非課税の不動産がある可能性がある場合などには、名寄帳の取得が望まれます。

注意点として、名寄帳は市区町村ごとに作成されるため、被相続人が複数の市区町村に不動産を所有している場合には、それぞれの市区町村に個別に請求する必要があります。

所有不動産記録証明制度との使い分け

令和8年(2026年)2月2日から、全国の登記情報から特定の人が所有権の登記名義人となっている不動産を一覧化できる「所有不動産記録証明制度」が運用されています(不動産登記法119条の2)。相続登記の義務化(令和6年4月1日施行)に伴って、相続人が被相続人名義の不動産を把握しやすくし、登記漏れを防止することを目的に新設された制度です。法務局(登記所)に対し、全国どこの法務局でも書面・郵送・オンラインで請求できます。

ただし、所有不動産記録証明制度には次のような限界があるため、名寄帳と併用することが望まれます。

比較項目	所有不動産記録証明制度	名寄帳
検索範囲	全国の登記情報を横断検索	当該市区町村内に限定
対象不動産	所有権の登記がある不動産のみ	課税台帳に登録された不動産(未登記建物・非課税物件を含む場合あり)
検索の基準	登記簿上の氏名・住所(前方一致+市区町村まで一致 等)	納税義務者の登録情報
主な限界	登記名義の氏名・住所が現在と一致しないと抽出されない/未登記建物・コンピュータ化されていない登記簿の不動産は対象外/同名異人が抽出される場合あり	当該市区町村以外の不動産は把握できない

実務的な使い分けとしては、まず所有不動産記録証明制度で全国横断的に被相続人名義の不動産をリストアップし、判明した不動産所在地の市区町村ごとに名寄帳を取得して未登記建物・非課税物件・現況等の詳細を補完する、という二段構えが効率的です。被相続人が転居を繰り返していた場合や旧姓使用があった場合は、過去の氏名・住所も検索条件に追加できます(戸籍の附票の写し等の添付が必要)。

申請主体・申請先・必要書類

申請主体

名寄帳は、原則として納税義務者本人にしか交付されません。被相続人が亡くなっている場合は、相続人が納税義務者の地位を承継する者として請求できます。共同相続人のうち一人が単独で請求することも可能です。市区町村によっては、弁護士・司法書士・税理士等の代理人による交付請求も認められていますので、その場合は事前に担当課に必要書類を確認しておくとよいでしょう。

申請先

不動産の所在地	申請先窓口
一般の市町村	市町村役場の固定資産税課・税務課
東京23区内	物件所在地を管轄する都税事務所(郵送の場合は都税証明郵送受付センター)
政令指定都市の区	区役所の固定資産税担当窓口または市税事務所

必要書類

書類	内容・取得先
名寄帳の写しの交付申請書	各市区町村の窓口またはホームページからダウンロード
被相続人の死亡が確認できる戸籍謄本(除籍謄本)	本籍地の市区町村役場
被相続人と申請者(相続人)の関係を示す戸籍謄本	各人の本籍地の市区町村役場
申請者の本人確認書類	運転免許証・マイナンバーカード等
法定相続情報一覧図(あれば戸籍謄本一式の代用が可能)	法務局
委任状(代理人が申請する場合)	各市区町村の様式
手数料	自治体により異なる(無料の自治体から、東京23区のように1件目400円・2件目以降100円の自治体まで幅がある。一般市町村では200〜400円程度が多い。※最新情報を要確認)

法定相続情報一覧図を先に取得しておくと、戸籍謄本一式の提示に代えて1枚で足りる市区町村が多く、複数の市区町村への並行照会が効率化されます。所有不動産記録証明制度の請求でも法定相続情報一覧図の写しが活用できるため、両制度を並行利用する場合は先に取得しておくと効率的です。

申請の流れ

1. 必要書類の準備:被相続人および申請者の本籍地から戸籍謄本等を取り寄せます。法定相続情報一覧図を活用すると効率的です。
2. 申請書の作成:各市区町村のホームページから様式をダウンロードするか、窓口で取得し、被相続人の住所・氏名・死亡日等を記入します。代理人申請の場合は委任状も準備します。
3. 窓口または郵送で申請:直接窓口に出向くほか、郵送請求も可能です。郵送の場合は、必要書類のコピー、返信用封筒(切手貼付)、定額小為替(手数料分)を同封するのが一般的です。なお、東京都はクレジットカード・PayPay等での郵送申請にも対応しています。
4. 交付:窓口の場合は当日交付されることが多く、郵送の場合は通常1〜2週間程度で受領できます。

費用は自治体によって相当の差があるため、郵送請求の前に各自治体のホームページや電話で必ず確認しましょう。複数の市区町村に並行請求する場合でも、1件ずつ郵送請求することで、相続人が遠隔地に出向くことなく取得できます。

取得した名寄帳で確認すべき項目

評価額(固定資産税評価額)

固定資産税の課税の基礎となる価格です。倍率方式で相続税評価を行う際の基礎となるほか、遺産分割協議の参考価額としても広く利用されます。

課税標準額

評価額に住宅用地特例(住宅1戸あたり200㎡以下の小規模住宅用地は評価額の6分の1、200㎡超の一般住宅用地は同3分の1。地方税法349条の3の2)などの特例措置を適用した後の額です。固定資産税の実際の課税ベースとなる数値ですが、相続税の倍率方式評価では使用しません。

登記地目と現況地目

「登記地目」は登記簿に記載された地目、「現況地目」は実際の利用状況に基づく地目です。両者が一致しないことがあります(例:登記地目は「畑」だが現況は「宅地」として利用)。

地積(土地の面積)

土地の面積です。登記簿上の地積が記載されますが、実測との間に差異がある場合(縄伸び・縄縮み)もあります。

共有持分の有無

被相続人が単独所有する不動産と、他者と共有している不動産の双方が記載されます。ただし、市区町村によっては、単独所有と共有不動産が別の名寄帳として分離されていることがあります(東京都の場合は、共有者の組み合わせごとに別の名寄帳として発行する取扱いです)。

未登記建物の表示

登記されていない建物であっても、市区町村が課税対象として把握していれば名寄帳に記載されます(例:増築部分が未登記、古い建物の表題登記がない、車庫・物置等の付属建物等)。

非課税・免税点未満の不動産

固定資産税が非課税(墓地、公衆用道路等)または免税点未満(同一市区町村内の同一所有者の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円未満。地方税法351条)の不動産は、固定資産税納税通知書の課税明細には記載されませんが、名寄帳には記載されることが多くあります。ただし、自治体によっては名寄帳でも非課税不動産が掲載されない場合があるため、注意が必要です。

私道・公衆用道路

私道や公衆用道路として供されている土地は、評価額が0または空欄で記載されることがあります。

参考リンク

機関・自治体	案内ページ
法務省(所有不動産記録証明制度)	所有不動産記録証明制度について(法務省)
東京都(都税事務所)	固定資産に関する証明等(23区内)・相続人(東京都主税局)
横浜市	固定資産に関する証明書(横浜市)
大阪市	固定資産課税台帳の閲覧を申請される方へ(大阪市)
名古屋市	名寄帳（土地・家屋）の閲覧（写しの交付）の申請(名古屋市)

※各自治体のページ構成は更新されることがあるため、最新の案内は「(自治体名) 名寄帳」で検索のうえ、各自治体公式サイトでご確認ください。所有不動産記録証明制度の手数料・運用は今後変更される可能性があるため、請求前に法務省ホームページで最新情報をご確認ください。

相続トラブルに備えたアドバイス

所有不動産記録証明制度と名寄帳の併用が基本

所有不動産記録証明制度の運用開始により、これまで「どの市区町村に不動産があるか分からない」段階で苦労していた調査が大きく効率化されました。まず所有不動産記録証明書を取得して全国横断的に被相続人名義の不動産をリストアップし、判明した市区町村ごとに名寄帳を取得して未登記建物・非課税物件等を補完するという二段構えを基本としてください。ただし、所有不動産記録証明制度は登記情報の検索仕様上、登記名義の氏名・住所が現在のものと一致していない場合や、登記がコンピュータ化されていない不動産(古い不動産で稀にあります)の場合には抽出漏れが発生します。過去の住所・氏名・旧姓も検索条件に追加し、漏れがあり得る前提で名寄帳とのクロスチェックを行うことをお勧めします。

評価額の取り違えを防ぐ

実務上、相続人や代理人が「評価額」と「課税標準額」を取り違えて遺産分割協議や相続税申告を進めてしまうケースが散見されます。両者の数値を正確に区別したうえで、相続実務では原則として「評価額」を使用することを徹底してください。特に、住宅用地として小規模住宅用地の特例(評価額の6分の1)が適用されている土地では、課税標準額が評価額の6分の1まで圧縮されているため、ここを取り違えると遺産分割協議や相続税申告での評価額が著しく過少になります。倍率方式での相続税評価は「評価額×倍率」となるため、ここでの取り違えは申告誤りに直結します。

なお、相続税申告書や相続登記の添付書類としては、名寄帳ではなく「固定資産評価証明書」を別途取得して使用するのが通常です。名寄帳は調査段階の情報源、固定資産評価証明書は手続書類の証憑、と役割を整理しておくと混乱しません。

共有不動産の漏れを防ぐ

共有不動産は遺産分割の対象として見落とされやすい代表的な財産です。申請の際に「単独・共有を問わず一切の不動産」について発行を依頼することに加え、持分割合は名寄帳ではなく登記事項証明書で必ず確認することをお勧めします。共有持分が後日発覚すると、共有関係を引きずったまま遺産分割協議を成立させたことになり、別途共有物分割訴訟等が必要となるリスクがあります。また、被相続人の親族(親・きょうだい等)との共有名義になっている地方の土地は、相続人の側で存在自体を把握していないことも多いため、特に注意が必要です(所有不動産記録証明制度を利用すれば、こうした見えにくい共有持分も把握しやすくなります)。

登記情報だけでは漏れる財産がある

不動産調査を登記事項証明書や所有不動産記録証明書だけで済ませると、未登記建物や非課税の不動産が漏れる可能性があります。所有不動産記録証明制度は「所有権の登記がある不動産のみ」が検索対象であるため、未登記建物は対象外です。所有不動産記録証明書と名寄帳・登記事項証明書を併用することが望まれます。特に、増改築された建物、古い農家住宅、墓地・私道・公衆用道路等は、登記情報だけでは把握できないことが多いポイントです。

現地確認とのセットが基本

登記地目と現況地目の不一致や、登記簿地積と実測値の不一致(縄伸び・縄縮み)は、特に山林・農地・古い宅地で頻発します。名寄帳・登記事項証明書の数字だけで評価額を確定させず、可能な範囲で現地確認や公図・地積測量図との突合を行うことをお勧めします。地積の差異が大きい場合や、現況が登記地目と全く異なる場合は、相続税申告上の評価方法が変わることもあるため、税理士とも相談しながら進めることが望まれます。

不動産漏れによる協議の蒸し返しリスク

遺産分割協議は、対象となる遺産を網羅的に把握したうえで成立させることが前提です。協議成立後に重要な不動産が新たに発見された場合、漏れていた不動産について別途協議が必要となるだけでなく、その存在を前提として協議内容そのものを見直さなければならない場合もあり、結果として全部または一部のやり直しを余儀なくされるリスクがあります。

実務上、地方の山林・原野、忘れられた共有持分、転居前の自治体に残っていた小規模な土地、相続を経て世代をまたいだ持分などが、相続開始から数年経過した後に発覚するケースは少なくありません。所有不動産記録証明制度の運用開始により、こうした蒸し返しリスクは大幅に減らせるようになりましたが、所有不動産記録証明書だけでは抽出されない不動産(未登記建物・登記名義不一致のもの等)もあるため、本籍地・出身地・転居履歴のある自治体に対する名寄帳の取得は引き続き重要です。協議に着手する前に、所有不動産記録証明書と名寄帳の双方を取得しておくことをお勧めします。