固定資産税評価額は課税のための価格で、土地についてはおおむね時価の7割程度に抑えられています。固定資産税評価額を基準に代償分割をすると、不動産を取得しない側の取り分が目減りします。遺産分割の実務では、分割する時点の時価で評価するのが原則です。時価の目安は路線価÷0.8などの割り戻しで自分でも出せますが、マンションの場合は査定書など別の方法が必要です。
相談に来られたのは、亡くなったお母様の実家を弟と分けることになったお姉様でした。実家は弟が継ぎ、代わりに代償金を受け取る方向で話がまとまりかけています。弟が示した金額の根拠は、市役所から届いた固定資産税納税通知書。「公的な評価額なんだから、これで計算するのが一番公平だ」と言われ、そういうものかと思いつつ、近所の売り出し価格と比べてどうも安い気がする――そんなご相談でした。
「公的な評価額だから公平」という思い込み
弟さんの言い分にも、一応の筋は通っています。市役所が算定した金額なら、身内の言い値よりも客観的に見えます。実際、納税通知書の金額を基準に遺産分割をするご家庭も少なくありません。
ただ、納税通知書の金額は「その不動産がいくらで売れるか」を示す数字ではありません。固定資産税を計算するために市町村が定める課税用の価格であり、土地についてはおおむね時価の7割程度に抑えられています。相続税申告で使う路線価も同じで、こちらは時価の8割程度です。どちらも税金の計算に使う数字であって、売買の値段ではありません。
では、遺産分割ではどの価格を使うのか。実務の扱いは、分割する時点の時価です。相続税申告は相続開始時の路線価ベースで行いますが、遺産分割の評価は、目的も基準時も相続税申告とは別物として扱われます。相続税申告書の数字をそのまま遺産分割に流用すると、この段階でずれが生じます。
低い評価額のまま進めると、どこで差がつくか
差がいちばんはっきり出るのは、一人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を払う分け方（代償分割）です。
時価3,000万円・固定資産税評価額2,100万円の実家を、二人で半分ずつ分けるとします。時価で計算すれば代償金は1,500万円。固定資産税評価額で計算すれば1,050万円。同じ「半分ずつ」のはずが、450万円の差が生じます。不動産を取得した側がその後に売却すれば、差額はそのまま取得した側の手元に残ることになります。
念のため補足すると、相続人全員が固定資産税評価額基準だと分かったうえで合意するなら、それ自体は有効です。評価をどのように定めるかは、当事者の合意で決められます。問題は、差があることを知らないまま署名してしまうことです。遺産分割協議は一度成立すると原則としてやり直しがきかず、「評価を思い違いしていた」という理由での取消しは簡単には認められません。
実務でよく見るのは、不動産を取得する側が固定資産税評価額ベースの分割案を先に示し、他の相続人が署名した後になって時価との差に気づく、というパターンです。この段階になると、すでに修正する余地は極めて狭くなっています。署名の前に時価を確かめておくことが、最大の自衛策になります。
ハンコを押す前に、時価の目安を出す
不動産会社から査定書をもらう前であっても、手元の資料で時価の目安を出せる場合があります。手順は次のとおりです。
手順1：資料を集める
毎年春に届く固定資産税納税通知書（課税明細の「価格」欄）と、国税庁サイトで公開されている路線価図。この2つで足ります。
手順2：物件のタイプに応じて計算方法を分ける
| 物件のタイプ | 時価の目安の出し方 |
|---|---|
| 土地 | 路線価÷0.8、または固定資産税評価額÷0.7 |
| 築年数の経った木造戸建（建物部分） | 固定資産税評価額をそのまま使って大きな支障がないことが多い |
| マンション・築浅の建物 | 割り戻し計算は使わない。不動産会社の査定を複数取る |
土地については、割り戻しで概算できます。路線価が2,400万円なら÷0.8で3,000万円、固定資産税評価額が1,400万円なら÷0.7で2,000万円という具合です。ただし、形のいびつな土地や道路と高低差のある土地は、ここからさらに下がる余地があります。あくまで交渉の出発点となる目安です。
建物は事情が異なります。築年数の経った木造住宅は市場でほとんど値段がつかないため、固定資産税評価額のままでも実害が出にくい一方（解体費用を考えると、実質マイナスの場合すらあります）、マンションは逆です。市場価格が立地・階数・眺望で決まるため、固定資産税評価額との開きが大きく、都心部では数倍の差が出ることもあります。マンションを割り戻しで計算するのは避けてください。
手順3：マンション・築浅物件は査定を複数取る
不動産会社の無料査定を3社程度に依頼し、平均か中央値を出します。1社だけだと、高めに出す会社・堅めに出す不動産会社の癖が、そのまま数字に乗ってしまうためです。「A社4,000万・B社3,500万・C社3,900万なので、3,800万円を基準にしませんか」という提案の仕方であれば、他の相続人にとっても受け入れやすく、協議の土台になります。
手順4：根拠資料を添えて協議を行う
路線価図の写しや査定書を添えて、遺産分割案を提示します。感覚のぶつけ合いになりがちな評価の話し合いが、資料に基づく話に変わります。ここで折り合えば、協議で決着です。
評価額で折り合えない場合の進め方
協議で評価額の合意ができない場合は、遺産分割調停に進みます。調停では双方が評価資料を出し合い、間を取った金額で歩み寄る例が多いというのが実務の感触です。査定書を複数そろえている側は、この場面で数字の説得力に差がつきます。
調停でも折り合わない場合、裁判所が鑑定（不動産鑑定士による評価）を行うことがあります。費用は物件にもよりますが数十万円規模で、当事者の負担です。そのため、鑑定まで進むのは、評価の開きが大きい案件や高額な物件が中心です。逆にいえば、高額な物件や評価が難しい物件（収益不動産など）の場合、早めに鑑定を視野に入れることをお勧めします。