共有不動産を売りたいのに反対された！同意なしで共有持分を現金化する「裁判」と「持分売却」

2026.01.01

「親から相続した実家を売りたいのに、兄弟が反対して話が進まない」
「自分は住んでいないのに、固定資産税だけ払い続けるのは理不尽だ」

共有不動産の問題は、時間が経てば経つほど権利関係が複雑になり、解決が難しくなります。「全員の実印が揃わないと売れない」というのは、あくまで「不動産全体」を通常の仲介で売却する場合の話です。

実は、反対する共有者の同意がなくても、あなた一人の決断でこの膠着状態を強制的に終わらせる法的手段は存在します。

本記事では、話し合いが通じない相手に対し、法的な強制力を持って現金化・関係解消を進めるための「共有物分割請求（裁判）」と「持分売却」という2つの最終手段について、その使い分けと戦術を解説します。

「同意なし」で泥沼から抜け出す2つのルート

感情的な対立で話し合いが決裂している場合、当事者同士での解決はほぼ不可能です。法律が用意している「現状を打破するルート」は、大きく分けて以下の2つしかありません。

	ルートA：共有物分割請求（裁判）	ルートB：持分のみ売却
手法	裁判所に訴えを起こし、強制的に分け方を決めてもらう	自分の「共有持分」だけを専門業者に売却してしまう
相手の同意	不要（訴訟は単独で提起可能）	不要（自分の権利は自由に処分可能）
現金化の額	高め（市場価格に近い金額が期待できる）	安め（市場価格の半値以下になることも）
解決までの期間	長い（半年〜1年以上かかることも）	早い（最短数日〜数週間で完了）
こんな人向け	時間がかかっても、適正な金額で現金化したい人	安くなってもいいから、今すぐトラブルから解放されたい人

「共有物分割請求訴訟」とは、共有者の一人が裁判所に対して「話し合いがまとまらないので、法的に分け方を決めてくれ」と求める訴訟です。これは、共有者がいつでも行使できる強力な権利です。

この訴訟の最大の目的は、判決まで戦うことだけではありません。真の狙いは、「競売（強制売却）」のリスクを相手に突きつけ、交渉のテーブルに着かせることにあります。

裁判所は、物理的に分けることができない不動産について、最終的に「競売（換価分割）」を命じることができます。競売になれば、市場価格の6〜7割程度で買い叩かれることが多く、全員が損をします。

「このまま裁判が進めば、家は競売にかけられ、二束三文で他人の手に渡ることになる。それが嫌なら、あなたが私の持分を適正価格で買い取るか、全員で協力して仲介で高く売却（任意売却）しよう」

このように、法的根拠を持って相手に「決断」を迫ることができるのが、この手続の最大のメリットです。

もし交渉が決裂し、判決まで進んだ場合、裁判所は以下の3つの方法のいずれかで分割を命じます。

現物分割（土地を分ける）
- 土地を物理的に分筆して分けます。広大な更地なら可能ですが、建物がある場合やマンションの一室などは物理的に分割できないため、現実的ではありません（区分所有建物にできる場合を除く）。
代償分割（金で解決・全面的価格賠償）
- 特定の共有者（例：家に住み続けたい兄）が不動産全体を取得し、他の共有者（あなた）に「代償金（持分相当額の現金）」を支払う方法です。これが最も円満な解決ですが、取得する側に現金を支払う能力があることが絶対条件です。
換価分割（競売）
- 現物分割ができず、誰にも代償金を払う能力がない場合に採用されるのが「換価分割」、つまり「競売」です。裁判所の命令で強制的に売却され、諸経費を引いた代金を分けます。先述の通り、最も経済的損失が大きい結末です。

「裁判をする時間も気力もない」「相手の顔も見たくない」「数百万損してでも、今すぐこのストレスから解放されたい」という場合は、こちらのルートが適しています。

共有不動産「全体」を売るには全員の同意が必要ですが、「自分の持分」だけであれば、他の共有者の同意なしに自由に売却・処分することが法律（民法206条）で認められています。

一般の個人が「持分だけ」を買うことはまずありませんが、専門の不動産買取業者（持分買取業者）であれば買い取ってくれます。売却契約を結んだ瞬間にあなたは共有関係から離脱し、あとは業者が他の共有者と交渉することになります。

この方法の最大のデメリットは「価格」です。

買い取った業者は、その後他の共有者と交渉したり裁判をしたりするコストとリスクを負うため、買取価格は市場価格に持分割合を掛けた金額よりも大幅に低く（例えば半値以下など）なるのが一般的です。

この「ディスカウント」は、「面倒なトラブル処理を業者に丸投げする手数料」だと割り切れるかどうかが判断の分かれ目です。

共有不動産を放置すると、さらなる相続が発生して権利関係がネズミ算式に複雑化し、解決が不可能になります。また、固定資産税や管理責任のリスクも負い続けることになります。

「相手が反対しているから動けない」と諦める必要はありません。

「適正価格での現金化」を最優先するなら
- 弁護士に依頼し、「共有物分割請求」へ。競売のリスクを提示して、有利な条件での解決（相手による買取や全体売却）を目指す。
「精神的な解放・スピード」を最優先するなら
- 「持分売却」を選択し、専門業者に持分を買い取ってもらう。

あなたの状況と優先順位に合わせて、どちらかの手段へ舵を切ることをお勧めします。