連絡がつかない共有者がいても売れる！新制度「所在不明者の持分取得」で不動産を塩漬けから救う方法
「親から相続した実家を売りたいけれど、共有者である叔父と何十年も連絡が取れない」
「兄弟で共有している土地があるが、一人が行方不明でハンコがもらえず、不動産業者に断られた」
不動産売却の現場で、このような「共有者の不在」による相談は後を絶ちません。これまでは「共有者全員の実印と印鑑証明書」が揃わなければ、売却はおろか、話を進めることさえできないのが大きな壁でした。
しかし、「ハンコが揃わないから売れない」は過去の話になりつつあります。
令和5年（2023年）4月に施行された民法改正により、新しく「所在不明者の持分取得制度」が創設されました。この制度を使えば、行方不明の共有者がいても、正規の手続きを経てあなたが単独所有者となり、不動産を自由に売却できるようになります。
今回は、この画期的な新制度の仕組みと、利用するための条件や注意点を分かりやすく解説します。
共有者が消えた…不動産が「塩漬け」になるリスクとは
共有名義の不動産において、共有者の一人が行方不明になることは、その不動産が「死に体（塩漬け）」になることを意味します。まずはその深刻なリスクを整理しましょう。
売却できない「全員同意」の壁
民法の原則では、共有不動産全体を売却したり、抵当権を設定したり、あるいは建物を解体したりするなどの「変更行為」には、共有者全員の同意が必要です。
持分がたった「100分の1」の共有者であっても、その人と連絡が取れなければ、残りの「100分の99」を持つ人たちも不動産を動かすことができません。買い手がついても契約書にハンコが押せず、話は白紙になります。
放置すれば「特定空き家」指定で固定資産税が6倍に？
「売れないならそのままにしておこう」と放置すると、さらなるリスクを招きます。
誰も住まなくなった家屋が老朽化し、倒壊の恐れや衛生上の問題があると自治体に判断されると「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除され、税額が最大で6倍に跳ね上がることもあります。売ることもできず、高い税金だけを払い続ける「負動産」化してしまうのです。
救世主！「所在不明者の持分取得制度」の仕組み
そこで登場したのが、改正民法で新設された「所在不明者の持分取得制度」（民法262条の2）です。これは、共有者が行方不明で連絡がつかない場合、裁判所の決定を得て、残りの共有者が不明者の持分を取得（買い取り）できる制度です。
裁判所に申し立てて、不明者の持分を「買い取る」制度
従来は、行方不明者がいる場合の手続きは非常にハードルが高いものでした。しかし新制度では、以下のプロセスで解決が可能になりました。
- 共有者（あなた）が地方裁判所に申し立てを行う。
- 裁判所が公告（「異議があるなら申し出てください」という呼びかけ）を行う。
- 期間内に異議がなければ、あなたが時価相当額のお金（供託金）を支払う。
- 行方不明者の持分があなたのものになる。
これにより、不動産はあなたの「単独所有」となります。単独所有になれば、あなたの判断だけで自由に売却が可能になります。
7年も待つ「失踪宣告」より圧倒的に早い（半年〜1年）
この制度の最大のメリットは「スピード」です。
これまで、行方不明者の財産を動かすには「不在者財産管理人（手間とコストが大）」を選任するか、「失踪宣告（7年待ち）」を利用するのが一般的でした。しかし、失踪宣告が認められるには、原則として7年間の生死不明期間が必要です。
一方、今回の新制度は、裁判所の公告期間（3か月以上）を経て手続きが進むため、スムーズにいけば半年から1年程度で完了します。「今すぐ売りたいのに7年も待てない」という方にとって、非常に実用的な選択肢となります。
利用するための3つのハードル（要件）
非常に便利な制度ですが、誰でも無条件に使えるわけではありません。特に注意すべき3つのポイント（ハードル）があります。
①本当に行方不明か？（住民票調査などを尽くしても不明）
単に「電話に出ない」「仲が悪くて話し合いを拒否されている」だけでは、この制度は使えません。
法的に「所在等不明」とは、氏名や住所を知ることができず、通常の調査を尽くしても連絡がつかない状態を指します。
- 戸籍や住民票を取り寄せて追跡調査をしたか？
- 現地（最後の住所地）へ行って聞き込みをしたか？
これらを尽くしてもなお、居場所がわからない場合にのみ利用できます。
②お金はあるか？（相手の持分相当額の「供託金」が必要）
この制度は、相手の持分をタダで奪うものではありません。裁判所が決定した「不明者の持分の時価相当額」を、法務局に供託（預け入れ）する必要があります。
例えば、不動産全体の価値が3000万円で、行方不明者の持分が1/3だった場合、約1000万円の現金を一時的に用意しなければなりません。
「不動産が売れたお金から払う」ことはできないため、事前にまとまった資金（取得資金）を準備する必要がある点は最大の注意点です。
③相続から「10年」経っているか？（遺産共有の場合の制限）
ここが最も重要な注意点です。
共有の状態が「相続（遺産分割未了）」によって生じている場合、相続開始から10年を経過していないと、この制度は利用できません。
- 通常の共有（共同購入など）： 10年を待たずに利用可能
- 遺産共有（相続して遺産分割協議が終わっていない）： 相続開始から10年経過が必要
相続発生から間もない場合は、この制度ではなく、従来の遺産分割調停などを利用する必要があります。これは、早期の段階で安易に持分を買い取ることで、他の相続人の権利調整が蔑ろにされるのを防ぐためです。
手続きの流れ：調査から登記まで
実際にこの制度を利用する場合の一般的なフローを見てみましょう。
まずは弁護士に依頼して「不在調査」を徹底する
裁判所に「行方不明である」と認めてもらうための証拠集めが必要です。戸籍の附票や住民票の取得、不在住証明書の取得、現地調査報告書などを作成します。ここは専門家である弁護士の腕の見せ所です。
裁判所の決定（審判）→ 供託 → 自分の単独名義に → ようやく売却へ
- 申立て：不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申立書を提出します。
- 公告：裁判所が官報などで公告します（通常3か月以上）。
- 決定・供託：異議が出なければ、裁判所が持分取得を認める決定を出します。決定書に従い、法務局へ供託金を納付します。
- 登記：供託したことを証明して法務局で登記申請を行うと、晴れて不動産はあなたの「単独名義」になります。これ以降は、通常の不動産と同じように仲介業者に依頼して売却が可能です。
まとめ：諦めて放置するのが一番の損。専門家に調査を依頼しよう
「行方不明者がいるから売れない」と諦めて不動産を放置すると、建物の劣化や固定資産税の負担など、デメリットばかりが膨らんでいきます。
改正民法による「所在不明者の持分取得制度」は、以下のような方にとって強力な解決策です。
- 相続から10年以上経過しているが、一部の相続人と連絡が取れない
- 失踪宣告の7年を待たずに、早期に処分したい
- 相手の持分を買い取る資金の用意（または融資の目処）がある
この制度を利用するには、「本当に行方不明であることの証明」や「適切な時価の算出」など、法的な専門知識が不可欠です。まずは不動産や相続に詳しい弁護士に、「自分のケースでこの制度が使えるか」を相談することから始めてみませんか？
動き出すことで、長年塩漬けになっていた不動産問題は、必ず解決への道が開けます。