【判例解説】無償返還届出書を提出している貸宅地を更地価格の6.5割で評価（東京地裁平成31年3月19日判決）

30秒で要点

結論：無償返還届出書を提出している貸宅地の評価を「更地価格の6.5割（底地権割合65％）」とする鑑定を採用。税務通達や流通性減価は遺留分算定の時価には直結しない。
理由：借地権の性質（標準的借地＋使用借権の混在）や市場データの制約を総合評価。規模減価（広すぎる分の値引き）は10％を相当とした。
注意点：地方裁判所の一事例。評価は個別事情と鑑定次第で変わる。

まず結論

本判決（東京地裁平成31年3月19日判決）は、遺留分の基礎財産を算定するに当たり、無償返還届出書を提出している貸宅地を更地価格の6.5割で評価し（底地権割合65％）、規模減価10％を是認しました。

事案の概要

亡母の遺言で不動産ほぼ全てを相続した次男に対し、他の相続人が遺留分を主張し、価額弁償（お金での清算）で争った事件です。

被相続人Bは2010年1月6日に死亡。公正証書遺言（2005年・2007年）で主要不動産・預貯金等を次男Yへ。相続人らは2010年12月28日に遺留分減殺を内容証明で通知。被告Yは価額弁償を主張。争点は、大規模貸宅地の評価（更地価格・規模減価・底地権割合）、設備や保証金の扱い、変額個人年金の特別受益（生前にもらった分）など。

争点の整理

「相続開始時の時価」をどう出すか—貸宅地の割合、規模減価、通達評価との関係、設備や保証金、保険の特別受益が核心。

• 争点1：大規模貸宅地の評価（更地価格・規模減価（広すぎて売りにくい分の調整）・底地権（貸している土地の所有権部分）の割合）
• 争点2：設備（空調・電気等）は建物評価に含めるか、別資産か
• 争点3：賃貸借の保証金・敷金の「預入金返還請求権」は遺産か
• 争点4：変額個人年金の拠出は特別受益（生計の資本の贈与）か

裁判所の判断

鑑定結果を中心に、貸宅地は底地権割合65％・規模減価10％で評価、通達評価や流通性減価は採用せず。保険は一部を特別受益、設備の一部は別計上。

①貸宅地（I物件）
周辺に大規模画地の取引事例が乏しいため、中規模事例から更地価格を推計し、規模減価10％を適用。さらに、無償返還届出のある借地が存在し、法律上は標準的借地（60％）、経済上は使用借権（10％）の性格を併有することから、加重平均で底地権割合65％とした。税務通達の「地積規模の大きな宅地」は課税目的の基準にすぎず、遺留分算定の時価に直結しないとした。

②事業用店舗（J物件）・収益不動産（L物件）
原価法と収益還元法を併用。Jは収益の不確実性を踏まえ積算価格に近い2億2000万円、Lは安定収入を重視し収益価格に近い2億2000万円と評価。売却前提の「流通性減価」は本件目的（時価の把握）に適合せず採らない。

③設備
空調・電気・小型昇降機は建物評価に内包、看板・照明・家具什器のみ別資産として合計32万7532円を計上。保証金等の預入金返還請求権は、税務署の更正（未収金でない）にも照らし、遺産に含めないとした。

④変額個人年金（保険料計8000万円拠出）
生計の資本の贈与に当たるとして、被告の特別受益を2424万円と認定。

実務への影響・チェックリスト

遺留分の計算において、貸宅地が争点なら、相続税評価は必ずしも妥当せず、「相続開始時の時価」を鑑定中心に組み立てるのが実務。

• チェック1：借地の性質（無償返還届出の有無、使用借権性、契約期間・実態）を証拠化
• チェック2：規模減価の根拠データ（比較事例の画地規模・時点修正）を用意
• チェック3：設備の内訳は「建物に内包」か「別資産」かを仕分け
• チェック4：保証金・敷金の返還請求権は契約書・会計・税務処理で裏づけ
• チェック5：保険拠出は特別受益になり得る—名義や受取内容、資金拠出者を確認

似た場面での分岐点

専門家鑑定で65％前後が相当とされるケースも、借地実態やデータ次第で上下します。AならX、BならYの方針で早期に準備を。

• A（無償返還届出＋使用借権性が強い）なら → X（60〜70％程度の底地割合主張を検討）
• B（第三者への長期賃貸で標準的借地性が強い）なら → Y（60％近傍の割合・収益還元の重視を検討）

判例比較表

「相続税評価はそのまま使わない」点が実務の指針。比較対象として税務通達を置き、違いを把握します。

項目	本件	比較（相続税申告の通達的取扱い）	実務メモ
要件	借地の性質が混在（標準的借地＋使用借権）／大規模画地で事例不足	相続税評価通達の「地積規模の大きな宅地」（判例ではなく課税指標）	課税目的と時価算定の目的が異なるため直用不可
帰結	底地権割合65％、規模減価10％、流通性減価否定	路線価ベースで補正（課税）	遺留分では鑑定中心に事実評価
補足	変額個人年金の特別受益2424万円を認定	—	保険は資金拠出・実質を精査

よくある質問（FAQ）

遺留分の計算において、底地の借地権割合は路線価における借地権割合で決まるのですか？

いいえ。路線価の借地権割合は相続税評価額を決めるためのものであり、遺留分の計算においても常に妥当するわけではありません。

無償返還届出書を提出している貸宅地の評価は、常に「更地価格の6.5割」になりますか？

一律ではありません。本件は標準的借地性と使用借権性が併存した特殊事情から65％を相当とした例です。借地の実態・契約・周辺事情により上下します。

「地積規模の大きな宅地」の通達は、遺留分の計算においても適用されますか？

通達は課税目的の内部基準で、遺留分の「時価」を直接決めるものではありません。本件でも通達による補正率（28%減）の単純適用は退けられました。

流通性＝売れにくさを理由に値引く主張（流通性減価）は通りますか？

原則、慎重です。本件は第三者への売却前提の評価ではないとして、流通性減価を否定。遺留分では「相続開始時の時価」を適切な方法で把握することが重視されます。

店舗物件の設備は遺産評価に含めますか？

通常付帯設備（空調・電気・小型昇降機など）は建物評価に内包されるのが原則。看板・照明・家具什器は別資産として計上された例があります。

賃貸借の保証金や敷金は相続財産になりますか？

実体として返還請求権が相続開始時点で存在するかが鍵。本件では税務の更正も踏まえ「未収金ではない」とされ、遺産に含めませんでした。

変額個人年金は特別受益になりますか？

資金拠出が被相続人で、被保険者・年金受取人が相続人の場合、生計の資本の贈与として特別受益に算入され得ます。本件は2424万円が算入されました。