【判例解説】不動産は現物分割とし、差額は預貯金で調整すべきと判断した事例（長崎家裁諫早出張所昭和62年9月1日審判）
30秒要約
複数の不動産がある相続では、各人に現物分割を行い、価値の差は現金・預貯金で調整するのが相当と判断した審判例。
目次
判例の基本情報
- 裁判所：長崎家庭裁判所諫早出張所（審判）
- 審判日：昭和62年9月1日
- 事件番号：昭和61年（家）103号・233号
- 結論：申立一部認容・確定
事案の概要
相続人関係
- 相続人：子3名＋代襲相続人（孫）3名＝計6名
- 各法定相続分：子3名各1/4、孫3名各1/12
- 遺言：なし
遺産の主な内訳
- 不動産：長崎市の宅地3筆（いずれも賃貸中）、熊本県八代市の家屋1棟
- 現金・預貯金：貸付信託2,000万円を含む各口座
- 家財道具：時価約5万円
評価の時点修正
不動産評価は時価鑑定を基礎とし、鑑定時点が古い部分は、市街地価格指数で補正して現在価額にそろえています。
家屋については、「一定額なら収去可能」との事情も評価に反映されています。
【用語解説】
- 現物分割：売らずに不動産そのものを誰が取得するか決めて分ける方法
- 換価分割：いったん売却して現金化し、金銭で分ける方法
- 代償分割：特定の相続人が多めに取得し、他の相続人へ金銭で差額を支払う方法
- 時点修正：鑑定時点と分割時点の価格差を指数で補正する作業
判決の要旨
不動産３筆は各１筆ずつ取得させ、現金・預貯金を分割するのが相当。
裁判所は、「売って分ける（換価分割）」ではなく、現物分割を基本とし、価値の差は現金・預貯金で均衡化する方法を採用しました。
家屋や家財は現に管理している相続人に帰属させ、実情に合わせて手続コストと紛争の芽を抑えています。
重要論点の解説
現物分割＋預貯金での差額調整
- 宅地3筆は子3名に各1筆、家屋は管理者、家財は管理者に帰属。差額は預貯金で調整。
- 売却回避で時間・費用・感情面の対立を軽減。金銭調整が「バランサー」として機能。
- 代償分割の金銭支払を抑えつつ、具体的相続分の均衡を数値で確認しやすい。
現物分割は、預貯金を併用すると公平性を具体的に担保できます。
賃貸中不動産でも現物分割は可能（地代収入の取扱い）
- 賃貸中の宅地でも、各筆を相続人に割り当てる現物分割が可能。
- 家賃・地代は入金口座で整理し、預貯金項目に取り込むことで金銭面の重複や漏れを防止。
- 割当後は賃貸借契約の承継関係・名義変更・管理体制を確認。
賃貸中の土地でも、収益の計上整理ができれば、現物分割の障害にはなりません。
評価の「時点修正」で現在価額に合わせる（鑑定＋指数補正）
- 古い鑑定は、市街地価格指数で補正し、同一時点の価格に統一。
- 評価時点の整合は、現物＋金銭調整の精度と納得感を左右。
- 家屋等は、解体・収去の可能性など個別事情も価格に反映。
時点修正により、比較可能性の高い「いまの価格」で分割設計ができます。
まとめ
複数不動産の相続では、現物分割を基本にし、差額は預貯金で調整する方法が実務的で公平です。