【判例解説】現物分割が困難等の事情により換価分割を認めたが、任意売却は命じられないと判断した事例（広島高裁平成3年9月30日決定）
30秒要約
現物分割が価値を損ねたり、技術的に困難だったり、代償分割の資力が不足したりする場合、換価分割が相当。
任意売却は相続人全員の同意が前提。同意しない相続人がいれば、裁判所は任意売却を命じられず、競売となる。
判例の基本情報
裁判所：広島高等裁判所
決定日： 平成3年9月30日決定
事件番号：平成3年（ラ）第29号
事件名：遺産分割申立審判に対する即時抗告申立事件
結論：抗告棄却（原審維持）。
事案の概要
不動産・利用状況
対象は、土地（162.97㎡）とアパート部分＋居住部分から成る一体の建物。アパートには借家人が居住。建物を分けるには取壊しや高額工事が必要で、実務上、現物分割は困難でした。
土地を南北に分けると利用用途が限定され、一体売却より価格が下落するおそれあり。南側が不利で、面積調整を進めると現住部分の敷地に食い込む可能性もあり、実際的ではないと評価されました。
当事者の姿勢
一方は、競売での換価分割を希望。他方は、当審で現物分割を主張したものの、もともと第三者売却（換価）にも理解を示しており、主に時期・方法を巡る対立でした。なお、双方とも、代償金を賄う資力に乏しい状況でした。
判決の要旨
「遺産に属する財産の性質、形状、利用の状況等により現物の分割が困難である場合、現物分割によって著しく財産の価値を損するおそれのある場合、相続人の全員が換価分割もやむなしとの考えである場合等には、換価分割も許される。」
「本件建物の現物分割は、かなりの困難が伴うこと、本件土地の現物分割はこれを一括で売却することに比較してその価格を損するおそれがあること、本件土地建物については相手方は換価分割を希望し、抗告人も換価分割もやむなしと考えていると解されること等諸般の事情を勘案すると、本件では換価分割も許される。」
「共同相続人の一人である相手方が競売による換価分割を望む意思表示をしているから、右任意売却を命ずる審判はなし得ない」
現物分割が価値を損ねる・技術的に困難・代償分割の資力が不足という状況では、換価分割が適切です。建物の一体性と賃貸中という事情が、分離の困難さを後押ししました。任意売却は全員の合意が条件で、不同意があれば競売に進むことが示されています。
重要論点の解説
換価分割を肯定する３条件（一体構造、価値毀損、資力不足）
- 建物の一体性＋賃貸中：分離には取壊し等の高コストと借家人対応が必要であり、現物分割は実務上困難。
- 分筆で価値低下：162.97㎡を二分すると用途が限定され、一体売却より価格が下落するおそれあり。南側条件不利で複雑化も懸念。
- 代償分割は非現実的：双方とも買い取り資力に乏しく、換価分割の相当性が強まる。
競売と任意売却の分かれ目（相続人全員の同意）
任意売却をするには、相続人全員の同意が必要。同意しない相続人がいる場合、競売が現実的な選択肢となります。本件はその典型例です。
解決のポイント
任意売却を目指すなら、相続人全員で合意し、書面化することが必要です。売出し期間・最低売却価格・代表相続人・売却金の分配方法等を遺産分割協議書や調停調書に落とし込みます。
また、複数の査定書や売却見込みを具体化できれば、任意売却の方が競売より合理的であることを説明でき、不同意の芽を早期に抑えられます。
現物分割や代償分割を目指すなら、「実現性」を具体化する必要があります。工事の概算費用・工程・法的可否、配管・電気・耐震の専門家意見、借家人の合意形成の見通し、代償金の資金調達（融資内諾・担保計画）など、価値を損なわず実行できる裏付けを提示します。根拠が弱いと「分離困難・価値毀損」と評価され、換価分割へ傾きます。
まとめ
本件では、①建物一体性＋賃貸中、②分筆で価値下落、③代償金の資力不足の組合せにより、換価分割が相当と判断されました。
また、任意売却には相続人全員の同意が必要で、同意しない相続人がいれば競売になります。