共有者の代表として不動産を管理する人を決めることはできますか？

結論

共有不動産の管理者を選任することは可能です（民法252条1項・252条の2）。

管理者の選任は「共有物の管理に関する事項」に該当するため、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決定できます。共有者全員の同意は不要です。この管理者制度は、令和3年（2021年）の民法改正により新たに条文として規定され、2023年4月1日から施行されています。

管理者を選任するメリットは、共有不動産に関する具体的な使用方法（たとえば賃料の設定や修繕の手配など）について、その都度共有者の多数決を行わなくて済むという点にあります。共有者の人数が多い場合や、共有者間の連絡が取りにくい場合に、管理を円滑に進めるための仕組みです。

根拠と条件

選任・解任の方法

管理者の選任および解任は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決します（民法252条1項）。

たとえば、A（持分3分の2）とB（持分3分の1）が土地を共有している場合、Aの持分だけで過半数に達するため、AがBの同意なく管理者を選任できます。A（持分3分の1）・B（持分3分の1）・C（持分3分の1）の3人で共有している場合は、少なくとも2人の賛成が必要です。

管理者の資格に法律上の制限はありません。共有者の中から選ぶことも、共有者以外の第三者（不動産管理会社や弁護士など）を選ぶことも可能です。立法過程では共有者の中の1人に限定するというアイデアもありましたが、現実に共有者以外の者に管理を委ねることが望ましい状況もあるため、最終的にこのような制限は設けられませんでした。

管理者の権限

管理者は、「共有物の管理に関する行為」をすることができます（民法252条の2第1項）。管理者が行える行為には、事実行為（建物の修繕工事の手配など）と法律行為（賃貸借契約の締結など）の両方が含まれます。

また、令和3年改正により、形状または効用の著しい変更を伴わない軽微な変更（たとえば外壁の塗り替えや砂利の敷設など）は「管理」の範囲に含まれることとなったため、管理者はこれらの軽微変更も単独で行うことができます。

一方、共有不動産の売却や大規模な建替えなど、形状または効用の著しい変更を伴う変更行為については、管理者であっても単独では行えません。共有者全員の同意を得る必要があります（民法252条の2第1項ただし書）。ただし、共有者全員の同意（意思決定）があれば、管理者がその実行行為を行うことは可能です。

行為の種類	具体例	管理者が単独でできるか
保存行為	簡単な修繕、不法占拠者への明渡請求	できる
管理行為（狭義）	短期賃貸借の締結、賃料の設定	できる
軽微変更	外壁の塗り替え、砂利の敷設	できる
変更行為（重大な変更）	売却、大規模な建替え	できない（全員の同意が必要）

なお、共有者を知ることができない場合や、共有者の所在を知ることができない場合には、管理者の請求により、裁判所が、当該共有者以外の共有者の同意を得て変更行為を行うことができる旨の裁判をすることができます（民法252条の2第2項）。

共有者による決定の優先

管理者が選任されたとしても、管理者に権限が専属するわけではありません。共有者自身が持分の過半数で意思決定をすることも引き続き可能です。つまり、管理（狭義）の範囲内の意思決定は、管理者と共有者自身の双方が行い得る状態（権限の並立）となります。

管理者の決定と共有者の決定が競合する場合は、先に決定したほうが優先します。したがって、共有者自身が過半数で決定した管理（狭義）の内容を、管理者が覆す（別の方法を採用する）ことはできません。

共有者の決定に反する管理者の行為の効力

共有者が先に管理に関する事項を決定していた場合、管理者がこれに反して行った行為は、共有者に対しては原則として効力を生じません（民法252条の2第3項・第4項本文）。

ただし、取引の相手方（第三者）が、管理者の行為が共有者の決定に反していることを知らなかった場合（善意の場合）には、共有者はその無効を第三者に対抗することができません（民法252条の2第4項ただし書）。この規定は、管理者と取引をする第三者の信頼を保護し、取引の安全を確保するために設けられています。

管理者による取引の当事者

管理者が第三者との間で賃貸借契約などの取引を行う場合、管理者は共有者全員の代理人ではなく、管理者自身が契約の当事者となります。たとえば管理者が賃貸借契約を締結した場合、賃貸人は管理者自身であり、共有者全員ではありません。

これは、代理権授与の意思表示をしていない共有者については、規定や解釈で代理権授与を認めることができないためです。この見解によると、賃貸借契約の効果は直接的に共有者には及ばないことになります。

もっとも、管理者の選任とは別に、共有者から管理者への代理権の授与があれば、管理者は代理人として行為することも可能です。

共有者と管理者の法律関係

管理者と共有者の間には、管理者選任関係（持分の過半数による選任の効果）と委任関係の2つの法律関係が存在します。委任関係は、共有者のうち実際に管理者との間で委任契約を締結した者（たとえば選任に賛成して契約を申し込んだ共有者A）との間にのみ成立し、共有者全員との間に成立するわけではありません。

管理者の報酬は委任契約の中で定められ、支払義務を負うのは委任者（契約の当事者となった共有者）です。委任者が報酬を支払った場合、これは共有物の管理の費用にあたるため、他の共有者に対して持分割合に応じた求償が可能です（民法253条）。

管理者は受任者として善良な管理者の注意をもって職務を行う義務（善管注意義務）を負います（民法644条）。適正な賃料を得ずに貸し付けるなど、善管注意義務に違反した場合には、共有者は管理者に対して損害賠償を請求できます（民法415条）。

具体的な場面での適用

場面1：共有者が多数で連絡が取りにくいケース

賃貸アパート1棟とその敷地をA・B・Cが各持分3分の1で共有しているケースで、Cが亡くなり、相続人C1・C2・C3が持分を承継したとします。C1・C2・C3は賃貸の運営に賛成しているものの、運営のための話し合いに参加する意思はなく、A・BもC1・C2・C3に逐一連絡をとるのは手間がかかるという状況です。このような場合、共有持分の過半数でAを管理者に選任すれば、それ以降はAが自身の判断で管理（狭義）を実行できるようになります。

場面2：管理者の善管注意義務違反

A・B・Cが賃貸アパートを各持分3分の1で共有し、Aが管理者に選任されているケースで、Aが知人Dに相場より安い金額で賃貸し、知人Eには無償で貸しているとします。この場合、Aの解任には持分の過半数が必要ですが、Aは善管注意義務を負っているため、適正な対価を得ずに貸し付けていることは善管注意義務違反にあたり、共有者はAに対して損害賠償を請求できます（民法644条・415条）。