共有者間で決めたルールは、あとから持分を買い取った新しい共有者にも引き継がれますか？

結論

共有者間で決めたルール（合意）は、共有持分の譲受人（新しい共有者）にも原則として引き継がれます。これは民法254条の効果です。

民法254条は、「共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる」と定めています。ここでいう「特定承継人」とは、売買・贈与・特定遺贈などにより共有持分を取得した者のことです。この規定により、共有持分を購入した人は、前の共有者が負っていた共有物に関する義務も引き継ぐことになります。

根拠と条件

承継される内容の範囲

民法254条の条文は「債権」と表現していますが、判例の解釈ではこれに限られません。判例は、債権・債務に限らず、「共有と相分離できない共有者間の権利関係」という広い範囲が承継の対象に含まれるとしています。

具体的に承継される内容としては、次のようなものがあります。

• 管理費用・公租公課の償還債務：他の共有者が負担すべき管理費用・固定資産税などを共有者の1人が立て替えた場合の償還債務（民法253条1項）
• 使用・管理に関する契約から生じる債務：共有物の使用方法や管理方法に関する合意から生じる債務（管理費用の分担割合を定めた合意など）
• 共有持分買取権：共有者が1年以内に費用負担義務を履行しない場合の持分買取権（民法253条2項）
• 使用収益に関する定めや費用分担に関する定め

このように、共有者間で「誰がどの部屋を使うか」「管理費用をどう分担するか」といった取り決めをした場合、その合意内容は共有持分の譲受人にも承継されます。

なお、最高裁は、共有者間で決めた現物分割の合意の内容も特定承継人に承継されると判断しています（最高裁昭和34年11月26日判決）。

承継されない例外：共有持分の譲渡を制限する合意

共有者間で「共有持分を第三者に譲渡しない」「第三者に譲渡する前に他の共有者に購入の機会を与える」といった合意をすることがあります。しかし、このような共有持分の譲渡を制限する合意は、共有持分権の本質を損ねるものであるため、民法254条は適用されず、譲受人には承継されないと解釈されています。

分割禁止特約（不分割特約）の特例

共有物分割禁止特約（不分割特約）は、民法254条の例外的な扱いとなります。分割禁止特約は、その登記をしたときに限り、共有持分の譲受人に対抗できる（承継される）とされています（民法256条・177条、不動産登記法59条6号）。つまり、分割禁止特約については登記が対抗要件です。

なお、令和3年改正では、分割禁止特約以外の共有者間の合意を登記事項とする改正は見送りとなっており、現在でも登記できる共有者間の合意事項は分割禁止特約のみです。

具体的な場面での適用

使用方法の合意が承継される場面

たとえば、建物がA・B・Cの共有となっていて、Aが単独で居住しており、B・CはAが無償で居住することを承認していたとします。その後、CがDに共有持分を売却した場合、A・B・Dは従前の共有者全体としての合意（Aが単独で使用するという合意）に拘束されます（民法254条）。

ただし、「Aが使用する」という合意は共有者全体としての合意として承継されますが、「使用の対価を無償とする」という部分は、AとC、AとBといった1対1の債権的な合意にすぎないと解釈される傾向にあります。そのため、DはAに対して明渡しを請求することはできませんが、使用対価（賃料相当額の持分に応じた額）の償還を請求できる場合があります。

民法の規律と異なる合意の場合

実務では、民法の規律と異なるルールを共有者全員で合意する例もあります。たとえば、「変更は共有持分の3分の2を有する共有者が決定できる」という合意です。このような合意の有効性については、有効とする見解が有力です。現行民法の立法当時（昭和22年）の立法担当者も、共有物の使用・管理・変更・負担に関する規定は任意規定であるとの説明をしています。

民法の規律と異なるこのような合意が有効である場合、民法254条により共有持分の譲受人にも承継されると解されています。ただし、この点については統一的な見解はなく、令和3年改正でも明文化は見送られています。