共有者間で決めた共有不動産の使い方のルール（使用方法に関する合意）は、あとから持分を買い取った新しい共有者（特定承継人）にも原則として引き継がれます（民法254条）。ただし、承継されない合意や、登記をしなければ引き継がれない特約もあります。
結論
共有者間で決めたルール（合意）は、共有持分の譲受人（新しい共有者）にも原則として引き継がれます。
民法254条は、「共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる」と定めています。特定承継人とは、売買・贈与・特定遺贈などにより共有持分を取得した者のことです。言い換えると、共有持分を買い取った人は、共有物についての債務を前の共有者から引き継ぎます。
根拠と条件
承継の対象になる合意・債務
民法254条の条文は「債権」と表現していますが、判例上、同条は債権・債務に限らず、共有と相分離できない共有者間の権利関係に広く適用されるという解釈が確立しています。裁判例では、共有物の使用収益・管理・費用の分担についての定めや、共有物の管理使用に関する特約上の権利義務も、承継の対象になると認められています。
譲受人が承継する債務の例としては、次のようなものがあります。
- 管理費用・公租公課の償還債務：各共有者は持分に応じて管理の費用などを負担しますが（民法253条1項）、他の共有者が負担すべき管理費用・固定資産税などを共有者の1人が立て替えた場合、その償還債務は譲受人に承継されます。
- 使用・管理に関する契約から生じる債務：共有物の使用方法や管理方法に関する契約から生じる債務、管理費用などの分担割合を定めた契約から生じる債務です。
- 共有持分買取権を行使される立場：共有者が1年以内に費用負担義務を履行しない場合、他の共有者は相当の償金を支払ってその持分を取得できます（民法253条2項）。この買取権は、特定承継人に対しても行使できます。
このように、共有者間で「誰が建物を使うか」「管理費用をどう分担するか」といった取り決めをした場合、その内容は共有持分の譲受人にも承継されます。承継が生じても、譲渡人（元の共有者）が債務を免れるわけではなく、譲渡人と譲受人の両方が連帯して債務を負います。
なお、最高裁は、共有者間でされた現物分割の合意（分割契約上の債権）は、共有持分の特定承継人にも承継されると判断しています（最判昭和34年11月26日）。令和3年改正の前の判例ですが、民法254条は改正で変更されておらず、現行法でもそのままあてはまります。
承継されない合意：持分の譲渡を制限する合意
共有者間で「共有持分を第三者に譲渡しない」「第三者に譲渡する前に他の共有者に購入の機会を与える」という合意をする場合があります。このような共有持分の譲渡を制限する合意は、共有持分権の本質を損ねるため、民法254条は適用されず、譲受人には承継されないと解釈されています。
登記が必要な特約：共有物分割禁止特約
共有物分割禁止特約（不分割特約＝一定期間は分割請求をしないという約束）は、例外的な取扱いになります。分割禁止特約は、その登記をしたときに限り、共有持分の譲受人に対抗できます（民法256条1項ただし書・177条、不動産登記法59条6号）。令和3年改正では、分割禁止特約以外の共有者間の合意を登記事項とする改正は見送られており、現在でも登記できる共有者間の合意事項は分割禁止特約だけです。
具体的な場面での適用
使用方法の合意が承継される場面
建物がA・B・Cの共有となっていて、Aが単独で居住しており、B・CはAが無償で居住することを承認していたとします。その後、CがDに共有持分を売却した場合、Dは「Aが単独で使用する」という従前の共有者全体としての合意に拘束されます（民法254条）。そのため、DはAに明渡しを請求できません。
一方、「使用の対価を無償とする」という部分は、共有者全体としての合意ではなく、AとC、AとBの間の1対1の債権的な合意にすぎないという解釈が採用される傾向にあります。この解釈によれば、無償とする合意はDに承継されず、DはAに対し、使用対価（賃料相当額のうち自己の持分に応じた額）の償還を請求できる場合があります（民法249条2項）。
承継したルールをあとから変更する場合
譲受人は過去の合意に拘束されますが、その内容を将来に向けて変更する余地はあります。使用方法の変更は、令和3年改正の前は共有者全員の同意が必要とする解釈が一般的でしたが、改正後は共有物の管理に関する事項として、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決定できます（民法252条1項）。その決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その共有者の承諾が必要です（民法252条3項）。
民法の規律と異なる合意の場合
共有者全員で、民法の規律と異なるルールを合意する場合もあります。たとえば「変更は共有持分の3分の2を有する共有者が決定できる」という合意です。この種の合意の有効性については、令和3年改正の議論で有効説と無効説の両方が紹介されましたが、有効とする見解が有力です。現行民法の立法当時（昭和22年）の立法担当者も、共有物の使用・管理・変更・負担に関する規定は任意規定である趣旨の説明をしています。
こうした合意が有効である場合に、民法254条により譲受人に承継されるかについては、適用を肯定する方向の見解が示されているものの、統一的な見解はありません。令和3年改正でも明文化は見送られました。