共有不動産を使っている人には、建物を丁寧に扱う義務がありますか？

結論

共有不動産を使用している共有者は、善管注意義務（善良な管理者の注意義務）を負います（民法249条3項）。

善管注意義務とは、その人の職業や社会的地位に応じて一般的に要求される程度の注意を払う義務のことです。共有物は、使用している共有者だけの所有物ではなく、他の共有者の所有物でもあります。いわば他人の財産を預かって使用している側面があるため、自分の物を扱うときよりも高い注意をもって使用することが求められます。

この規定は令和3年の民法改正（2023年4月1日施行）によって新設されたものです。改正前は、共有物を使用する共有者がどのような注意義務を負うのかについて明文の規定がなく、解釈に委ねられていました。

根拠と条件

民法249条3項の内容

令和3年改正後の民法249条3項は、「共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない」と規定しています。

この規定の対象となるのは、共有物を現に使用しているすべての共有者です。たとえば、共有者A・B・Cのうち、Aだけが共有建物に居住しているケースでは、Aが善管注意義務を負います。共有者間の合意に基づいて使用している場合でも、合意なく使用している場合でも、使用している以上はこの義務を負うことになります。

改正の背景

令和3年改正では、共有物を使用する共有者の義務として、2つの規定が新たに設けられました。1つは使用対価の償還義務（民法249条2項）であり、もう1つが善管注意義務（同条3項）です。

改正前は、共有者が共有物を使用する場合の義務について明文の規定がなかったため、共有物の円滑な利用を図る観点から、義務の内容を明確にする必要があるとされました。共有物は使用者にとっても自己の所有物ですが、同時に他の共有者の所有物でもあるため、他人の物を管理する場合の一般的な義務レベルである善管注意義務を課すのが適切であると考えられたのです。

自己の物に対する注意との違い

民法上、他人の物を管理する場合の注意義務には「善管注意義務」と「自己の財産に対するのと同一の注意義務」の2段階があります。善管注意義務は、自己の財産に対する注意義務よりも高い水準のものです。

共有物の使用者は自分も所有者の1人ですが、共有物を使用する際に求められるのは「善管注意義務」のほうです。これは、共有物が他の共有者の財産でもあるという性質を踏まえたものです。

具体的な場面での適用

善管注意義務違反と損害賠償

善管注意義務の規定が実務上影響を及ぼすのは、主に、共有物を使用している共有者が共有物を毀損（損傷）してしまった場合です。

たとえば、共有者A・B・C（持分各3分の1）が建物を共有しており、Aが当該建物に居住しているケースを考えます。Aが建物の管理を怠り、雨漏りを放置して建物の躯体が損傷したような場合、Aは他の共有者B・Cに対して損害賠償義務を負う可能性があります。

法律的には、Aの損害賠償義務は、債務不履行（民法415条）または不法行為（民法709条）に基づいて発生します。善管注意義務の規定（民法249条3項）があることにより、Aに注意義務違反（過失）があったと認められやすくなるという効果があります。

善管注意義務から直接の請求権は生じない

注意すべき点として、善管注意義務の規定そのものから、直接的に何らかの請求権が生じるわけではありません。善管注意義務は、損害賠償請求における過失の有無を判断する際の基準として機能するものです。実際に損害賠償を請求するためには、共有物の毀損という具体的な損害が発生していることが必要です。

使用方法に関する合意における善管注意義務

共有者間で共有物の使用方法について合意する際には、善管注意義務に関する条項を盛り込むことも実務上行われています。たとえば、「Aは、本件不動産を善良なる管理者の注意をもって使用する義務を負う」といった条項を定めることで、民法の規定を確認的に合意内容に取り込むことが考えられます。