相続した実家にきょうだいの1人だけが住んでいます。他のきょうだいはどうすればいいですか？

結論

共有不動産を共有者の1人だけが使用している場合、他の共有者がとりうる手段は大きく3つあります。

第1に、住んでいる共有者に対して使用対価（家賃相当額）の金銭を請求することです。これは民法249条2項に基づき、原則として認められます。

第2に、共有物分割請求（民法256条1項）によって共有関係を解消することです。共有者はいつでもこの請求をすることができます。

第3に、明渡し（立ち退き）の請求ですが、これは原則として認められません。各共有者は共有物の全部について使用する権利を有しており（民法249条1項）、住んでいる共有者は自己の共有持分に基づく使用権があるからです。

なお、最高裁は、多数持分権者であっても、共有物を現に占有する少数持分権者に対して、当然には明渡しを請求することはできないと判断しています（最高裁昭和41年5月19日判決）。

根拠と条件

明渡請求が原則としてできない理由

民法249条1項は「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」と定めています。ここでいう「全部について」とは、持分が3分の1であっても共有物全体を使用できるという意味です。

したがって、共有不動産に住んでいる共有者は、たとえ少数持分権者であっても、自己の持分に基づく使用権を有しており、この使用権が占有の権原となります。他の共有者がいくら持分割合で上回っていても、それだけでは明渡しを請求する理由にはなりません。

ただし、以下の場合には、例外的に明渡請求が認められることがあります。

• 共有持分の過半数で使用方法を決定し、他の共有者が使用すると定めた場合（民法252条1項）
• 占有の開始が実力行使によるなど、極めて不公正な方法であった場合

金銭請求（使用対価の請求）ができる理由

令和3年（2021年）の民法改正により新設された民法249条2項は、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負うと定めています。

金額は、通常、その不動産の賃料相当額に請求者の共有持分割合を乗じた金額となります。

たとえば、A・B・Cの3人が各3分の1の持分で建物を共有しており、Aだけが居住しているケースでは、BはAに対して賃料相当額の3分の1の金銭を請求できます。

【計算例】
賃料相当額：月額15万円
Bの持分割合：1/3
Bが請求できる金額：15万円 × 1/3 ＝ 月額5万円

なお、最高裁は、令和3年改正の前から、共有物を単独で占有する共有者に対して、他の共有者が不当利得または損害賠償として金銭を請求できると判断しています（最高裁平成12年4月7日判決）。

共有物分割請求による根本的な解決

金銭請求では共有状態が続きます。共有関係そのものを解消したい場合には、共有物分割請求が有効です（民法256条1項）。
共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができ、協議がまとまらない場合には、裁判所に分割を請求することができます（民法258条1項）。

ただし、相続によって共有（遺産共有）となった不動産は、原則として、遺産分割の手続で解決すべきとされています。相続開始から10年を経過すると、共有物分割請求によることも可能になります（民法258条の2第2項・第3項）。

具体的な場面での適用

典型的な設例

父が亡くなり、長男A・次男B・三男Cの3人が実家の土地・建物を各3分の1の持分で相続したとします。長男Aが相続後も実家に住み続けており、B・Cは他に住居があるというケースを考えます。

この場合のB・Cの選択肢は、次のとおりです。

第1に、Aに対して使用対価（家賃相当額の各3分の1）の金銭を請求すること。
第2に、遺産分割の手続（協議・調停・審判）の中で共有関係を解消すること。
第3に、自己の持分を他の共有者や第三者に譲渡（売却）すること。

一方、Aに対して「出ていってほしい」と明渡しを請求することは、原則としてできません。

被相続人と同居していた場合の特殊事情

亡くなった親と同居していた相続人がそのまま住み続けているケースでは、金銭請求が制限される場合があります。

最高裁は、被相続人の許諾を受けて同居していた相続人については、遺産分割が終了するまでの間、無償で居住を続けることができる使用貸借（ただで使ってよいという合意）が推認されると判断しています（最高裁平成8年12月17日判決）。この場合、遺産分割が完了するまでの間は、他の相続人は使用対価の金銭を請求できないことになります。