不動産の「持分」って何ですか？割合はどうやって決まるのですか？

持分の意味と趣旨

「持分」とは、1つの不動産を複数人で共有しているとき、各共有者がその不動産について有する権利の割合をいいます。「共有持分」と呼ばれることもあります。

たとえば、AとBの2人が土地を共有していて、Aの持分が3分の2、Bの持分が3分の1であるとすると、これはAが土地に対して3分の2の権利を有し、Bが3分の1の権利を有することを意味します。

ここで注意が必要なのは、持分はあくまで「権利の割合」であって、不動産の「物理的な範囲」を指すものではないという点です。Aの持分が3分の2だからといって、土地の3分の2の範囲がAの所有部分になるわけではありません。各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます（民法249条1項）。

民法が共有の仕組みを設けている趣旨は、1つの物を複数人で所有する場合の権利関係を明確にし、共有者間の利害調整を図ることにあります。持分は、使用・収益・費用負担・分割時の取り分など、共有不動産に関するあらゆる場面で基準となる重要な概念です。

持分割合の決まり方

持分割合が等しいという推定

民法250条は、「各共有者の持分は、相等しいものと推定する」と定めています。つまり、持分割合を示す資料がない場合は、共有者全員が等しい割合で持分を有するものとして扱われます。2人の共有であれば各2分の1、3人の共有であれば各3分の1です。

ただし、これはあくまで「推定」にすぎませんので、実際の持分割合が異なることを示す証拠があれば、その証拠に基づく割合が優先されます。実務上、持分割合は主に以下のように決まります。

相続による共有の場合

被相続人が所有していた不動産を複数の相続人が相続した場合、各相続人の持分割合は原則として法定相続分に従います。たとえば、父が所有していた土地を母と子2人の計3人が相続した場合、法定相続分は母が2分の1、子がそれぞれ4分の1となり、これが持分割合になります。

ただし、遺言で割合が指定されている場合（指定相続分）はそれに従い、遺産分割協議で異なる割合を合意した場合はその合意が優先されます。

購入による共有の場合

夫婦で住宅を購入した場合など、複数人で不動産を取得するケースでは、各自の出資割合が持分割合となるのが原則です。たとえば、5,000万円のマンションを夫が3,000万円、妻が2,000万円を負担して購入した場合、持分割合は夫が5分の3、妻が5分の2となります。

出資割合と異なる持分割合で登記をすると、実質的に贈与があったものとして贈与税が課される場合がありますので、登記の際は実際の出資割合に合わせることが重要です。

その他の場合

当事者間の合意によって持分割合を自由に定めることも可能です。この場合は、合意の内容を示す契約書などが持分割合の証拠となります。

持分に応じた権利と義務

持分割合は、共有不動産に関する様々な場面で基準となります。主なものは以下のとおりです。

使用する権利

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます（民法249条1項）。共有者の1人が共有不動産を使用する場合、別段の合意がないときは、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（民法249条2項）。

収益の分配

共有不動産から生じる賃料などの収益（果実）は、各共有者がその持分に応じて取得します。たとえば、AとBが持分2分の1ずつで共有するマンションを月額20万円で賃貸した場合、AとBはそれぞれ10万円ずつ受け取る権利を有します。

費用の負担

各共有者は、その持分に応じて管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います（民法253条1項）。固定資産税や修繕費などの必要経費は、持分割合に応じて分担するのが原則です。

意思決定への影響

共有不動産の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決します（民法252条1項）。つまり、管理行為の可否は、持分割合をベースにした多数決で決まります。

持分の処分

各共有者は、自己の持分を自由に処分（売却・贈与・担保設定など）することができます。持分の処分にあたって、他の共有者の同意は必要ありません。ただし、共有不動産全体の売却や建物の大規模な変更といった処分行為・変更行為については、共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。