共有者の多数決で「Aさんが使う」と決めた場合、今住んでいるBさんに退去を求められますか？

2026.02.22

回答

共有者の多数決（持分の過半数）で「Aが使用する」と決定した場合、現在住んでいるBに対して退去（明渡し）を求めることは、原則として認められます（民法252条1項）。ただし、Bが以前の多数決に基づいて適法に使用していた場合で、使い方の変更がBに「特別の影響」を及ぼすときは、Bの承諾が必要です（同条3項）。

結論

共有不動産を誰が使用するかという問題は、共有物の管理に関する事項にあたり、共有持分の過半数で決定することができます（民法252条1項）。このルールは、現に共有者の1人が共有不動産を使用している場合にも適用されます（同項後段）。

ただし、Bが以前の多数決で「Bが使用する」と正式に決まったうえで居住していた場合には、「特別の影響」の有無という例外的な制限がかかります（民法252条3項）。この点については後述します。

根拠と条件

民法252条1項のルール

共有不動産の使い方を決めることは「共有物の管理に関する事項」にあたります。管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決定します（民法252条1項前段）。

2023年4月施行の改正民法では、同項の後段として「共有物を使用する共有者があるときも、同様とする」という規定が新設されました。これにより、現に共有不動産を使用している共有者がいる場合でも、持分の過半数の決定によって使用者を変更できることが明確になりました。

たとえば、A・B・Cがそれぞれ3分の1の持分で建物を共有しており、Bが居住しているケースを考えます。AとCが「この建物はAが使用する」と賛成すれば、持分の過半数（3分の2）に達するため、この決定は有効に成立します。Bが反対していても、結論は変わりません。決定が成立した以上、Bは明渡しに応じる必要があります。

Bが無断で使用していた場合

なお、最高裁は、共有者間の意思決定がないまま共有物を使用する少数持分の共有者に対して、他の共有者が当然には明渡しを請求できないと判断しています（最高裁昭和41年5月19日判決）。

ただし、この判例が示したのは、「当然には」明渡しを請求できないということであり、共有者間で多数決による意思決定を行ったうえであれば明渡請求が認められることは、2023年の改正で明文化されました。

Bが以前の多数決に基づいて使用していた場合（特別の影響）

Bが以前の多数決で「Bが使用する」と正式に決定されたうえで居住していた場合、使い方の変更には、民法252条3項の制限がかかります。同項は、管理に関する事項の決定が「共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきとき」は、その共有者の承諾を得なければならないと規定しています。

「特別の影響」の判断基準は、決定内容を変更する必要性・合理性と、変更によって使用している共有者に生じる不利益とを比較し、不利益が受忍限度を超えるかどうかで判断されます。

重要なのは、単にBが退去させられるというだけでは「特別の影響」があるとはいえないという点です。立法過程の議論でも、単なる退去だけでは足りないことが前提とされています。

「特別の影響」が認められる具体例としては、次のようなケースが想定されています。

Bが他に転居先を確保することが困難な事情がある場合
Bの使用方法を変更することによって建物の解体が必要となる場合
当初30年間の使用を認める決定がされていたのに、大幅に短縮する場合
Bが生計を立てるために共有建物で店舗営業をしている場合に、使用目的を変更する場合

逆に、Aが他の建物を利用することが可能であるのにBを退去させようとしているなどの事情は、「特別の影響」を認める方向に働きます。

具体的な場面での適用

場面1：無断使用の共有者への退去請求

A・B・Cが建物を各3分の1ずつ共有しており、特に話し合いをしていないのにBが居住している場合、AはCの協力を得て「Aが使用する」と多数決で決定すれば、Bに明渡しを請求できます。Bの共有持分権は占有の権原にはなりますが、多数決による適法な意思決定がなされた後は、もはやBの占有を正当化するものではなくなります。

場面2：正式な決定に基づく使用者の変更

A・B・Cが建物を各3分の1ずつ共有しており、以前の多数決で「Bが使用する」と決定してBが居住している場合、AとCが「Aが使用する」と決定を変更すれば、原則としてBに退去を求めることができます。ただし、Bに「特別の影響」が及ぶ場合にはBの承諾が必要です。Bが健康で他に転居先を探すことに特段の困難がなければ、「特別の影響」は認められない可能性が高いといえます。

なお、2023年改正前は、いったん決定した使用方法を変更するためには共有者全員の同意が必要であるという解釈が一般的でした。改正により、共有者間の意思決定（多数決）が重視され、現に使用している共有者の保護は相対的に薄くなっています。