共有者の1人が、友人や知人にタダで共有不動産を使わせています。やめさせることはできますか？

結論

共有者の1人が友人や知人などの第三者に共有不動産を使わせている場合、他の共有者がその第三者に対して「出ていってほしい」と直接明渡しを請求しても、原則として認められません。

これは、第三者の占有が、使用を承諾した共有者の共有持分権に基づくものとみなされるためです。共有者自身が占有している場合と同じ理屈で、他の共有者からの明渡請求が否定されます。

ただし、明渡しを求める方法がまったくないわけではありません。共有持分の過半数で使用方法を決定したうえであれば、第三者への明渡請求が認められます。また、明渡しとは別に、承諾していない共有者は、承諾した共有者に対して金銭（使用対価）の請求をすることができます。

根拠と条件

明渡請求が原則として否定される根拠

最高裁は、共有者の一部から使用を承認された第三者について、その占有が承認した共有者の持分に基づくものと認められる限度で占有使用する権原を有すると判断しました（最高裁昭和63年5月20日判決）。

この判例は、共有者自身が占有している場合の明渡請求を否定した昭和41年最高裁判決（最高裁昭和41年5月19日判決）の理論を、第三者に応用したものです。昭和41年判決では、共有物を占有する共有者は自己の共有持分によって使用収益する権原を有するとされました。昭和63年判決は、共有者から使用を承認された第三者の占有を、承認した共有者の占有と「同視」する理論を採用し、明渡請求を否定しました。

ここで注意すべきは、第三者が共有者全員に対して占有権原を主張できるわけではないという点です。第三者は、使用を承認した共有者との関係では占有権原がありますが、承認していない共有者に対して排他的に占有する権原を主張することはできません。それでもなお、承認した共有者の持分に基づく限度で占有する権原が認められるため、結論として、明渡請求は否定されるという構造になっています。

明渡請求が認められる場合

昭和63年最高裁判決は、共有者間で使用方法についての意思決定がなされていないことを前提としています。そのため、共有者が協議を行い、共有持分の過半数で使用方法を決定すれば、状況が変わります。

具体的には、共有持分の過半数で「第三者Dではなく共有者Bが使用する」といった内容の決定をすれば、もはや第三者が使用してよい状態ではなくなるため、明渡請求が認められることになります（民法252条1項）。これは、共有者自身が占有しているケースで、事後的な意思決定により明渡請求が認められるのと同じ理屈です。

金銭請求の可否

明渡しが認められない場合でも、承諾していない共有者は、金銭の請求をすることができます。請求先と請求の根拠は次のとおりです。

承諾した共有者に対する請求

令和3年改正後の民法249条2項は、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負うと定めています。昭和63年最高裁判決の「同視」理論を前提とすれば、第三者に使用させている共有者は、自ら使用しているのと同じ扱いとなるため、他の共有者は使用対価の償還を請求できます。請求金額は、通常、賃料相当額に請求する共有者の持分割合を乗じた金額です。

なお、承諾した共有者が第三者から賃料を受け取っているかどうかにかかわらず、償還義務は発生します。

第三者に対する直接の請求

第三者は共有者ではないため、民法249条2項の償還義務は直接には適用されません。第三者に対する金銭請求は、不当利得返還請求や不法行為に基づく損害賠償請求によることになりますが、その可否については見解が分かれています。少なくとも、第三者が承諾した共有者に賃料を支払済みである場合には、重ねての請求は認められない傾向にあります。

具体的な場面での適用

設例：友人にタダで住まわせているケース

建物をA・B・Cが各3分の1の持分で共有しているケースで、Aが友人Dに無償で建物に住まわせた場合を考えます。

Bが「Dに出ていってほしい」と考えても、BがDに対して直接明渡しを請求することは原則としてできません。Dの占有はAの共有持分権に基づくものとみなされるためです。

Bとしてとりうる手段は、次の2つです。

1つ目は、共有持分の過半数で使用方法を決定することです。BがCの協力を得て「Bが使用する」と決定すれば（BとCの持分合計が3分の2で過半数を満たす）、Dに対する明渡請求が認められます。

2つ目は、Aに対して使用対価の償還を請求することです。賃料相当額にBの持分割合（3分の1）を乗じた金額を請求できます。たとえば、賃料相当額が月額12万円であれば、Bが請求できる金額は月額4万円です。