共有不動産の賃貸借契約を更新するとき、共有者全員の同意は必要ですか？

結論

共有不動産の賃貸借契約の更新にあたって、常に共有者全員の同意が必要なわけではありません。

賃貸借契約の更新には、法定更新と合意更新の2種類があります。法定更新は借地借家法等の規定により契約が自動的に継続するものであり、賃貸人（共有者）側の積極的な意思決定は不要です。そのため、法定更新の場面では共有者間の同意の問題は生じません。

これに対し、合意更新は、共同賃貸人として契約を更新するという意思決定を行うものです。この意思決定が共有物の「変更」（共有者全員の同意が必要・民法251条1項）にあたるか、「管理」（持分の過半数で決定できる・民法252条1項）にあたるかによって、必要な同意の範囲が決まります。

根拠と条件

法定更新の場合

法定更新とは、賃貸借の期間が満了した際に、賃貸人が正当事由のある更新拒絶を行わなかったことなどにより、法律上当然に契約が更新されるものです（借地借家法5条1項、同法26条1項等）。法定更新は賃貸人側の意思表示によるものではないため、共有者による意思決定（変更・管理の分類）の問題は生じません。

合意更新の場合

合意更新については、その法的性質をどう捉えるかによって結論が分かれます。

合意更新を「新たな契約の締結」と捉える見解では、新規の賃貸借契約と同様に、民法252条4項の短期賃貸借の基準が適用されます。この基準によれば、更新後の契約期間が以下の期間以下であれば「管理」（持分の過半数で決定可能）に分類され、これを超える場合は「変更」（共有者全員の同意が必要）に分類されます。

不動産の種類	管理（持分過半数）で可能な上限期間	根拠条文
山林（樹木の栽植・伐採目的）	10年	民法252条4項1号
土地（上記以外）	5年	民法252条4項2号
建物	3年	民法252条4項3号

合意更新を「法定更新の確認」と捉える見解では、合意更新は新たな権利の設定ではなく、従前の賃貸借関係がそのまま継続することの確認にすぎないと考えます。この見解によれば、合意更新は原則として一律に「管理」に分類され、持分の過半数で決定できることになります。

個別的事情による分類

上記の2つの見解のいずれを採るかは必ずしも確定しておらず、事案ごとに共有者に及ぶ影響の程度によって分類が決まるという考え方もあります。従前の利用態様を継続する更新と、新たに共有物を引き渡して利用を開始する場合とでは、共有者への影響が異なるためです。たとえば、当初から賃貸を予定していた建物（アパート等）の更新は「管理」に分類されやすい一方、所定の期間を超える土地賃貸借の更新や、借地借家法の適用がある場合には「変更」に分類される可能性が高まります。

具体的な場面での適用

土地の賃貸借（借地以外）の合意更新

たとえば、A・B・Cが各3分の1の持分で共有する土地について、A・Bの賛成でDに賃貸（期間5年）していた場合、5年の期間満了後に合意更新する場面を考えます。

合意更新を新規契約と同じと考えれば、更新後の期間が5年以下であれば管理（持分の過半数で可能）、5年を超えるなら変更（全員の同意が必要）となります。一方、合意更新を一律に管理と考える見解では、期間の長短を問わず持分の過半数で決定できます。ただし、本事例は借地借家法の適用がない土地賃貸借であるため、法定更新は問題になりません。

建物の賃貸借の合意更新

A・B・Cが各3分の1の持分で共有する建物をA・Bの賛成でDに賃貸（期間2年）していた場合、合意更新を新規契約と同じと考えれば、借地借家法の適用がある更新契約は期間にかかわらず変更に分類される可能性があります。

一方、合意更新を法定更新の確認と考えれば管理に分類されますが、合意更新で期間を定めた場合は法定更新と同一とはいえないため、更新で定めた期間の長短により（民法252条4項の基準で）変更・管理の分類を判断するという解釈も成り立ちます。