共有不動産の賃貸借契約書の「貸主」欄には、共有者全員の名前を書くのですか？

手続の概要

共有不動産を第三者に賃貸する場合、「賃貸する」という意思決定と、実際に賃貸借契約書を作成して締結するという実行行為の2つの段階を区別する必要があります。

第1段階は、共有者間の意思決定です。短期賃貸借（民法252条4項に定める期間内の賃貸借）であれば、共有持分の価格の過半数で決定できます（民法252条1項）。一方、短期賃貸借の範囲を超える長期賃貸借は変更行為にあたり、共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。

第2段階は、意思決定の内容を実行する段階、すなわち第三者との間で賃貸借契約を締結する行為です。この段階で問題となるのが、賃貸借契約書の「貸主」（賃貸人）の欄に誰の名前を記載するかという点です。

共有不動産の賃貸借契約では、通常、共有者全員が賃貸人となります。しかし、短期賃貸借として過半数の賛成で意思決定がなされた場合には、反対する共有者がいることがあり、その共有者を賃貸人としてどのように扱うかが実務上の問題となります。

短期賃貸借の場合の書き方

短期賃貸借（民法252条4項の範囲内の賃貸借）の場合、意思決定は共有持分の過半数で行うことができます。この場合、賃貸借契約書の「貸主」欄の書き方には、主に次の2つのパターンがあります。

パターン1：賛成共有者の全員を記載する方法（推奨）

共有者全員の名前と持分割合を記載したうえで、賛成した共有者だけが署名・押印するという方法です。たとえば、A・B・Cの3人（持分各3分の1）が共有しており、A・Bが賛成、Cが反対している場合、次のように記載します。

共有者の欄にA（持分3分の1）・B（持分3分の1）・C（持分3分の1）と記載し、賃貸人としてA・Bが署名・押印します。この方法では、共有持分の過半数の共有者が賛成していることがわかりやすくなります。

パターン2：賛成共有者のうち1人を代表とする方法

共有者全員の名前と持分割合を記載したうえで、賛成した共有者のうち1人が代表として署名・押印する方法です。上記の例では、「A・B代表」として、Aのみが署名・押印します。

いずれのパターンでも、反対した共有者Cを賃貸人に含めるという選択肢はとりません。令和5年民二通達においても、管理（狭義）に分類される賃貸借の賃貸人は、賛成した共有者の全員となるパターンと、賛成した共有者のうち一部の者だけとなるパターンがあると説明されており、反対共有者を賃貸人に含めることは排除されています。

この点の背景には、反対する共有者Cから賃貸借契約の意思表示について授権（名前を使うことの了解）を得ることは通常困難であり、授権がないのにCの名義を使って書面を作成すると、私文書偽造罪（刑法159条3項）に該当する可能性があるという問題があります。現在の実務では、授権があったとみなす考え方は否定されており、反対共有者の名義を避けることが望ましいとされています。

長期賃貸借の場合の書き方

短期賃貸借の範囲を超える賃貸借（長期賃貸借）は、共有物の変更行為にあたるため、共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。したがって、賃貸借契約書の「貸主」欄には共有者全員の名前を記載し、全員が署名・押印することになります。

長期賃貸借では、そもそも全員が賛成していることが前提であるため、短期賃貸借のような反対共有者の取扱いの問題は生じません。

区分	意思決定の要件	賃貸人の記載	根拠条文
短期賃貸借	持分の過半数	賛成した共有者の全員（またはその代表者）	民法252条1項・4項
長期賃貸借	共有者全員の同意	共有者全員	民法251条1項

賃借権設定登記の当事者

賃貸借契約の内容を登記する場合（賃借権設定登記）の当事者も、短期と長期で扱いが異なります。

短期賃貸借の場合、令和5年民二通達により、登記の申請人となるのは共有持分の過半数を有する共有者（賛成した共有者）だけで足りるとされています。ただし、賃借権設定は所有権（共有持分権）の制限にあたるため、共有者全員が登記義務者となります（不動産登記法2条13号）。つまり、反対共有者は申請人にはなりませんが、登記義務者には含まれるということです。

長期賃貸借の場合は、もともと共有者全員の同意が必要であるため、共有者の全員が申請人（かつ登記義務者）となります。