共有している土地を借りている人が「借地権を他の人に譲りたい」と言っています。共有者全員の同意は必要ですか？

結論

賃借権の譲渡（転貸）を承諾することは、原則として管理行為（共有物の管理に関する事項）に分類されます。したがって、共有者全員の同意は必要ではなく、持分の価格の過半数の賛成があれば、承諾の意思決定をすることができます（民法252条1項）。

ただし、個別の事情によっては、例外的に変更行為（民法251条1項）に分類されることがあり、その場合には共有者全員の同意が必要となります。

根拠と条件

賃借権譲渡（転貸）に賃貸人の承諾が必要な理由

賃借権の譲渡をすると、賃借人（借りている人）が変わります。また、転貸をすると、実際に不動産を使用する者が原賃借人から転借人に変わります。

賃貸人にとって影響が大きいため、賃借権の譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要とされています（民法612条）。承諾なく譲渡・転貸がなされた場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。

共有地における承諾の分類

共有不動産の賃貸借において、賃貸人（共有者）が複数いる場合、賃借権譲渡（転貸）を承諾することが「変更」と「管理（狭義）」のどちらに分類されるかが問題となります。

この点について、賃借権譲渡を承諾しても、共有者自身が当該不動産を使用できないことは変わらず、また、使用の対価として得られる賃料の金額も変わりません。そのため、抽象的には、原則として管理（狭義）に分類されます。

もっとも、賃借人（実際に不動産を使用する人）が誰かによって使用態様は異なりますし、支払能力（資力）も異なります。そこで、個別的な事情から共有者への不利益が大きい場合には、例外的に変更に分類されるとされています。

分類	必要な賛成	根拠条文	具体的な場面
管理（狭義）【原則】	持分の価格の過半数	民法252条1項	譲渡先の資力や使用態様に大きな問題がない場合
変更【例外】	共有者全員の同意	民法251条1項	譲渡により共有者に格別の不利益が生じる場合

なお、裁判例は、民法602条所定の期間を超える賃借権が設定されている場合において、その賃借権の譲渡について承諾する行為は、新たな賃借権の設定と同視されるなどの特段の事情がない限り、持分の価格の過半数の賛成があれば足りる管理行為であると判断しています（東京地裁平成8年9月18日判決）。

借地の場合の特則：借地権譲渡許可の裁判

共有地が借地（建物所有目的の土地の賃貸借）である場合には、共有者（地主）が承諾しないときでも、裁判所が賃貸人の承諾に代わる許可を出す制度があります（借地借家法19条1項）。借地人は、地主に対して借地権譲渡の承諾を求めても拒否された場合、裁判所に許可手続（借地非訟）の申立てをすることができます。

土地が共有である場合に、この申立ての相手方が地主（共有者）の全員であるか、承諾しない者だけであるかについては見解が分かれています。

具体的な場面での適用

過半数の賛成で承諾が成立する場合

たとえば、A・B・Cがそれぞれ3分の1の持分で土地を共有し、Dに建物所有目的で賃貸している（借地）ケースを考えます。

DがEに建物と借地権を売却したいとして、地主A・B・Cに承諾を求めた場合、譲渡の承諾が管理（狭義）に分類されるのであれば、A・Bの賛成（持分の3分の2）により承諾の意思決定が成立します。

賛成不足のまま承諾した場合の問題

上記のケースで、Aだけが承諾した場合（持分の3分の1のみ）、管理（狭義）であれば過半数に達していないため、有効な承諾の意思決定は成立していません。この場合、理論的には無断譲渡と同じことになり、賃貸人（共有者）は賃貸借契約を解除することができます。

また、借地権の譲受人Eは、共有者A・B・Cとの関係で賃借権をもたないことになるため、共有者は、Eに対して、明渡請求をすることができます。

なお、最高裁は、賃貸人の承諾なく賃借権が譲渡された場合に、賃貸人は譲受人に対して明渡しを請求できると判断しています（最高裁昭和26年4月27日判決）。