共有不動産の固定資産税や修繕費は、誰がいくら払うのですか？

共有不動産に関する負担の意味と趣旨

民法253条1項は、「各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う」と規定しています。

共有不動産は複数の共有者が権利を有する以上、その維持・管理にかかるコストも共有者全員で分担すべきです。この規定は、費用負担のルールを持分割合に応じた公平な形で定めたものです。

ここでいう「管理の費用」とは、共有不動産の維持・利用・改良のための必要費・有益費のことです

「その他共有物に関する負担」とは、共有不動産の存在から直接生じる費用のことであり、「管理の費用」は「共有物に関する負担」の一例（例示）という位置づけです。要するに、共有不動産にかかるコストは共有者が持分割合で分担するという意味です。

たとえば、不動産をA・B・Cの3人がそれぞれ持分3分の1ずつで共有している場合に、固定資産税30万円をAが全額納付したときは、AはB・Cに対してそれぞれ10万円ずつを求償できることになります。

なお、この民法253条1項は、同条2項が定める共有持分買取権の前提としても重要な規定です。

共有不動産に関する負担の内容

共有不動産に関する負担に該当する典型的な費用を整理します。

必要費（共有不動産の保存のために必要な費用）としては、老朽化に対する修繕費用、災害による損壊の修繕費用、山林の監守費用があげられます。

有益費（共有不動産の利用・改良のための費用）としては、通路のコンクリート敷設、電灯設置の費用、商店の模様替えの費用などがあげられます。一方、有益費にあたらないものとしては、個性的な嗜好・趣味による造作設置の費用があげられます。

その他の負担（共有不動産の存在から直接生じる費用）としては、固定資産税・都市計画税、区分所有建物（マンション）の管理費・修繕積立金があげられます。

一方、共有建物の水道光熱費は、建物の維持に必要不可欠とはいえないため、民法253条1項の「管理の費用」「その他共有物に関する負担」には該当しません。ただし、水道光熱費を1人が立て替えた場合に他の共有者に一切請求できないわけではなく、不当利得（民法703条）として持分割合相当額を請求できる余地があります。

分類	具体例	民法253条1項の適用
必要費	修繕費、山林の監守費用	適用あり
有益費	コンクリート敷設、電灯設置、模様替え	適用あり
その他の負担	固定資産税、都市計画税、マンション管理費・修繕積立金	適用あり
上記に該当しない出費	水道光熱費	適用なし（不当利得で処理）

共有不動産に関する負担の効果

求償の方法

共有不動産に関する負担は、実際には共有者の1人が全額を支払い、その後、共有者の内部で持分割合に応じて精算することが多いです。費用を立て替えた共有者は、他の共有者に対して持分割合相当額の支払いを求めること（求償）ができます。

立て替えた費用が民法253条1項の「管理の費用」「その他共有物に関する負担」に該当する場合、同条に基づく求償権が認められます。他方、これらに該当しない出費（たとえば水道光熱費）であっても、出費の内容が共有者全員の利益につながるものであれば、不当利得として求償できることがあります（民法703条）。ただし、民法253条1項ではなく不当利得として請求できるにすぎない場合には、同条2項の共有持分買取権を行使することはできません。

固定資産税の連帯納付責任

固定資産税は共有不動産に関する負担の代表例です。共有者間では持分割合に応じて負担しますが、税法上（国に対しては）特別なルールがあります。

税法上の連帯納付責任とは、共有物に課税される固定資産税について、共有者それぞれが全額の支払義務を負う（持分割合には関係ない）というものです（国税通則法9条、地方税法10条の2）。実際には、共有者の1人が全額を納付し、その後、他の共有者に求償を求めるという方法が一般的です。

固定資産税の納付に関しては、代表者指定という仕組みがあります。連帯納付義務者の間で代表者を決めて役所に届け出れば、それ以降、固定資産税の納付書がその代表者に送付されるようになります。ただし、これは納付書の送付先を指定するものにすぎず、連帯納付責任には影響しません。つまり、代表者ではない共有者も納付責任を負っている点に注意が必要です。

負担の承継

共有不動産に関する共有者間の債務については、共有持分の特定承継人（共有持分の買主などの譲受人）も承継します（民法254条）。元共有者（売主）・特定承継人（買主）は、連帯して債務を負う状態となります。

なお、共有持分の特定承継人（譲受人）に承継されるものは、共有物に関する債務（債権）だけでなく、共有者間の共有物に関する使用収益についての定め（決定事項）、共有物分割の合意なども広く含まれます。

対外的効力

民法253条1項の規定は、あくまで共有者間のルールです。共有者以外の人との間ではこの規定は適用されません。共有者以外に対する効果（対外的効力）については、共有者間の共有持分の負担割合は適用されず、多数当事者の債権・債務の規定が適用されます。

たとえば、マンション（区分所有建物の専有部分）が共有である場合、管理費・修繕積立金の支払義務は各共有者の持分割合だけの可分債務とはならず、各共有者が全額の支払義務を負う不可分債務となります。