管理費用をずっと払わない共有者がいます。その人の持分を強制的に買い取れますか？

結論

共有不動産の管理費用を負担しない共有者に対しては、共有持分買取権を行使することで、その共有者の持分を強制的に買い取ることができます（民法253条2項）。

共有持分買取権は、共有に特有の制度です。通常の債権回収手段（訴訟・差押えなど）とは異なり、共有者間で強制的に持分の移転を実現できるという点に大きな特徴があります。

根拠と条件

共有持分買取権を行使するためには、以下の要件を満たす必要があります。

共有不動産に関する負担の存在

対象となるのは、民法253条1項が定める「管理の費用」および「その他共有物に関する負担」です。具体的には、固定資産税・都市計画税、老朽化に対する修繕費用、災害による損壊の修繕費用、マンションの管理費・修繕積立金などが該当します。

なお、建物の水道・光熱費のように、共有物の維持に必要不可欠とはいえない費用は、民法253条1項の「管理の費用」には該当しません。このような費用について全額を立て替えた共有者は、不当利得（民法703条）として求償することは可能ですが、共有持分買取権の行使はできません。

求償の実施

共有者の1人が負担の全額を立て替えて支払い、他の共有者に対して持分割合に応じた金額の支払いを請求（求償）していることが必要です。

1年間の不履行

求償を受けた共有者が1年以内にその義務を履行しないことが要件です（民法253条2項）。

この1年間の起算点については、求償債務の履行期が定められている場合にはその履行期である、履行期が定められていない場合には催告時であるという解釈があります。実際には、求償債務の履行期を明確に定めていないケースが多く、催告時が起算点となることが多いです。

以上をまとめると、次の表のとおりです。

要件	内容
対象となる費用	管理の費用・その他共有物に関する負担（民法253条1項）
立替え・求償	共有者の1人が全額を立て替え、持分割合に応じた額を請求済みであること
不履行期間	求償から1年以内に支払いがないこと
行使方法	相手方に対する意思表示（通知）＋償金の提供

具体的な場面での適用

設例：A・Bが土地を2分の1ずつ共有しているケース

Aが共有不動産の固定資産税を全額納付し、Bに対して持分割合に応じた半額の支払いを請求したが、Bが1年以上支払わないとします。この場合、Aは共有持分買取権を行使して、Bの共有持分を強制的に買い取ることができます。

具体的には、AがBに対して、Bの共有持分の評価額に相当する償金を支払い、同時にBの共有持分を買い取るという意思表示（通知）を行います。通常は、Bの共有持分の評価額（代金債務）と、Aが立て替えた費用に関する求償権（求償債務）を相殺することになります。つまり、Aが実際に支払う金額は、共有持分の評価額から立替金を差し引いた額です。

共有持分買取権の行使は意思表示だけで効力が生じ、これにより相手の共有持分全部が移転するという効果が発生します。ただし、意思表示の際に償金（共有持分の対価）を提供することが必要であると解釈されています。なお、共有持分の一部だけを買い取ることはできません。

権利行使の通知方法について法律上の定めはなく、理論的には口頭でも可能ですが、実務では、通知がなかったという反論を避けるために、内容証明郵便を用いて通知を行うのが通常です。相手方が持分移転登記に応じない場合には、共有持分買取権に基づく持分移転登記を求める訴訟を提起することになります。

償金（買取金額）の算定について

共有持分の買取金額について、条文は「相当の償金」と規定するのみで（民法253条2項）、具体的な算定方法の定めはありません。実務では、当事者間の協議で金額を定めるか、協議が調わない場合には不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する、あるいは訴訟の中で裁判所が適正金額を判断するという方法がとられます。