共有不動産の家賃収入は、確定申告でどう扱えばいいですか？

結論

各共有者が、家賃収入の総額に自分の持分割合を掛けた金額を収入として、それぞれ確定申告します。

共有不動産から生じる賃料などの収益は、各共有者にその持分割合に応じて帰属します（民法249条1項）。誰か1人の共有者が代表して賃料を受け取っているケースでも、その共有者の収入がその分だけ増えるわけではなく、税務上は、各共有者が持分に応じた収入をそれぞれ得ているものとして取り扱われます。共有名義の不動産だからといって、申告が1通にまとまるわけではありません。

根拠と条件

家賃収入は持分割合に応じて各共有者に帰属する

AとBが持分2分の1ずつで共有する建物を月額30万円で賃貸している場合、AとBはそれぞれ月15万円の賃料を取得する権利を持ちます。振込先口座がAの口座に一本化されていても、この帰属は変わらず、Aは受け取った賃料のうちBの持分に対応する部分をBに分配する義務を負います。

確定申告では、この帰属のとおり、AとBがそれぞれ年間180万円（30万円×12か月×2分の1）を不動産所得の収入金額として計上します。

必要経費も持分割合で按分する

各共有者は、持分に応じて共有物の管理の費用を支払い、負担を負います（民法253条1項）。固定資産税、修繕費、管理費、減価償却費といった賃貸経営に伴う支出は、確定申告のうえでも、各共有者が自分の持分割合に対応する金額を必要経費として計上します。

項目	各共有者の計上額
収入金額	家賃収入の総額 × 自分の持分割合
必要経費	経費の総額 × 自分の持分割合
不動産所得	上記の差額

持分割合と異なる分配には贈与税の問題が生じうる

共有者全員が合意すれば、持分割合と異なる割合で家賃収入を分配することも民法上は可能です。管理を引き受ける共有者が多めに受け取る、といった取決めがその例です。各共有者が収益を取得する権利そのものにかかわる事柄ですから、一部の共有者の多数決で決めることはできません。

ただし、民法上有効な合意であっても、課税上は別の問題が生じます。持分割合と分配額が整合しない部分（差額）は贈与として取り扱われ、贈与税が課される可能性があります。収益の分配を持分割合と変えて取り決める場合、課税面の検討が欠かせません。

具体的な場面での適用

設例1：持分割合どおりに申告する場合

Aが持分3分の2、Bが持分3分の1で賃貸マンションを共有し、年間の家賃収入が600万円、必要経費が120万円だったとします。

Aの不動産所得 ＝ 600万円 × 2/3 − 120万円 × 2/3
　　　　　　  ＝ 400万円 − 80万円 ＝ 320万円

Bの不動産所得 ＝ 600万円 × 1/3 − 120万円 × 1/3
　　　　　　  ＝ 200万円 − 40万円 ＝ 160万円

Aは320万円、Bは160万円を、それぞれ自分の確定申告で不動産所得として申告します。

設例2：1人が家賃を全額受領し、分配していない場合

同じ共有関係で、Aが家賃を全額受領し、Bに一切分配していないとします。この場合、本来Bが受領するはずの金額（利益にBの持分割合を掛けた額)について、BがAに贈与したのと同じ取扱いになり、Aに贈与税が課される可能性があります。収益の分配が民法上の帰属と食い違ったまま続くと、共有者間の金銭問題に加えて課税の問題も抱えることになります。

なお、家賃を独占されている共有者が分配を求める方法については、「共有不動産の家賃収入は、共有者の間でどう分ければいいですか？」で解説しています。