借主（テナント）がいる共有不動産でも、共有物分割はできます。分割によって賃貸借契約が消滅するわけではなく、原則としてそのまま存続します。ただし、分割の方法によって、誰が賃貸人になるか、賃借権がどう引き継がれるかは変わります。
結論
賃貸中の共有不動産でも、各共有者は共有物分割を請求できます。共有物分割は、共有者の間で所有関係を整理する手続であり、借主との賃貸借契約を消滅させるものではないからです。
そのため、分割の後も、賃貸借契約は原則としてそのまま存続します。分割の影響が現れるのは、契約の存否ではなく、賃貸人が誰になるか、賃借権が誰に引き継がれるかという点です。
根拠と条件
賃貸借は分割請求の妨げにならない
民法256条1項は、各共有者がいつでも共有物の分割を請求できると定めています。不動産が賃貸中であることは、この分割請求権を制限する事由にあたりません。共有持分に抵当権が設定されている場合と同じように、第三者の権利が付いていても、共有者間の分割そのものは妨げられません。
借主は分割に参加できる
共有物について権利を有する者は、自己の費用で共有物分割に参加できます（民法260条1項）。賃借人はこの「権利を有する者」にあたります。参加の請求をした賃借人を参加させないで分割をしたときは、その分割を賃借人に対抗できません（同条2項）。
分割方法ごとの賃借権への影響
| 分割方法 | 賃貸借契約への影響 |
|---|---|
| 現物分割（不動産を物理的に分ける方法） | 契約は1個のまま存続する。分割後の各不動産については、それぞれの単独所有者が賃貸人としての権限を持つ |
| 全面的価格賠償（共有者の1人がお金を払って全体を取得する方法） | 契約は存続する。取得した共有者が単独の賃貸人になる |
| 換価分割（形式的競売＝共有物分割のために裁判所が命じる競売で売却する方法） | 対抗要件を備えた賃借権は、原則として買受人に引き継がれる |
現物分割の場合に注意したいのは、契約が当然に土地ごとの複数の契約に分かれるわけではないという点です。従前の1個の賃貸借契約がそのまま続き、賃料の請求や解除といった賃貸人としての権限を、分割後は各単独所有者が自分の不動産の部分について行使します。
具体的な場面での適用
AとBが共有する甲土地を、Cに賃貸しているとします。AとBが協議により現物分割を行い、東側の乙土地をAの単独所有、西側の丙土地をBの単独所有としました。その後、Cが賃料を支払わなくなった場合、Aは催告のうえ、自分が所有する乙土地の部分についてだけ賃貸借契約を解除できます。丙土地の部分の契約は存続し、その扱いはBが賃貸人として判断します。
この点について仙台高判昭和43年8月12日は、共有地の現物分割後も従前の賃貸借契約は1個のまま存続するが、単独所有となった土地の部分に限った解除は、その所有者が単独でできると判断しています。