共有持分だと「共有減価」で価値が下がると聞きました。共有物分割の場面でも適用されますか？

結論

共有不動産の共有持分の評価額は、単純に「不動産全体の価格×持分割合」とはなりません。共有であることによる不便や制約を反映して、一定の割合で減額するのが実務の一般的な取扱いです。これを共有減価（共有持分の減価、共有ディスカウント）といいます。減価割合は事案によりますが、実務では20%〜30%程度に収まることが多いとされています。

もっとも、共有物分割の場面、とくに全面的価格賠償（共有者の1人が他の共有者の持分を買い取って不動産全体を単独所有する方法）においては、共有減価を適用しないのが一般的です。分割の結果として単独所有が実現し、共有による制約がなくなるためです。

共有減価の意味と相場

共有減価とは、共有持分の評価額を算定する際に、共有であることを理由に減額（ディスカウント）する取扱いをいいます。たとえば1億円の土地の2分の1の共有持分であれば、単純計算では5000万円ですが、共有減価30%を適用すると最終的な評価額は3500万円となります。

【計算例】
土地全体の価格         1億円
2分の1の共有持分       1億円 × 1/2 = 5,000万円
共有減価30%適用後      5,000万円 ×（1 − 0.3）= 3,500万円

減価の理由は、共有持分には単独所有にはない制約があることです。100%の所有権（単独所有）であれば、その不動産を自由に使用・収益・処分することができます。しかし共有持分の場合、他の共有者の同意がない限り自由な利用や処分が難しく、共有関係を解消するためには共有物分割（協議がまとまらなければ訴訟）が必要になります。また、金融機関は共有持分のみを担保として評価しないのが通常です。こうした不便・制約を価格に反映するのが共有減価の発想です。

減価割合の相場は、実務では20%〜30%程度に収まることが多いとされています。もっとも、事案によってはこの幅を超えることもあり、不動産鑑定の運用基準等では20%〜50%を標準とする記載もみられます。減価割合は、次のような個別事情を総合的に考慮して決められます。

• 共有物分割の難易度、他の共有者への譲渡の可能性
• 用途（居住用、営業用、収益用）
• 持分割合（とくに2分の1を超えるか否か。管理行為の決定に影響するため。民法252条）
• 他の共有者の属性（法人か個人か）や人数
• 物件の管理運営の状況、地域の実情

また、物件の性質によって減価の傾向が変わります。区分所有建物（分譲マンション）の敷地利用権は、専有部分と一体でしか活用・売却されないため、共有減価をしない傾向が強いとされます。収益不動産（賃貸用）は、収益を得る機能だけが所有の目的となることが多く、共有による不都合が小さいため、減価割合が低くなる傾向があります。

共有物分割の場面での適用

共有物分割の方法（分割類型）の1つに、全面的価格賠償があります（民法258条2項2号）。共有者の1人が他の共有者の共有持分を買い取って、不動産全体を単独で取得する方法です。この場合に取得する共有者が支払う対価（代償金）を算定するにあたっては、共有減価を適用しないのが一般的な取扱いです。

理由は、分割の結果として単独所有が実現し、共有であることによる制約がなくなるためです。共有減価は、買主側に残る共有制約を価格に反映するための調整ですが、単独所有が実現するのであれば、そのような制約はもはや存在しません。

同じ考え方は、遺産分割における代償分割や、財産分与における対価相当額の債務負担の場面でも採用されています。ただし、相続財産自体が共有持分である場合など、代償分割をしても単独所有とならないケースでは、共有減価を適用する扱いもあり得ます。

以上を整理すると、共有減価を適用するかどうかは、手続の結果として単独所有が実現するか否かを一つの基準として判断される方向にあります。結果的に単独所有となるならば共有による制約がなくなるため共有減価をしない、単独所有にならないならば共有による制約が残るため共有減価をする、という取扱いです。たとえば令和3年改正で新設された所在等不明共有者の持分取得の裁判でも、取得後に単独所有となる場合は共有減価をせず、取得後もさらに別の共有者がいる場合には共有減価をする、という解釈が示されています。

もっとも、この整理は絶対的な基準ではなく、評価の目的や当事者の立場（持分を得る側か失う側か）によって取扱いが変わる余地がある点には注意が必要です。