「路線価で計算しよう」は兄の罠？代償分割で数百万円損しないための「正しい評価方法」

2026.01.02

「実家は長男の俺が継ぐから、代償金として路線価の半分を払うよ」

もし、他の相続人（不動産を取得する人）からこんな提案をされていたら、その場で合意してはいけません。
なぜなら、税金計算用の「評価額」は、実際に売れる金額（時価）よりも2〜3割安く設定されていることが一般的だからです。

あなたは「不動産をもらわない代わりに、現金を請求する側」です。不動産の価値が安く見積もられれば、あなたが受け取る代償金も減ってしまいます。
この記事では、代償金を「もらう側」が絶対に知っておくべき、損をしないための「正しい評価方法」を解説します。

相手の「路線価」提案に乗ってはいけない理由

代償分割（特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人に現金を支払う方法）において、最も重要なのは「その不動産はいくらなのか」という評価額です。

代償金は「不動産の時価」で決まる

あなたが請求できる代償金の計算式は、以下のとおりです。

あなたが請求できる金額＝不動産の【時価】 × あなたの法定相続分

ここで重要なのは、計算の基準となるのが「固定資産税評価額」や「路線価」ではなく、「時価（実勢価格）」であるという点です。

「公的な価格」を使うと損をする仕組み

相手（不動産を取得する側）は、しばしば「公的な価格だから公平だ」と言って、以下の価格を使おうとします。しかし、これらはあくまで税金を計算するための基準であり、実際の価値よりも低く設定されています。

固定資産税評価額：実際の価格（地価公示価格）の約7割を目安に設定。
相続税路線価：実際の価格（地価公示価格）の約8割を目安に設定。

もし「時価（実際に売れる価格）」が3000万円の土地だとしましょう。

時価で計算：評価額3000万円 → あなたの取り分（1/2）は1500万円
路線価（8割）で計算：評価額2400万円 → あなたの取り分（1/2）は1200万円

このように、相手の提案に乗るだけで、あなたは本来もらえるはずの300万円をみすみす放棄することになってしまいます。

「時価」はもっと高くなる可能性がある

相手が提示してきた金額が「安すぎる」と反論するためには、不動産価格が上がるポイントを押さえる必要があります。

「角地」や「整形地」はプラス評価の対象

路線価による簡易計算では見落とされがちなのが、その土地が持つ「プラスの個性（個別的要因）」です。
以下のような条件は、土地の価値を高める要因（増価要因）として評価されます。

角地（二方路地）：2つの道路に面しているため、日当たりや利便性が良く、価値が上がります。
整形地：形が整った四角い土地は、建物を建てやすく土地を無駄なく使えるため、高く評価されます。
南道路：日照が確保できる南向きの道路に面した土地は、住宅地として人気が高く、プラス評価になります。

相手が「路線価で計算したから」と言ってきても、「うちは角地で日当たりも良いから、実際の価値はもっと高いはずだ」と主張する根拠になります。

正当な金額を勝ち取るための3ステップ

では、具体的にどのように交渉を進めればよいのでしょうか。「安く済ませたい相手」に対して、正当な金額を認めさせるための手順を紹介します。

Step1：不動産会社の「無料査定」で武器を手に入れる

まずは、実際の市場価格（時価）がいくらなのか、裏付けとなる資料を集めましょう。
最も手軽で効果的なのが、不動産仲介会社による「無料査定書」です。

ポイント：複数社（大手を含む3社以上）に依頼すること。
理由： 1社だけだと「高すぎる」と反論される可能性がありますが、複数社の平均額であれば、客観的な「時価」の根拠として説得力を持ちます。

Step2：査定書を提示して交渉する

集めた査定書を相手に見せ、「路線価ではなく、実勢価格（時価）ベースで計算するべきだ」と提案します。
「固定資産税評価額で計算すると◯◯万円だけど、実際の相場はこれくらいだ。公平に分けるなら、この金額を基準にするのが筋ではないか」と伝えましょう。多くのケースでは、客観的な数字を見せることで、相手も路線価ベースの主張を引っ込めざるを得なくなります。

Step3：専門家の「鑑定」を活用する（最終手段）

話し合いで決着がつかない場合、あるいは相手が頑なに低い評価額を主張する場合は、不動産鑑定士による「鑑定評価」を検討します。
鑑定評価は、国家資格者が詳細な調査に基づいて算出する価格であり、裁判所でも採用される信頼性の高いものです。

メリット：「時価」の最も強力な証明になります。
注意点：費用がかかります（数十万円〜）。しかし、それによって増額できる代償金が費用を上回るなら、依頼する価値は十分にあります。

まとめ：安易な合意は禁物。「時価」を知ることが利益を守る第一歩

代償分割において、不動産をもらう側は「できるだけ評価額を安くしたい」と考え、もらう側（あなた）は「できるだけ高く評価してほしい」と考えるのが当然です。この利益相反がある以上、相手の提案する「路線価」や「固定資産税評価額」を鵜呑みにするのはリスクが高すぎます。

「路線価」は時価の8割程度しかないと知る。
人気エリアや条件の良い土地は、さらに価値が高くなる可能性がある。
不動産会社の査定書など、客観的な「時価」の資料を準備して交渉する。

まずは、ご自身で不動産の「本当の価値」を把握することから始めてください。それが、あなたの大切な財産を守るための最も確実な方法です。