共有不動産の家賃を値上げ・値下げしたい場合、どうすればいいですか？

手続の概要

共有不動産の賃料を変更するには、大きく分けて2つの方法があります。

1つ目は、賃貸人と賃借人が合意して賃料の額を変更する方法です。

2つ目は、賃貸人または賃借人が一方的に増額または減額の意思表示をする方法で、借地借家法に基づく賃料増減額請求（借地借家法11条1項・32条1項）と呼ばれます。これは、借地借家法が適用される賃貸借契約について、賃料が「不相当」となったことを前提として、一方的な意思表示により実体上の賃料が変更されるという形成権の性質をもつものです。

共有不動産の場合、賃貸人（共有者）側の意思決定が問題となります。いずれの方法でも、共有者としての意思決定が必要であり、その分類（保存・管理（狭義）・変更のいずれに当たるか）によって、必要な賛成の割合が変わります。

手続の要件・準備

賃料変更の合意に必要な賛成

賃借人との間で賃料の増額または減額を合意することは、一般的な賃貸借契約においては管理（狭義）に分類されます。したがって、共有持分の価格の過半数の賛成が必要です（民法252条1項）。

これは、賃料の増減額を合意する際、通常は周辺の賃料相場が上がっている（または下がっている）ことを前提に賃借人と交渉し、最終的な金額で合意するという過程をたどるためです。増額幅・減額幅について調整するということは、賃貸人側にも一定の譲歩（不利益な要素）が含まれるため、保存行為ではなく管理（狭義）に分類されます。

たとえば、A・B・Cが各3分の1の持分で建物を共有し、Dに月額30万円で賃貸しているケースで、Aが窓口となりDと交渉し、Dが33万円（10%アップ）まで譲歩しているとします。B・Cの賛成が取り付けられていないため、Aだけの賛成では過半数に達せず、Dとの間で賃料増額の合意をすることはできません。

なお、サブリース方式（マスターリース契約）の場合には、共有者に与える影響が特に大きいことから、個別的な契約内容によっては、例外的に変更に分類される傾向があります。

賃料増額請求に必要な賛成

賃料増額請求の場合は、単に増額の意思表示をするだけであり、金額を特定しない（増額幅について譲歩しない）点で合意とは性質が異なります。共有不動産の賃料が適切な金額であるという意味での「現状」を維持する行為と考えれば、保存に分類される余地もあります。

しかし、実際の影響をより広く捉えると、賃料が増額されることにより、賃借人が退去する（期間満了で更新しない、特約により解約するなど）ことにつながりえます。つまり、賃料収入が一定期間途絶えるという共有者に不利益な影響もあります。

こうした理由から、賃料増額請求は、原則として、管理（狭義）に分類されるとするのが裁判例の傾向です。したがって、共有持分の価格の過半数の賛成で意思決定を行います。

賃料変更の方法	行為の分類	必要な賛成	根拠条文
賃借人との合意（一般的な賃貸借）	管理（狭義）	持分の過半数	民法252条1項
賃借人との合意（サブリース）	変更の傾向	共有者全員の同意	民法251条1項
賃料増減額請求	管理（狭義）	持分の過半数	民法252条1項

手続の流れ