土地とマンションなど、複数の共有不動産をまとめて分けることはできますか？

結論

複数の共有不動産をまとめて分割の対象とすること（一括分割）は、認められます（民法258条）。

共有物分割の対象は「共有物」であり、1個の不動産に限定されていません。複数の共有不動産を一括して分割の対象とし、それぞれの不動産を各共有者の単独所有とする方法も、現物分割の一態様として許されます。

根拠と条件

一括分割の根拠は民法258条です。同条は共有物の分割を定めていますが、分割の対象を1個の共有物に限定する文言はありません。

一括分割の法的な位置づけとしては、1個の不動産を物理的に分けることをしなくても、複数の共有不動産のそれぞれについて、いずれかの共有者の単独所有にすることで現物分割を実現するというものです。

一括分割が認められるための前提として、対象となる複数の不動産がいずれも同一の共有者間の共有であることが基本です。ただし、共有者の一部が一致しているにすぎない場合であっても、複数の共有物分割訴訟が併合審理されている状態であれば、一括分割が選択できる場合があります。

また、共有物分割の対象は所有権の共有に限られず、所有権以外の財産権にも準用されます（民法264条）。したがって、借地権（土地の賃借権または地上権）の準共有も共有物分割の対象となります。建物と借地権を一括して分割の対象とするケースは、実務上も典型的な組合せの1つです。

一括分割が認められるまでの経緯は、判例の展開によって段階的に拡大してきました。

まず、最高裁昭和45年11月6日判決は、数個の建物が一筆の土地の上に建てられており外形上一団の建物とみられる場合に限り、一括して現物分割をすることを認めました。このときは、複数の共有建物が密接していることが条件とされていました。

その後、最高裁昭和62年4月22日判決が、飛び地（隣接していない複数の土地）についても一括分割を認め、昭和45年判決が設定した一団の限定を解除しました。この判決により、現在では複数の共有不動産を制限なく一括して共有物分割の対象とすることができます。

具体的な場面での適用

一括分割は、実務上、様々な場面で活用されています。典型的なパターンを以下に整理します。

建物とその敷地の一括分割

建物とその敷地の一括分割が最も多いパターンです。たとえば、AとBが土地と建物を共有している場合に、土地をAの単独所有、建物をBの単独所有とする（あるいは土地・建物ともにAの単独所有とし、Bには代償金を支払う）といった分割です。建物とその敷地を対象とした共有物分割が典型的な組合せの1つです。

隣接する複数の土地の一括分割

隣接する複数の土地の一括分割も認められます。隣接する2つの共有土地について、一方の土地の一部と他方の土地を組み合わせて、各共有者の単独所有にする分割方法を採用した裁判例があります（東京高裁昭和59年8月30日判決）。ただし、あくまでも2つの土地が一団といえることが前提とされています。

飛び地の一括分割

数か所に分かれて存在する複数の共有土地（飛び地）の一括分割も認められます。最高裁も、分割の対象となる共有物が多数の不動産である場合には、これらが外形上一団とみられるときはもとより、数か所に分かれて存在するときでも一括して分割の対象とし、各共有者の単独所有とすることも現物分割の方法として許されると判断しています。

不動産以外の財産権

さらに、共有物分割の対象は共有物であれば不動産に限られないため（民法258条）、不動産以外の財産権についても準用されます（同法264条）。したがって、共有の不動産に加え、共有の株式、国債、現金などの動産・権利も含めて一括して分割の対象とすることが可能です。たとえば、共有不動産と共有の株式・現金をまとめて共有物分割の対象とし、不動産はAが取得し、株式・現金はBが取得するという分割方法も認められます。